Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 24 ноября 2021 г. по делу N 33-4948/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Шевченко С.В.

судей Ганцевича С.В, Тращенковой О.В.

при секретаре Каленик А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Левченко Т.В. - Иванова С.В. на решение Центрального районного суда г. Калининград от 25 июня 2021 года по иску администрации МО "Светлогорский ГО" к Левченко Тимофею Васильевичу, третье лицо Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды, встречному иску Левченко Тимофея Васильевича к Администрации МО "Светлогорский ГО", третье лицо Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области об установлении размера арендной платы за прошедшие периоды времени, снижении арендной платы.

Заслушав доклад судьи Шевченко С.В, объяснения представителя Левченко Т.В. по доверенности Иванова С.В, поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя администрации МО "Светлогорский ГО", приняв во внимание позицию представителя Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация МО "Светлогорский городской округ" обратилась в суд с иском к Левченко Т.В, указав, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 06.12.2006 N 80/12-2006, заключенным между муниципальным образованием "Светлогорский городской округ" и "данные изъяты", последнему для реконструкции лодочной станции, проектирования и строительства центра досуга и спорта в аренду на 49 лет был передан земельный участок общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

Соглашением N 1 от 28.02.2006 года "данные изъяты" передало права и обязанности по вышеуказанному договору аренды "данные изъяты", которое по соглашению от 30.05.2008 года передало права и обязанности по договору аренды ФИО1

24.05.2013 года ФИО2 и орган местного самоуправления согласовали изменения в вышеуказанном договоре, определив мерой ответственности арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору пени в размере 0, 1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки (ДАЗ N 80/12-2006/Д1-40/05-2013).

Указанным выше соглашение на арендатора также возложена обязанность предоставлять расчеты арендных платежей на предстоящий год в сроки и по форме, установленной нормативными правовыми актами районного совета депутатов Светлогорского района на предстоящий год (п. 4.4.5). Соглашением ДАЗ N 80/12-2006/ДЗ-76/12-2014 от 15.12.2014 года, в договор аренды также внесена корректировка, по условиям которой предоставленный земельный участок разделен на 24 части с присвоением каждой части отдельного кадастрового номера.

10.02.2015 года права и обязанности арендатора в отношении одного из упомянутых выше участков, образованных в результате раздела, с КН N переданы ФИО3 Левченко Т.В. Условиями соглашения от указанной даты определено, что Левченко Т.В. оплачивает аренду по отчетным периодам, начиная с 01.01.2015.

Соглашением от 28.04.2017 года сторонами договора аренды уточнено разрешенное использование данного земельного участка - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, которое зарегистрировано в Росреестре в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд, истец указывал, что в нарушение условий договора и дополнительных соглашений к нему, арендатор Левченко Т.В. расчет арендной платы на 2019 и 2020 не предоставляет, обязательства по оплате арендной платы не исполняет, вследствие чего образовалась задолженность по арендным платежам, на которую в установленном сторонами порядке произведено начисление пени.

Поскольку за период с 01.01.2019 года по 31.03.2021 года Левченко Т.В. допустил указанные нарушения, истец просил взыскать с Левченко Т.В. задолженность по арендной плате по договору аренды в размере суммы основного долга с повышающим коэфицентом в связи с неиспользованием земельного участка по назначению за периоды с 01.01.2019 по 30.06.2019 - 344 105, 10 руб, с 01.07.2019 по 31.12.2019 - 344 105, 10 руб, с 01.01.2020 по 30.06.2020 - 318 996, 10 руб, а также пени, начисленные за период с 01.01.2019 по 30.06.2020 в размере 313 646, 36, а всего 1 310 852, 66 руб.

В ходе рассмотрения дела истец заявленные требования уточнил и дополнил, окончательно поставив вопрос о взыскании с Левченко Т.В. задолженности по арендной плате с учетом повышающего коэффициента К4 (в двойном размере) за неиспользование земельного участка в соответствии с разрешенным использованием за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 - 344 105, 10 руб, с 01.07.2019 по 31.12.2019 - 344 105, 10 руб, с 01.01.2020 по 30.06.2020 - 318 996, 10 руб, с 01.07.2020 по 31.12.2020 - 318 996, 10 руб, пени, начисленных на 30.03.2021, за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 -26 765, 26 руб, с 01.07.2019 по 31.12.2019 - 184784, 44 руб, с 01.01.2020 по 30.06.2020 - 93 465, 85 руб, с 01.07.2020 по 31.12.2020 - 54 548, 33 руб, а всего 2 045 264, 32 руб.

Кроме того, ссылаясь на невнесение арендатором платы более 2-х раз подряд, нарушение условий договора аренды, истец просил суд расторгнуть с Левченко Т.В. договор аренды земельного участка.

В свою очередь Левченко Т.В. обратился в суд со встречными требованиями, в обоснование которых указал, что ранее оплата за земельный участок им произведена, при этом

Указывал, что администрацией округа, обратившейся в суд, не учтено, что использование Левченко Т.В. арендуемым земельным участком по целевому назначению затруднительно и практически невозможно, поскольку площадь участка не достаточна для проектирования и строительства центра досуга и спорта, а разрешенное использование земельного участка не соответствует функциональному зонированию.

Несмотря на содержание соглашения от 28.04.2017 года N 80/12-2006/Д10-18/04-2017, которым разрешенное использование земельного участка определено как малоэтажная многоквартирная жилая застройка, 01.12.2017 года Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию правительства Калининградской области отказало ему как арендатору в выдаче градостроительного плана указанного земельного участка (ГПЗУ), необходимого для проектирования и последующего строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома.

Отказ мотивирован ссылкой на расположение спорного земельного участка одновременно в двух территориальных зонах: "Ж2.2 - зона застройки малоэтажными жилыми домами", а также "Об" - зоны иного назначения - территории общего пользования".

Заявление Левченко Т.В. о внесении изменений в правила землепользования и застройки МО "Городское поселение "Город Светлогорск" в части изменения границ территориальных зон застройки малоэтажными жилыми домами (индекс Ж 2.2), комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области по существу не рассмотрены с указанием на необходимость разработки нового генерального плана и новых правил землепользования и застройки на территорию вновь образованного муниципального образования.

Истец настаивал, что поскольку орган местного самоуправления не исполняет принятое на себя соглашением от 28.04.2017 года обязательство передать ему в аренду участок с разрешенным использованием - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, учитывая, что отсутствие действующего ГПЗУ не позволяет осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного жилого дома на участке КН N, то арендатор по вине арендодателя не имеет возможности использовать земельный участок по его целевому назначению.

Ссылался истец и на то, что решением Центрального районного суда г. Калининграда от 22.11.2018 года, имеющем преюдициальное значение для настоящего спора, частично удовлетворены требования администрации МО "Светлогорский городской округ" и с него взыскана арендная плата за данный участок за период с 17.08.2017 по 21.12.2018 в размере 32 124, 89 руб.; также удовлетворены встречные требования Левченко Т.В. о соразмерном уменьшении размера арендной платы за землю по договору аренды участка в связи с установлением нового разрешенного использования земельного участка с 07.08.2017 и невозможностью использования участка по независящим от Левченко Т.В. обстоятельствам.

Учитывая изложенные обстоятельства, в том числе, безрезультатность досудебных обращений арендатора к арендодателю на предмет уменьшения размера аренды, принимая во внимание невозможность раздела земельного участка с КН: N по границам территориальных зон ввиду несоответствия разделенного объекта установленным предельным параметрам земельного участка, ссылаясь на положения ст.612 ГК РФ, Левченко Т.В. просил суд соразмерно уменьшить размер арендной платы за землю, установив ежегодный размер арендной платы на уровне, определенном решением Центрального районного суда гор. Калининграда от 22.11.2018 в размере 22 946, 35 руб, использовать такой размер до устранения нарушений прав арендатора, а именно до приведения генерального плана и Правил землепользования и застройки в соответствие и установления в отношении всего земельного участка территориальной зоны - зона застройки малоэтажными жилыми домами (индекс Ж-3).

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 25 июня 2021 года исковые требования администрации МО "Светлогорский ГО" удовлетворены частично. С Левченко Тимофея Васильевича в пользу администрации МО "Светлогорский ГО" взыскана задолженность по арендной плате по договору 80/12-2006 от 06.12.2006 года земельного участка с КН 39:17:010021:630 за период с 01.01.2019 по 31.03.2021 в размере 1 439 798, 73 руб, пени за несвоевременное исполнение обязательств 559 563, 88 руб, а всего 1 999 362, 61 руб. Договор аренды земельного участка с КН 39:17:010021:630 N 80/12-2006 от 06.12.2006, заключенный между Администрацией МО "Светлогорский ГО" и Левченко Тимофеем Васильевичем, расторгнут. С Левченко Тимофея Васильевича в пользу местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 18 496, 81 руб.

Встречные требования Левченко Тимофея Васильевича оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Левченко Т.В. просит решение отменить в части удовлетворения иска администрации и отклонения его иска. Настаивает на наличии законных оснований к удовлетворению его иска, считает его законным и обоснованным. Указывает, что судом первой инстанции не учтены положения ст.612 ГК РФ, а также факт невозможности использования земельного участка по назначению в соответствии с его разрешенным использованием, поскольку участок находится в двух территориальных зонах, что исключает возможность выдачи разрешения. Настаивает, что эти обстоятельства возникли по независящим от него обстоятельствам, по вине арендатора, который передал такой участок в аренду и это подтверждает невозможность его использования по целевому назначению по вине арендатора, что исключает в данной ситуации возможность расторжения договора и позволяет ставить вопрос о соразмерном уменьшении арендной платы. Вновь ссылается на то, что данные обстоятельства являлись предметом исследования в суде первой инстанции при вынесении решения от 22.11.2018 года, когда при разрешении спора о взыскании арендных платежей судом был применен коэффициент К 0, 015 как для иных земельных участков. Полагает, что применительно к данному подходу, изложенному во вступившем в законную силу решении, и должен быть разрешен настоящий спор. Просит решение отменить, в иске о расторжении договора аренды отказать. Его встречный иск удовлетворить, снизив размер арендной платы и определить его применительно к решению Центрального районного суда г.Калининграда от 22.11.2018 года.

На жалобу принесены возражения администрацией Светлогорского городского округа.

В суд апелляционной инстанции явились представители администрации МО "Светлогорский ГО", Левченко Т.В, Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области.

Левченко Т.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело с участием его представителя в его отсутствие в связи с невозможностью явки в суд, наличием коронавирусных ограничений и отсутствием вакцинации. В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

При разрешении спора судом апелляционной инстанции от подателя апелляционной жалобы поступили дополнительные письменные пояснения с изложением правовой позиции, в которых содержится расчет арендной платы, от представителя администрации - варианты расчеты арендной платы как с повышающим коэффициентом, так и без него, а также с учетом и без учета внесенных Левченко Т.В. денежных средств в счет арендных платежей.

Указанные документы приняты судебной коллегией, исследованы судом и учтены при вынесении настоящего решения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, приняв во внимание представленные сторонами дополнительные возражения, расчеты задолженности, составленные каждой из сторон, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене в части удовлетворения требований администрации МО "Светлогорский городской округ" о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с Левченко Т.В, с вынесением в этой части нового решения об отказе в иске, отмене в части отказа в удовлетворении встречного иска Левченко Т.В. о снижении размера арендной платы, изменении решения в части взыскания с Левченко Т.В. арендной платы и пени с уменьшением размера взысканной задолженности и пени и снижении размера взысканной с Левченко Т.В. государственной пошлины. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Разрешая заявленный спор и удовлетворяя требования администрации Светлогорского городского округа, суд первой инстанции исходил из того, что Левченко Т.В, являющийся арендатором земельного участка с КН N, расположенного по адресу: "адрес" выделенного из состава земельного участка с КН: N, не исполняет обязательства по уплате арендной платы, что в силу ст.606, 614 ГК РФ, ст.65 ЗК РФ служит основанием для взыскания образовавшейся задолженности, с размером которой согласился суд.

При этом признав доказанным факт невнесения Левченко Т.В. арендных платежей более 2-х раз подряд, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.450, ст.619 ГК РФ, приняв во внимание условия договора аренды, пришел к выводу о наличии правовых оснований к его расторжению.

Между тем, с законностью и обоснованностью подобных суждений суда первой инстанции в части наличия оснований к расторжению договора, определении размера задолженности по арендным платежам и порядка их исчисления, судебная коллегия согласиться не может.

Судом первой инстанции не в полной мере учтены положения гражданского законодательства, регулирующего существо арендных отношений, а также фактические обстоятельства настоящего спора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952.

В силу ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества и др.

Аналогичные выводы содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N3 (2021).

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 06.12.2006 N 80/12-2006, заключенным между муниципальным образованием "Светлогорский городской округ" и ООО "Калининградское областное экспериментально-производственное предприятие "Дизайн", последнему для реконструкции лодочной станции, проектирования и строительства центра досуга и спорта в аренду на 49 лет был передан земельный участок общей площадью 50 000 кв.м, расположенный по адресу: "адрес"

Соглашением N 1 от 28.02.2006 "данные изъяты" передало права и обязанности по вышеуказанному Договору аренды "данные изъяты", которое, в свою очередь, соглашением от 30.05.2008 передало права и обязанности по договору аренды ФИО4

Пунктом 1.1 указанного договора цель использования земельного участка определена как реконструкция лодочной станции, проектирование и строительство центра досуга.

Срок аренды участка установлен с 06.12.2006 до 06.12.2055 (п. 2.1 договора). Указанные обстоятельства подтверждаются содержанием соглашения N 80/12-2006/Д1-40/05-2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 80/12-2006 от 06.12.2006.

Соглашением о внесении изменений в договор аренды N 80/12-2006/Д3-76/12-2014 от 15.12.2014 пункт 1.1 договора аренды N 80/12-2006 от 06.12.2006 редактирован, добавлены пункты 1.1.1-1.1.24.

Названным соглашением изменен предмет договор аренды, в аренду переданы 24 участка, один из которых - спорный.

Так, согласно соглашению пункт 1.1.17 имеет следующее содержание: участок -17 имеет характеристики: КН N, категория земель - земли населенных пунктов; местоположение - "адрес", разрешенное использование - для реконструкции лодочной станции и проектирования и строительства центра досуга и спорта; общая площадь участка - 965 кв.м.

Уведомлением от 10 февраля 2015 года ФИО5 уведомил администрацию о передаче прав и обязанностей арендатора в отношении участка с КН N, расположенного по адресу: "адрес", выделенного из состава ЗУ с КН: N.

Между ФИО6 и Левченко Т.В. заключено соглашение от 10.02.2015 об уступке прав и обязанностей по договору N 80/12-2006 от 06.12.2006 (л.д. 42)

Таким образом, на основании договора N 80/12-2006 от 06.12.2006, с учетом соглашений об изменении субъектного состава обязательств, Левченко Т.В. является арендатором земельного участка с КН N.

Условиями договора аренды с учетом последующих соглашений предусмотрена обязанность арендатора вносить арендные платежи.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы определяется на каждый год в соответствии с законодательством РФ и решениями представительного органа муниципального образования, указывается в ежегодной декларации по арендной плате за землю.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что расчет арендной платы, условия и сроки ее внесения определяются в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на предстоящий год.

Согласно п.4.3 арендатор обязан использовать в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, уплачивать арендную плату.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев. Согласно п. 6.2 договора, последний может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в п. 4.1.1 договора.

Как следует из материалов дела, 28.04.2017 года между администрацией муниципального образования "Светлогорский район" и Левченко Т.В. заключено соглашение ДАЗ N 80/12-2006/Д10-18/04-2017, которым в соответствии с Правилами землепользования и застройки изменены характеристики земельного участка, разрешенное использование определено как - малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Между тем, как установлено судом и не оспаривается ни одной из сторон, фактически использование арендуемого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в настоящее время невозможно.

Данное обстоятельство подтверждается представленными в настоящее дело доказательствами, а также материалами гражданского дела N2-2445/2018 и вынесенным по нему решением Центрального районного суда г.Калининграда от 22.11.2018 года, вступившим в законную силу, которым установлено, что арендатор Левченко Т.В. не может использовать арендуемый им земельный участок по назначению для малоэтажной многоквартирной жилой застройки в связи с чем, что данный участок находится в двух территориальных зонах - зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж2.2) и зоне иного назначения (территория общего пользования-"ОБ"), что исключает возможность получения разрешения на строительство.

Установленные обстоятельства не изменились и до настоящего времени.

Так, согласно чертежу градостроительного плана на данный момент арендуемый Левченко Т.В. земельный участок находится согласно действующим Правилам землепользования и застройки МО городское поселение "Город Светлогорск" в двух территориальных зонах: Ж 2.2 и ОБ - зона застройки малоэтажными домами зона иного назначения (территория общего пользования), что с учетом требований градостроительного законодательства препятствует получению разрешения на строительство и, соответственно, исключает возможность использования участка по назначению.

Данные обстоятельства были учтены судом при вынесении решения в 2018 году, признаны уважительными, в связи с чем размер подлежащей уплате арендной платы был снижен судом и исчислен по коэффициенту не как для участков жилищной застройки (К 0, 07), а для участков иного назначения (К 0, 015).

Вступившим в законную силу решением суда, которое не было обжаловано администрацией, а также имеющимися в деле доказательствами установлено, что в декабря 2017 года на обращение Левченко Т.В. Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию было отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка, указано на необходимость внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Следуя таким разъяснениям, Левченко Т.В. в 2018 году обращался к Председателю Комиссии по подготовке Правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области, также имели место аналогичные обращения Левченко Т.В. в Агентство в 2018 году о внесении изменений в Генплан, согласно полученным ответам предложения Левченко Т.В. о внесении изменений в Генплан направлены разработчику проекта нового Генплана, в 2019 году Левченко Т.В. также подавал предложения для подготовки внесения изменений в ПЗЗ и Генплан.

Более того, в 2018 году Левченко Т.В. обращался в Светлогорский городской суд с административным иском об оспаривании действий (бездействия) администрации муниципального образования "Светлогорский район" по заключению соглашения об изменении разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в Генеральный план муниципального района и Правила землепользования и застройки в части границ зоны Ж 2.2, по начислению с 07.08.2017 года арендной платы по ставке, установленной для этой зоны, просил обязать устранить нарушение прав и свобод арендатора путем освобождения от арендной платы за землю до устранения нарушений.

Судом апелляционной инстанции установлено и это пояснено представителем Агентства, что в итоге Постановлением Правительства Калининградской области от 11.02.2020 года утвержден новый Генеральный план МО "Светлогорский городской округ", в соответствии с которым фактически учтены предложения Левченко Т.В. и в отношении арендуемого им земельного участка установлена зона Ж2.2 - зона застройки малоэтажными жилыми домами.

После этого Агентством по заявлению Левченко Т.В. выдан градостроительный план, который содержит сведения о нахождении участка в двух территориальных зонах, поскольку изменения в ПЗЗ не внесены.

Присутствующая в суде апелляционной инстанции представитель Агентства, представившая выписку из проекта ПЗЗ, пояснила, что Агентством ведется работа по внесению изменений в ПЗЗ, которые будут приведены в соответствие с Генеральным планом, планируется внесение таких изменений в 2022 году. Пояснила также, что нахождение участка в двух зонах не позволяет определить градостроительный регламент территориальной зоны.

Указанные пояснения подтверждены ответом Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области от 18.10.2021 года, данным на запрос судебной коллегии.

При таком положении, с учетом приведенных выше фактических обстоятельств, при доказанности факта невозможности использования земельного участка по целевому назначению, при наличии между сторонами арендных отношений спора относительно размера подлежащей уплате арендной платы, принимая во внимание что такой спор в итоге был разрешен в судебном порядке, судебная коллегия полагает, что достаточных правовых оснований для удовлетворения требований администрации и расторжения договора аренды земельного участка у суда не имелось.

В этой связи коллегия отмечает, что в соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование, однако подобное изменение, что указано в соглашении от 28.04.2017 года, должно отвечать фактическому положению и расположению участка, не должно лишать арендатора возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства), равно как арендатор не лишен возможности поставить вопрос о досрочном расторжении договора (при наличии такого волеизъявления), а также требовать снижении арендной платы.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В ходе рассмотрения спора ответчик Левченко Т.В. возражал против удовлетворения иска и заявлял, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в соответствии с разрешенным использованием, т.е. для целей, предусмотренных договором, что имело место по причине, за которую арендатор не отвечает (нахождение участка в двух территориальных зонах, невозможность его раздела, необходимость внесения изменений в Генплан и ПЗЗ), что в силу приведенных выше требований материального закона исключает возможность досрочного расторжения договора аренды и служит основанием к отмене решения суда в этой части с вынесением нового решения об отказе в иске.

Что касается арендных платежей за участок, то их невнесение арендатор мотивировал несогласием с размером начисляемых арендных платежей, материалами дела установлено наличие спора относительно размера подлежащих уплате платежей, чем и обусловлено их невнесение, что не может быть расценено в качестве существенного нарушения условий договора, влекущего его расторжение.

Из материалов дела следует, что в целях установления адекватного размера арендной платы, арендатор Левченко Т.В. предпринимал попытки досудебного урегулирования спора в этой части, в апреле 2019 года Левченко Т.В. арендодателю был представлен свой расчет арендной платы, с которым не согласилась администрация. В адрес Левченко Т.В. направлен ответ о том, что подобное снижение и применение указанных ставок арендодатель полагает возможным только за период 2017 -2018 г.г, в связи с чем в этом же году от Левченко Т.В. последовало обращение о соразмерном уменьшении размера арендной платы, в удовлетворении которого отказано.

В суде апелляционной инстанции установлено, что за период, предыдущий отыскиваемому в настоящем деле, т.е. до 01.01.2019 года арендная плата уплачена Левченко Т.В. полностью в соответствии с решением суда от 22.11.2028 года, при этом возражая против требований искового заявления администрации, Левченко Т.В. предъявил встречный иск о снижении размера арендных платежей в порядке ст.612 ГК РФ, просил установить их с учетом данного решения и применять их до внесения изменений в ПЗЗ, в ходе судебного разбирательства внес платежи за отыскиваемый период в размере 57 365, 90 руб, что, по мнению судебной коллегии, заслуживает внимания.

При изложенных выше обстоятельствах, учитывая наличие неразрешенного спора о размере арендных платежей, судебная коллегия считает, что в этой связи само по себе невнесение Левченко Т.В. арендной платы не может свидетельствовать о нарушении условий договора, не является основанием к расторжению договора по мотиву невнесения платы, а также не может служить основанием применения при исчислении размера задолженности по арендной плате повышающего коэффициента (К4) в связи с неиспользованием участка по назначению. В этой части требования Левченко Т.В. подлежат удовлетворению в части, решение суда в указанной части подлежит отмене и изменению в части размера взысканных платежей.

С учетом предусмотренного ЗК РФ принципа платности использования земли, принимая во внимание расчеты задолженности, представленные как Левченко Т.В, так и администрацией, а также учтя внесенные арендатором платежи, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости взыскания платежей в указанном ниже размере.

Как следует из материалов дела, в иске поставлен вопрос о взыскании арендной платы за период с 1.01.2019 года 31.03.2021 года, пени за нарушение сроков исполнения обязательства в размере 0, 1 % от просроченной суммы.

С 01.01.2019 на территории Светлогорского городского округа действует положение "О порядке определения размера арендной оплаты, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования "Светлогорский городской округ", утвержденное Решением окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа от 24.12.2018 N 90.

Данным Решением утверждено указанное выше Положение, установлены расчетные коэффициенты К1 по видам разрешенного использования, а также установлены дополнительные коэффициенты, в частности, в размере 2, за неиспользуемые земельные участки, предоставленные для жилищного строительства.

Непосредственно Положением о порядке определения размера арендной оплаты, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования "Светлогорский городской округ предусмотрено (1.9), что размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, расчетного коэффициента по виду разрешенного использования земельного участка, а также от повышающего коэффициента (К4) за земельные участки, неиспользуемые или используемые не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды (К4).

Проверяя расчет задолженности, судебная коллегия учитывает, что расчетные коэффициенты (К1) по виду разрешенного использования изложены в приложении к Решению окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа от 24.12.2018 N 90, а также принимает во внимание установленный выше факт нахождения земельного участка в двух территориальных зонах - ОБ и Ж2.2. Согласно градостроительном регламенту, для зоны Ж2.2. установлены такие регламенты, тогда как для зоны ОБ градостроительные регламенты действующими ПЗЗ не установлены, что подтвердил представитель Агентства.

В этой связи судебная коллегия не может согласиться с представленным администрацией расчетом арендной платы исходя только лишь из одного вида разрешенного использования арендуемого участка как предназначенного для размещения объектов многоквартирного жилья (К=0, 07) и учитывая, что среди расчетных коэффициентов (приложение 2) отсутствует коэффициент для зоны ОБ, полагает возможным и целесообразным применение к данному земельному участку коэффициента "другие земельные участки", который равен 0, 015 (К1=0, 015).

Принимая во внимание установленный п.2 Положения порядок и условия расчета арендной платы, судебная коллегия учитывает представленные администрацией Светлогорского городского округа сведения о кадастровой стоимости земельного участка, которая с 01.01.2019 года была установлена в размере 4 915 787, 20 руб, а с 01.01.2020 составляет 4 557 087, 05 руб, которые подлежат учету при исчислении размера арендной платы.

При доказанности факта невозможности использования спорного земельного участка по назначению, при отсутствии злоупотреблений со стороны арендатора, оснований для применения повышающего коэффициента не имеется.

В этой связи расчет арендной платы за период с 01.01.2019 года по 31.03.2021 года составит 159 182, 17 руб.:

За период с 01.01.2019 года по 30.06.2019 года - (180 дней :360 дней) х 4 915 787, 20 руб.х0, 015=36 868, 40 руб.;

За период с 01.07.2019 года по 31.12.2019 года - (180 дней :360 дней) х 4 915 787, 20 руб.х0, 015=36 868, 40 руб.;

За период с 01.01.2020 года по 30.06.2020 года - (180 дней :360 дней) 4 557 087, 05 руб.х0, 015=34 178, 15 руб.;

За период с 01.07.2020 года по 31.12.2020 года - (180 дней :360 дней) х 4 557 087, 05 руб. х 0, 015=34 178, 15 руб.;

За период с 01.01.2021 года по 31.03.2021 года - (90 дней :360 дней) х 4 557 087, 05 руб. х 0, 015=17089, 07 руб.;

С учетом внесенных за указанный период арендатором Левченко Т.В. в счет уплаты арендных платежей 57 365, 90 руб. (ошибочно исчисленных им исходя из прежней кадастровой стоимости земельного участка, впоследствии измененной), размер задолженности Левченко Т.В. по арендным платежам составит 101 816, 27 руб, которая и подлежит взысканию с Левченко Т.В.

Подлежат взысканию с Левченко Т.В. и пени за несвоевременное исполнение обязательств в размере 0, 1%, что предусмотрено п.5.2 соглашения к договору аренду, размер которых с учетом фактических обстоятельств спора, положений ст.333 ГК РФ, исходя из отсутствия недобросовестности и злоупотребления в действиях арендатора, принимая во внимание требования разумности и справедливости, подлежит снижению до величины основной задолженности, т.е. до 101 816, 27 руб.

Соответственно, с учетом определенных ко взысканию денежных сумм в общем размере 203 632, 54 руб, подлежит снижению и размер взысканной с Левченко Т.В. государственной пошлины, исчисленной по правилам ст.333.19, 333.37 НК РФ, до 5236, 32 руб.

В указанной выше части решение суда подлежит отмене в части и изменению, а в остальной части - оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 25 июня 2021 года отменить в части удовлетворения требований администрации МО "Светлогорский городской округ" о расторжении договора аренды земельного участка с КН N N 80/12-2006 от 06.12.2006 года, заключенного с Левченко Тимофеем Васильевичем. Вынести в указанной части новое решение, которым в удовлетворении иска о расторжении договора аренды отказать.

Это же решение в части отказа в удовлетворении встречного иска Левченко Т.В. о снижении размера арендной платы отменить, вынести в указанной части новое решение, которым иск Левченко Т.В. удовлетворить частично. Изменить решение в части удовлетворения требований администрации МО "Светлогорский городской округ" о взыскании арендной платы и пени, уменьшив размер взысканной с Левченко Тимофея Васильевича в пользу администрации МО "Светлогорский городской округ" задолженности по арендной плате за период с 1.01.2019 года 31.03.2021 года до 101 816, 27 руб, пени за нарушение сроков исполнения обязательства -до 101 816, 27 руб, а общей суммы взыскания - до 203 632, 54 руб, снизив размер взысканной с Левченко Т.В. государственной пошлины до 5236, 32 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 1 декабря 2021 года.

Председательствующий:

Судьи: