Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 15 декабря 2021 г. по делу N 66а-3653/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Кузьмичева В.А, судей Рогожиной Е.В, Савинова К.А, при секретаре Чайко А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Башстройбумторг" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 августа 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Кузьмичева В.А, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Башстройбумторг" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости "данные изъяты" рублей, указав, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку влечет обязанность по уплате налога на имущество в необоснованно завышенном размере.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 августа 2021года административное исковое заявление удовлетворено. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2020 года в размере "данные изъяты" рублей.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан просит решение отменить как незаконное и необоснованное ввиду нарушения норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положениями части 3 статьи 24 Федерального закона от 3июля2016года N 237-ФЗ установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24апреля2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N237-ФЗ в Республики Башкортостан -1 июня 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 12 ноября 2020 года N 1701 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки отдельных объектов недвижимости Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2020года" утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере "данные изъяты" рублей.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, административный истец представил отчет об оценке, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ N N, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1января 2020 года определена в размере "данные изъяты" рублей.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, и кадастровой стоимости объекта недвижимости, по ходатайству административного истца определением суда назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ года N N, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1января 2020 года составляет "данные изъяты" рублей.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта ООО "данные изъяты"" составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта сделаны на основе его профессиональных знаний, с учетом представленных документов об объекте оценки и доступных сведений об объектах-аналогах, в связи с чем данное заключение эксперта может быть положено в основу решения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе административный ответчик указал на несоответствие заключения эксперта ООО " "данные изъяты"" требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, а также общей методологии оценки, полагает, что в нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, заключение вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и сопоставимости подобранных объектов-аналогов, в связи чем полагает, что итоговая рыночная стоимость определена с нарушениями, занижена и не является корректной.

Указанные доводы апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет, поскольку, как следует из исследовательской части заключения, рыночная стоимость объекта оценки определена в рамках доходного подхода к оценке методом прямой капитализации.

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Исследовав объем доступных аналогов, расположенных в г. Уфа, и проанализировав рынок недвижимости в данном сегменте, эксперт пришел к выводу, что средневзвешенная арендная ставка в размере "данные изъяты" рублей за 1кв. м в месяц для помещения офисно-торгового назначения и "данные изъяты" рублей за 1 кв. м в месяц для помещения производственно-складского назначения соответствует рыночным данным, в связи с чем при определении величины чистого операционного дохода исследуемого нежилого помещения экспертом принято средневзвешенное значение арендной ставки за один кв. м объекта экспертизы, рассчитанное с применением элементов сравнительного подхода.

Экспертом соблюдена последовательность оценки при расчете следующих величин: потенциального валового дохода от сдачи в аренду помещений, его корректировка на уровень недозагрузки помещений с целью определения действительного валового дохода, его корректировка на процент операционных расходов с целью определения чистого операционного дохода, определение коэффициента капитализации, определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки путем деления чистого операционного расхода на ставку капитализации.

В заключении экспертом проанализирован рынок нежилых помещений коммерческого назначения, имеется полная информация об объекте экспертизы, позволяющая его идентифицировать. Данная информация проверяема, в экспертном заключении содержатся ссылки на используемые источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

При отборе объектов - аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО). Его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках доходного подхода является мотивированным и корректным.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, отвечает требованиям проверяемости и однозначности. Вприведенных расчетах изложены значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости. Выбор экспертом подхода к оценке, его метода, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствует требованиям ФСО, каким-либо доказательствами выводы экспертных заключений не опровергаются.

Каких-либо конкретных доводов о том, какие именно выводы эксперта ООО "Бюро права и оценки" вводят в заблуждение относительно корректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объекта оценки, апелляционная жалоба не содержит и таких обстоятельств судебной коллегией не усматривается.

Вопреки доводам апелляционной жалобы использование выбранных экспертом объектов-аналогов не свидетельствует о некорректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объекта оценки, поскольку расчет рыночной стоимости экспертом произведен с применением корректирующих коэффициентов к объектам-аналогам, в частности на торг, расположение относительно "красной линии", этаж расположения, капитальность, отопление, материал стен, позволяющих считать их сопоставимыми с объектом оценки по всем основным ценообразующим факторам, оснований не согласится с которыми судебная коллегия не усматривает. Использование указанных объектов-аналогов не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (абзац третий статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, пункт 5 ФСО N 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7).

Следовательно, ссылки в апелляционной жалобе на то, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на юридически значимую дату определена экспертом с нарушениями, занижена и не является корректной, являются несостоятельными.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, апеллянтом ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено и в материалах дела не имеется, судебная коллегия не находит оснований ставить под сомнение достоверность экспертного заключения, полученного по результатам проведения назначенной в суде первой инстанции судебной экспертизы и подготовленного экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, и с учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований не доверять судебному заключению, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 КАС РФ.

Выраженное заявителем апелляционной жалобы недоверие экспертному заключению относительно неправильности выводов, ввиду предполагаемых нарушений Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Обоценочной деятельности в Российской Федерации", несоответствия федеральным стандартам оценки, а также общей методологии оценки, судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку указанные доводы направлены на формальное несогласие с оценкой судебного эксперта и надлежащего обоснования не содержат.

Доводы по существу сводятся к несогласию административного ответчика с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

При рассмотрении дела судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, выводы суда подтверждены материалами дела, каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено.

С учётом изложенного принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 310 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 августа 2021года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 декабря 2021 года.

Председательствующий

Судьи