Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 ноября 2021 г. по делу N 33-40780/2021

судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Бобровой Ю.М., судей фио, фио, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дмитриевым С.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бобровой Ю.М. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ПАО "М2М Прайвет Банк" в лице представителя конкурсного управляющего ГК Агентство по страхованию вкладов по доверенности фио на решение Пресненского районного суда адрес от 02 октября 2019 года, которым постановлено:

Исковые требования Паленова Виктора Анатольевича к ПАО "М2М Прайвет Банк", ООО ПКФ "Афина ЛТД", Управлению Росреестра по адрес о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи - удовлетворить частично.

Прекратить залог недвижимости (ипотеку) на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 50:04:0010502:1092.

Настоящее решение является основанием для погашения записи об ипотеке на объект недвижимости, расположенный по адресу: адрес, кадастровый номер 50:04:0010502:1092.

В удовлетворении иска Паленова В.А. в остальной части требований - отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с указанными исковыми требованиями к ответчикам, в обоснование иска указывал, что 23 октября 2007 года он заключил с ООО ПКФ "Афина ЛТД" предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, кадастровый номер 50:04:0010502:1092. Оплата за квартиру была произведена в полном объеме. Однако, ООО ПКФ "Афина ЛТД" не передало в собственность Паленова В.А. данную квартиру и, без его ведома, передало ее в залог ПАО "М2М Прайвет Банк". Ввиду данных обстоятельств фио обратился в Дмитровский городской суд адрес с иском о признании его добросовестным приобретателем квартиры. Решением Дмитровского городского суда адрес от 20 июня 2018 года, вступившим в законную силу 24 октября 2018 года, постановлено: "признать за Паленовым Виктором Анатольевичем право собственности на квартиру с кадастровым номером 50:04:0010502:1092, общей площадью 129, 9 кв.м, расположенную по адресу: адрес." Истец указывал, что ответчики отказываются снимать обременение с квартиры и регистрационная запись об ипотеке не снята до настоящего времени, что подтверждается пунктом 3.1.1 выписки из ЕГРН. Таким образом, истец просил суд: прекратить ипотеку на объект недвижимости, расположенный по адресу: адрес, кадастровый номер 50:04:0010502:1092; обязать Управление Росреестра по адрес произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости от 20 марта 2012 года N 50-50-04\040\2012-094.

Представитель истца по доверенности в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования поддержал, дал объяснения по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО ПКФ "АФИНА ЛТД" в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования Паленова В.А. признал в полном объеме.

Представитель конкурсного управляющего ответчика ПАО "М2М Прайвет Банк" в судебное заседание суда первой инстанции явился, против удовлетворения иска Паленова В.А. возражал, дал объяснения по доводам и основаниям, изложенным в представленных письменных возражениях на иск.

Представители третьих лиц Департамента городского имущества адрес, Правительства Москвы, Управления Росреестра по адрес в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.

Суд постановилвышеприведенное решение, об отмене которого просит ответчик ПАО "М2М Прайвет Банк" в лице представителя конкурсного управляющего ГК Агентство по страхованию вкладов по доверенности фио, указывая, что решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04 марта 2020 года, решение Пресненского районного суда адрес от 02 октября 2019 года отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25 августа 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04 марта 2020 года оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 17 августа 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04 марта 2020 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25 августа 2020 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом апелляционном рассмотрении, проверив материалы дела, выслушав ответчика ПАО "М2М Прайвет Банк" в лице представителя конкурсного управляющего ГК Агентство по страхованию вкладов по доверенности фио, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, а также обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами по делу.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, решением Дмитровского городского суда адрес от 20 июня 2018 года по гражданскому делу N 2-1602\18, вступившим в законную силу 24 октября 2018 года, по иску Паленова Виктора Анатольевича к ООО Производственно-коммерческая фирма "Афина-ЛТД", ПАО "М2М Прайвет Банк" о признании права собственности на квартиру постановлено: "признать за Паленовым Виктором Анатольевичем право собственности на квартиру с кадастровым номером 50:04:0010502:1092, общей площадью 129, 9 кв.м, расположенную по адресу: адрес."

Данным решением Дмитровского городского суда адрес было установлено, что 23 октября 2007 года между ООО ПКФ "АФИНА ЛТД" и Паленовым В.А. был заключен предварительный договор N Дм\ПД-0014п купли-продажи квартиры, предметом которого является следующее.

В связи со строительством жилого дома по адресу: адрес, стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договор купли-продажи квартиры, расположенной в указанном жилом доме со следующими характеристиками: планируемая проектная площадь квартиры - 141, 3 кв.м, общая площадь - 128, 6 кв.м, площадь летнего помещения - 12, 7 кв.м, количество комнат 3, этаж 5, секция 1, условный номер 2.

Ориентировочный срок окончания строительства дома - адрес 2009 года (п. 1.4 предварительного договора).

На момент заключения договора сумма договора составляет сумма (п. 1.7 предварительного договора).

Право собственности на квартиру возникает у покупателя Паленова В.А. с момента государственной регистрации указанного права в установленном законом порядке.

03 февраля 2012 года между ООО ПКФ "АФИНА ЛТД" и Паленовым В.А. (покупатель) было заключено дополнительное соглашение к договору N Дм\ПД-0014п от 23 октября 2007 года, в соответствии с которым, изменили п. 1.1, 1.7 предварительного договора, а именно, пришли к соглашению заключить в дальнейшем основной договор купли-продажи квартиры со следующими характеристиками: площадь квартиры - 141, 7 кв.м, в том числе - общая площадь - 129, 9 кв.м, площадь летнего помещения - 11, 8 кв.м, количество комнат 4, этаж 5, секция 2, условный номер (N БТИ) 4 (41). Покупатель вносит на расчетный счет ООО ПКФ "Афина ЛТД" денежные средства в размере сумма. Вносимые покупателем денежные средства засчитываются по основному договору в счет стоимости квартиры.

Обязательства по предварительному договору покупатель фио исполнил в полном объеме, перечислив на расчетный счет ООО ПКФ "АФИНА ЛТД" денежные средства в размере сумма, что подтверждается платежным поручением N 2 от 31 октября 2007 года.

ООО ПКФ "АФИНА ЛТД" приняло на себя обязательства заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных договором, не позднее трех месяцев с момента получения ООО ПКФ "Афина ЛТД" свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру (п. 3.2.1 предварительного договора).

20 августа 2011 года ООО ПКФ "Афина ЛТД" зарегистрировало право собственности на спорную квартиру, расположенную по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

К указанному сроку истцом плата за квартиру была внесена в соответствии с условиями предварительного договора, при этом, основной договор купли-продажи с Паленовым В.А. не заключен.

20 марта 2012 года в отношении спорной квартиры было зарегистрировано обременение - ипотека, срок, на который установлено ограничение прав и обременение - с 20 марта 2012 года по 15 августа 2016 года, ограничение прав и обременение зарегистрировано в пользу ОАО "М2М Прайвет Банк".

23 ноября 2010 года между ОАО "М2М Прайвет Банк" и фио был заключен договор о кредитной линии, по условиям которого, Банк открывает заемщику кредитную линию.

23 ноября 2010 года между ОАО "М2М Прайвет Банк" (залогодержатель) и ООО ПКФ "Афина ЛТД" (залогодатель) был заключен договор о залоге недвижимости (ипотека) N 236\1-1\ЗНИ-2010, по условиям которого, предметом ипотеки являются квартиры согласно перечня, расположенные в жилом доме N 20 по адрес, адрес, переданные залогодержателю в обеспечение исполнения вышеуказанного обязательства, должником по которому является фио.

Дополнительным соглашением N 5 к договору о залоге недвижимости (ипотека) N 236\1-1\ЗН-2010 от 23 ноября 2010 года, заключенным 06 марта 2012 года между ОАО "М2М Прайвет Банк" (залогодержатель) и ООО ПФК "АФИНА ЛТД" (залогодатель), последний передал в залог (ипотеку) Банку квартиры, в том числе спорную квартиру, расположенную по адресу: адрес, состоящую из 4-х жилых комнат, общей площадью 129, 9 кв.м...

Соглашением о переводе долга от 31 января 2014 года, заключенного между ОАО "М2М Прайвет Банк" (Банк), фио (первоначальный должник) и ООО ПКФ "Афина ЛТД" (новый должник), задолженность фио перед Банком по договору о кредитной линии N 236-1\КЛФ-2010 от 23 ноября 2010 года в размере сумма переведена с согласия Банка на нового должника - ООО ПФК "Афина ЛТД", который принял на себя обязательства Первоначального должника перед Банком по договору о кредитной линии.

Решением Арбитражного суда адрес от 09 марта 2017 года по делу N А40-251578\2016 ПАО "М2М Прайвет Банк" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов".

Объект строительства - жилой дом N 6 по адрес в адрес был построен и введен в эксплуатацию. Право собственности на спорную квартиру 20 августа 2011 года было зарегистрировано за ООО ПКФ "Афина ЛТД", с которым истец в 2007 году заключил предварительный договор купли-продажи квартиры. Все обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи Паленовым В.А. были выполнены. Заключая предварительный договор купли-продажи квартиры ООО ПКФ "Афина ЛТД" и фио достигли соглашения по всем существенным условиям договора, фактически их исполнили, что свидетельствует о сложившихся отношениях по купле-продаже имущества.

ООО ПКФ "Афина ЛТД" было обязано заключить с Паленовым В.А. основной договор купли-продажи квартиры в срок не позднее трех месяцев с момента получения ООО ПФК "Афина ЛТД" свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, т.е. не позднее 20 ноября 2011 года, однако, этого не сделало.

Суд оценил обстоятельства, установленные решением Дмитровского городского суда адрес от 20 июня 2018 года по гражданскому делу N 2-1602/18, в соответствии с положениями ч. 2 ст. 61 ГПК РФ.

Как установлено из сведений из ЕГРН, до настоящего времени запись о прекращении ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества по указанному выше адресу не погашена.

Разрешая исковые требования и руководствуясь положениями п. 1, п. 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 1 ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ, п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также оценив собранные по делу доказательств в их совокупности, суд пришел к верному выводу о том, что имеющаяся в ЕГРН запись об обременении (ипотека) на объект недвижимости, расположенный по адресу: адрес, кадастровый номер 50:04:0010502:1092, нарушает права Паленова В.А, и нарушенное право истца подлежит восстановлению посредством погашения указанной записи.

Доводы представителя ответчика о том, что истец не может признаваться добросовестным приобретателем спорной квартиры, судом оценены критически, поскольку, тот факт, что фио является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости был установлен вступившим в законную силу решением Дмитровского городского суда адрес от 20 июня 2018 года по гражданскому делу N 2-1602\18.

Иск Паленова В.А. в части требований об обязании Управление Росреестра по адрес произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости от 20 марта 2012 года N 50-50-04\040\2012-094, суд счёл не подлежащим удовлетворению, поскольку действиями (бездействием) Управления Росреестра по адрес право истца не нарушено, а действия по снятию/погашению указанной записи в ЕГРН производится данным органом на основании соответствующего судебного акта.

В апелляционной жалобе указывается на то, что ПАО "М2М Прайвет Банк" является добросовестным залогодержателем, так как на момент передачи залогодателем (ООО ПКФ "Афина ЛТД") спорной квартиры в залог по дополнительному соглашению от 6 марта 2012 г. N 5 ООО ПКФ "Афина ЛТД" согласно сведениям, полученным из ЕГРН, являлось собственником. Информация о правах третьих лиц на указанную квартиру у ПАО "М2М Прайвет Банк" отсутствовала. Апеллянт также полагает, что банк, являясь действующим хозяйствующим субъектом, при заключении обеспечительного договора в виде залога выполнил все необходимые действия, направленные на проверку принадлежности залогового имущества ООО ПКФ "Афина ЛТД", в том числе, проверил правоустанавливающие документы, проверил сведения из ЕГРН на предмет наличия требований и притязаний третьих лиц на спорную квартиру. Также заявитель считает, что договор залога спорной квартиры, заключённый между ПАО "М2М Прайвет Банк" и ООО ПКФ "Афина ЛТД" в марте 2012 года, то есть спустя полгода после регистрации ООО ПКФ "Афина ЛТД" своего права собственности на спорную квартиру и возникновения у истца права требования заключения с ним основного договора купли-продажи спорной квартиры, не был признан недействительным в установленном законом порядке, следовательно, не может быть прекращён залог квартиры, возникший на основании непризнанного недействительным договора, даже если он нарушает права истца.

Все указанные доводы судебной коллегией проверены, однако подлежат отклонению, в силу следующего.

В соответствии с п. 6 ст. 367 ГК РФ, поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано.

Судом установлено, что дополнительным соглашением N 29, заключённым 6 апреля 2015 г. между ОАО "М2М Прайвет Банк" (залогодержатель) и ООО ПКФ "Афина ЛТД" (залогодатель), стороны пришли к соглашению о том, что залогодержатель открывает должнику кредитную линию с лимитом задолженности в размере сумма с преобразованием с 10 января 2013 г. на срок по 15 августа 2015 г.

Дополнительным соглашением N 30, заключённым 17 июля 2015 г. между ОАО "М2М Прайвет Банк" (залогодержатель) и ООО ПКФ "Афина ЛТД" (залогодатель), стороны согласовали изложить раздел 3 договора о залоге в следующей редакции: залогодержатель открывает должнику кредитную линию с лимитом задолженности в размере сумма с преобразованием с 10 января 2013 г. кредитной линии с лимитом задолженности в кредитную линию с лимитом выдачи на срок по 15 августа 2016 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ипотека в отношении спорной квартиры установлена сроком с 20 марта 2012 г. по 15 августа 2016 г.

Таким образом, поскольку Федеральный закон N 367-ФЗ вступил в силу с 1 июля 2014 г, а дополнительное соглашение N 30 заключено между ОАО"М2М Прайвет Банк" (залогодержатель) и ООО ПКФ "Афина ЛТД" (залогодатель) 17 июля 2015 г, после внесения изменений в законодательство о залоге, то к договору залога и дополнительным соглашениям к нему подлежат применению соответствующие положениям закона о поручительстве и установленным по делу обстоятельствам, а также с учётом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2020 г. N 18-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина СВ. Тюрина.

Кроме того, правоотношения между ООО ПКФ "Афина ЛТД" и Паленовым В.А. возникли в период действия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений), данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершённых в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключённого сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе, меры ответственности, им предусмотренные (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г, в редакции от 4 марта 2015 г.).

Как следует из положений ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома строящийся объект недвижимости и земельный участок, на котором он строится, находятся в залоге у участников долевого строительства, а с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства такой объект считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства названный выше залог прекращается ввиду исполнения застройщиком обязательства перед залогодержателем - участником долевого строительства.

Таким образом, при нормальном хозяйственном обороте застройщик должен передать квартиру участнику долевого строительства, за которым регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. При этом её собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве, статья 48 Федерального закона от июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Поскольку передачей объекта долевого строительства по существу удовлетворяются требования залогодержателя - участника долевого строительства, то в отношении последующих залогов подлежат применению положения ст. 342.1 ГК РФ.

Кроме того, частью 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 данной статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счёт заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 данного закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 этой же статьи.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ, под злоупотреблением права понимается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Из установленных обстоятельств дела следует, что, привлекая денежные средства истца для строительства многоквартирного дома, ответчик заключил с ним не договор долевого участия в строительстве, а предварительный договор купли-продажи, при этом обязательства по оплате строительства квартиры истец исполнил сразу и в полном объёме.

Вследствие заключения ответчиком предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, а не договора долевого участия в строительстве, соответствующие договор и обременения объекта строительства не были зарегистрированы в ЕГРН, что позволило ответчику зарегистрировать объект строительства за собой и заключить договор залога спорной квартиры с другим лицом.

Однако указанные действия ответчика не могут повлечь отказ в удовлетворении исковых требований Паленова В.А.

Вследствие изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что нормы действующего законодательства судом применены верно, а выводы, к которым пришел суд первой инстанции, сделаны на основе совокупности с собранных по делу доказательств.

Кроме того, выводы суда первой инстанции основаны на объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств. Все обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, установлены правильно. В решении дана надлежащая оценка представленным доказательствам, требования статей 59, 60, 67 ГПК РФ судом первой инстанции не нарушены.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

При разрешении настоящего дела судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Поэтому у суда апелляционной инстанции не имеется предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения законного и обоснованного решения суда.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

решение Пресненского районного суда адрес от 02 октября 2019 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ПАО "М2М Прайвет Банк" в лице представителя конкурсного управляющего ГК Агентство по страхованию вкладов по доверенности фио - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи