Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2021 г. по делу N 66а-3856/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.

судей Ефремовой О.Н. и Щербаковой Н.В, при секретаре Двойченко М.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-820/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Павловский" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 24 мая 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Павловский" (далее - Общество, ООО "Павловский") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на1 января 2018 года кадастровой стоимости 3-этажного нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 312, 5 кв.м, 2008 года постройки, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 110 332 698 рублей на основании отчета N ДД.ММ.ГГГГ от "данные изъяты" года об оценке его рыночной стоимости, выполненного оценщиком ООО "Оценочная компания "Эксперт" ФИО10

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности здания, равная 193 578 013, 13 рублей, не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты налога на имущество организаций в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта исследования, судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

Административный истец с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы согласился и уточнил требования в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Решением Московского городского суда от 24 мая 2021 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость нежилого здания установлена в размере его рыночной стоимости, равной 104 971 987 рублей, с учетом результатов проведенной судебной оценочной экспертизы.

С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению апеллянта, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

Также апеллянтом приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку эксперт необоснованно указал, что спорное здание относится к сегменту офисной недвижимости, а не к сегменту торговой недвижимости (медицинский центр, который расположен в здании, оказывает платные услуги, а вид разрешенного использования земельного участка "для размещения объектов розничной торговли"), в связи с чем в рамках сравнительного и доходного подходов некорректно подобраны объекты-аналоги офисной недвижимости. В рамках сравнительного подхода эксперт использует аналоги N 2 и N 3 с ценами предложений ниже, чем указаны в открытых источниках информации. В рамках доходного подхода не применена корректировка на местоположение относительно красной линии к аналогу N 4, который расположен внутри квартала, в то время как объект оценки расположен на первой линии. В рамках этого же подхода некорректно определен потенциальный валовый доход, так как использована только арендопригодная площадь 1 048 кв.м, от общей площади здания 1 312, 5 кв.м. Изложенное, по мнению автора апелляционной жалобы, указывает на то, что заключение эксперта не могло быть положено в основу решения суда, между тем, заявленное административным ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы было отклонено, а изложенные замечания остались без внимания, ввиду чего заявитель апелляционной жалобы ходатайствует о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного истца просит о рассмотрении дела без его участия, возражений против представленного в дело заключения эксперта, полученного по результатам повторного экспертного исследования, не имеет и полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 133 555 000 рублей.

Иные лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания; в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и установлении ее в размере рыночной.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию с 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановление Правительства Москвы N 700-пп от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как из кадастровая стоимость, обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку Обществу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером N, включенное в упомянутый выше Перечень объектов (пункт 13855 приложения 1).

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года и составила 193 578 013, 13 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного нежилого здания возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет N ДД.ММ.ГГГГ от "данные изъяты" года об оценке рыночной стоимости, выполненный оценщиком ООО "Оценочная компания "Эксперт" ФИО10, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 1 января 2018 года составила 110 332 698 рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза по ходатайству административного истца.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "ЦДК" ФИО12, отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 104 971 987 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции в полной мере согласится не может в силу следующего.

В силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы указал на неверное определение экспертом сегмента рынка, к которому относится оцениваемое здание; в рамках сравнительного подхода эксперт использовал аналоги с ценами предложений ниже, чем указаны в открытых источниках информации; в рамках доходного подхода не применил корректировку на местоположение относительно красной линии, а также некорректно определилпотенциальный валовый доход, так как использовал только арендопригодную площадь, чем нарушены требования пункта 5 ФСО N 3.

В рамках апелляционного производства, установив, что 4 мая 2018 года на кровле здания произошел пожар, при этом ФИО15, как участник ООО "Павловский", 24 января 2019 года внес спорное недвижимое имущество в качестве вклада в уставной капитал Общества, оценив объект в 129 000 000 рублей (отчет об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года), а также учтя произведенную оценку нежилого здания с кадастровым номером N, реализованного 28 декабря 2017 года ФИО15 в рамках торгов в деле о банкротстве ООО "СОФРИНО-НЕДВИЖИМОСТЬ" за 144 000 000 рублей, судебная коллегия приняла во внимание изложенные в апелляционной жалобе доводы и назначила проведение по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО "БСГ-Консалтинг групп" ФИО17 N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года по состоянию на 1 января 2018 года экспертом определена величина рыночной стоимости спорного нежилого здания в размере 133 555 000 рублей.

Указанное заключение приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела на основании положений статей 63, 247, 306, 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", пункта 20 Постановления N 28.

Оценивая экспертное заключение N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, судебная коллегия исходит из того, что выводы судебного эксперта мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как следует из заключения повторной экспертизы, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости.

Приняв во внимание сегмент рынка, к которому относится нежилое здание с кадастровым номером N - офисная недвижимость (с учетом ретроспективной даты оценки), вид разрешенного использования земельного участка - для эксплуатации нежилого здания, расположение оцениваемого объекта между СК и ТТК в районе административно-жилой застройки, эксперт произвел выборку аналогичных объектов после чего произвел отбор наиболее сопоставимых объектов и рассчитал рыночную стоимость объектов капитального строительства с применением сравнительного и доходного подходов.

Итоговая величина рыночной стоимости 1 кв.м нежилого здания составила 101 756 руб./кв.м, что входит в границы диапазона цен предложений исследуемого сегмента рынка коммерческой недвижимости, который определен экспертом для объектов офисного назначения от 109 714 руб./кв.м до 253 601 руб./кв.м. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование расхождения величины рыночной стоимости между первичным и повторным исследованием, которое обусловлено в рамках использованных подходов подбором разных объектов аналогов, не введением экспертом ФИО12 корректировки на дату предложения, не рассмотрение таких ценообразующих факторов, как наличие парковки, фактическое состояние здания, кроме того в рамках доходного подхода экспертом операционные расходы приняты в денежном выражении, расчет величины арендной ставки произведен без учета корректировки на общую площадь объекта, а в рамках сравнительного подхода расчет стоимости произведен для арендопригодной площади.

Лица, участвующие в деле, своих обоснованных возражений относительно заключения эксперта, полученного в рамках повторной экспертизы, так и содержащейся в ней итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не представили.

При этом судебная коллегия учитывает, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, а также соответствует критерием, предъявляемым положениями статей 3, 4 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 24 Постановления N 28 законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и установив по результатам такой оценки, что заключение эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года применительно к обстоятельствам настоящего дела отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности, оно подтверждает достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на юридически значимую дату, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению с установлением кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, определенной по результатам повторной судебной экспертизы.

Согласно части 14 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперту производится оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, в соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 7 сентября 2021 года обязанность по оплате повторной судебной экспертизы в размере 100 000 рублей была возложена на Департамент городского имущества города Москвы в срок до 27 сентября 2021 года.

3 ноября 2021 года в суд апелляционной инстанции поступило заключение эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненное экспертом ФИО17 в рамках повторной судебной оценочной экспертизы.

Департаментом городского имущества города Москвы денежные средства, подлежащие выплате эксперту, на указанный в определении счет Первого апелляционного суда общей юрисдикции не поступили.

Экспертной организацией выставлен счет N 100 от ДД.ММ.ГГГГ года на оплату выполненной экспертом работы на сумму 100 000 рублей.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 111, 114, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системной связи, разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления N 28, а также с учетом правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, судебная коллегия приходит к выводу, что расходы на производство экспертизы подлежат отнесению на сторону административного истца, так как кадастровая стоимость объекта недвижимости не кратно (на 31%) превышает его рыночную стоимость, установленную судом, что не может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В данном случае, обратившись в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости, административный истец реализовал свое право на приведение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствие с его рыночной стоимостью с учетом индивидуальных характеристик нежилого здания.

Признанная решением суда экономически обоснованной рыночная стоимость объекта ниже утвержденной кадастровой, вместе с тем разница между кадастровой и рыночной стоимостями в данном случае является приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объектов недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, связанным с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объектов оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, что не дает оснований для вывода о явных методологических или иных ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости путем массовой оценки и приводящих к нарушению прав административного истца.

Соотношение размера судебных расходов, понесенных заявителем в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N и размера налоговой выгоды (только за 2019 год в размере 960 368 рублей) в связи с изменением его кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) исходя из установленной Законом города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 ставки налога на имущество организаций (в 2019 году - 1, 6%, в 2020 году - 1, 7%, в 2021 году - 1, 8%), не позволяет отнести понесенные в рамках административного дела судебные расходы на сторону административного ответчика.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 24 мая 2021 года изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости 133 555 000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Павловский" в пользу общества с ограниченной ответственностью "БСГ - Консалтинг групп" в счет возмещения расходов на производство экспертизы 100 000 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)