Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 19 ноября 2021 г. по делу N 33-6424/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Задворновой Т.Д., судей Фоминой Т.Ю., Суринова М.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фоминой М.С., рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле

19 ноября 2021 года

дело по апелляционной жалобе представителя Малеева Сергея Сергеевича по доверенности Демьянчука Антона Богдановича на решение Кировского районного суда г. Ярославля от 12 марта 2021 года, которым постановлено:

Исковые требования МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда" города Ярославля удовлетворить частично.

Взыскать с Малеева Сергея Сергеевича в пользу МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда" города Ярославля задолженность по договору аренды земельного участка N находящегося в государственной собственности земельного участка 2 413 930 рублей, пени в сумме 30 000 рублей за период с 11.06.2020 года по 28.07.2020 года.

Взыскать с Малеева Сергея Сергеевича в бюджет муниципального образования город Ярославль государственную пошлину в размере 20 419, 65 рублей.

Заслушав доклад судьи Фоминой Т.Ю, судебная коллегия

установила:

МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда" города Ярославля обратилось в суд с иском к Малееву С.С. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в общей сумме 4 275 070 руб. 03 коп, в том числе по арендной плате за период с 14 ноября 2019 года по 13 ноября 2020 года - 2 412 930 руб, пени за период с 15 ноября 2019 года по 28 июля 2020 года - 1 861 140 руб. 03 коп.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что Малееву С.С. на основании договора аренды от 14 ноября 2018 года N находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N, общей площадью 894 кв.м, для строительства индивидуального жилого дома.

Судом постановлено вышеуказанное решение суда, на которое представителем Малеева С.С. по доверенности Демьянчуком А.Б. принесена апелляционная жалоба. В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в жалобе, обсудив их, исследовав материалы дела, материалы гражданских дел N 2-79/2019, N 2-1205/2019, выслушав объяснения Малеева С.С, его представителя по доверенности Демьянчука А.Б. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения представителя МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда" города Ярославля по доверенности Ширкуновой Е.В, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14 ноября 2018 года по результатам аукциона, между МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда" города Ярославля и Малеевым С.С. был заключен договор аренды N находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, площадью 894 кв.м, для строительства индивидуального жилого дома.

Пунктом 6.2 договора срок аренды установлен с 14 ноября 2018 года по 13 ноября 2038 года.

Согласно п. 3.1 договора аренды, за аренду земельного участка начисляется ежегодная арендная плата в сумме 2 413 930 рублей.

В силу п. 3.3 договора аренды арендная плата вносится авансовыми платежами: до окончания срока аренды ежегодно в сумме 2 413 930 рублей не позднее даты проведения аукциона.

В соответствии с п. 3.4 договора аренды в случае, одностороннего отказа от исполнения договора аренды, досрочного расторжения договора аренды земельного участка либо выполнения строительства до окончания срока действия договора аренды арендная плата, предусмотренная п. 3.1. настоящего договора, возврату арендатору не подлежит.

На основании п. 5.1. договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0, 3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Сумма годовой арендной платы в размере 2 413 930 рублей за период с 14 ноября 2018 года по 13 ноября 2019 года внесена ответчиком 19 ноября 2018 года в размере 453 930 руб. (сумма задатка), 26 декабря 2018 года - 1 960 000 руб, что подтверждено справкой-расчетом задолженности, сторонами не оспаривалось.

01 июля 2019 года сторонами было заключено дополнительное соглашение N к договору аренды, в соответствии с которым срок аренды установлен с 10 июня 2019 года по 09 июня 2039 года, изменен срок внесения арендной платы - ежегодно не позднее 10 июня.

В пункте 2 дополнительного соглашения стороны согласовали, что арендная плата за период с 10 июня 2019 года по 09 июня 2020 года в сумме 2 413 930 рублей оплачена платежными поручениями от 19 ноября 2018 года N, от 26 декабря 2018 года N.

При разрешении спора с учетом разъяснений, изложенных в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", суд первой инстанции отклонил доводы истца о том, что указанное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, а потому является незаключенным, и исходил из того, что между сторонами достигнута договоренность считать оплаченной арендную плату за период с 10 июня 2019 года по 09 июня 2020 года в сумме 2 413 930 рублей, за счет платежей, внесенных ответчиком в 2018 году.

Решение суда в указанной части не обжалуется, а, следовательно, не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что, если иное не установлено законом, в случае, когда должник не может исполнить своего обязательства до того, как кредитор совершит действия, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающие из обычаев или существа обязательства, применению подлежат положения статей 405, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Из дела видно, что Малеев И.Ю, Малеева Н.Б. обращались в суд с иском в своих интересах и несовершеннолетних детей Малеевой Е.И, Чурилова Е.А. к мэрии г. Ярославля о предоставлении земельного участка. Вступившим в законную силу решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 22 марта 2019 года по делу N 2-79/2019 указанные исковые требования оставлены без удовлетворения. В рамках указанного гражданского дела определением судьи от 11 ноября 2018 года были приняты меры по обеспечению иска, наложен запрет на осуществление распорядительных действий по предоставлению на каком-либо праве, Управлению Росреестра по Ярославской области запрещено регистрировать сделки в отношении земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес". Данные обеспечительные меры были отменены определением Заволжского районного суда г. Ярославля от 10 июня 2019 года.

Решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 06 июня 2019 года по делу N 2-1205/2019 оставлены без удовлетворения исковые требования Малеева И.Ю, Малеевой Н.Б. в своих интересах и несовершеннолетних детей Малеевой Е.И, Чурилова Е.А. к мэрии г. Ярославля, МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", Малееву С.С. о признании недействительным аукциона по продаже права аренды на земельный участок и договора аренды, заключенного по результатам аукциона. Одновременно, определением от 06 июня 2019 года, судом были приняты меры по обеспечению иска, наложен запрет Управлению Росреестра по Ярославской области производить регистрацию договора аренды N от 14 ноября 2018 года земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", до вступления в законную силу решения суда. Решение суда вступило в законную силу 12 августа 2019 года. 19 марта 2020 года на основании заявления Малеева С.С. судом принято определение об отмене мер по обеспечению иска.

В обоснование возражений на иск Малеев С.С. ссылался на то, что по причине примененных судом обеспечительных мер по гражданским делам NN 2-79/2019, 2-1205/2019 договор аренды был зарегистрирован лишь 21 мая 2020 года, до этого момента фактическое использование арендатором земельного участка по его назначению, для строительства индивидуального жилого дома, было невозможно.

Частично удовлетворяя исковые требования МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда" города Ярославля, суд первой инстанции исходил из того, что указанное ответчиком препятствие к использованию земельного участка возникло в силу обстоятельств, за которые арендодатель не отвечает, - в связи с рассмотрением гражданских дел по искам третьих лиц об оспаривании результатов аукциона, о признании прав на владение и пользование земельным участком, наличием обеспечительных мер, а потому не может явиться основанием для освобождения ответчика от обязательства по внесению арендной платы.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается, считает их правильными, соответствующими материалам дела и закону, поскольку по смыслу ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату в случае невозможности использования имущества по причинам, за которые отвечает арендодатель и за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, выводы суда в указанной части не противоречат правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 года, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 года N 305-ЭС17-17952, в соответствии с которой должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Со стороны ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о совершении арендодателем противоправных действий, препятствующих использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением земельного участка. Напротив, из материалов дела следует, что со стороны арендодателя обязательства по договору аренды были выполнены. Указанное ответчиком обстоятельство, препятствовавшее регистрации договора аренды, возникло вследствие действий третьих лиц, в силу обстоятельств, за которые арендодатель не отвечает.

Кроме того, само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды не являлось препятствием к использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В данном случае публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают. Поэтому такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются.

Ссылка ответчика на то, что 14 декабря 2018 года департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля ему было отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка, не опровергает указанных выше выводов.

С 04 августа 2018 года строительство или реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требуют получения разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации; статья 17 Федерального закона от 03 августа 2018 года N 340-ФЗ).

В силу ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации оформление уведомления о планируемом строительстве или реконструкции не требует обязательного представления градостроительного плана земельного участка.

Судебная коллегия полагает необходимым учесть, что дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменен срок договора аренды и установлено считать оплаченной арендную плату за период с 10 июня 2019 года по 09 июня 2020 года в сумме 2 413 930 рублей за счет платежей, внесенных ответчиком в 2018 году, заключено сторонами 01 июля 2019 года, то есть после получения ответчиком указанного выше отказа департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля от 14 декабря 2018 года в выдаче градостроительного плана земельного участка, а также после принятия Заволжским районным судом г. Ярославля решений и определений об обеспечении иска по гражданским делам NN 2-79/2019, 2-1205/2019, то есть с учетом данных обстоятельств.

Доводы Малеева С.С. о том, что на момент заключения дополнительного соглашения от 01 июля 2019 года ему не было известно об определении от 06 июня 2019 года о принятии обеспечительных мер по делу N 2-1205/2019, представляются несостоятельными, учитывая, что Малеев С.С. был привлечен к участию в деле в качестве ответчика, копии судебных постановлений были направлены в его адрес по почте 18 июня 2019 года. Кроме того, 18 июня 2019 года представитель Малеева С.С. по доверенности Суриков А.Н. был ознакомлен с материалами гражданского дела N 2-1205/2019, что подтверждается распиской представителя в заявлении об ознакомлении и в справочном листе дела N 2-1205/2019.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к верному выводу о взыскании с Малеева С.С. задолженности по арендной плате с учетом условий дополнительного соглашения от 01 июля 2019 года N 2 за период с 10 июня 2020 года.

Вместе с тем, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о том, что при разрешении спора суд вышел за пределы заявленных требований.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Обращаясь в суд с иском, МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда" города Ярославля просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 14 ноября 2019 года по 13 ноября 2020 года в размере 2 412 930 руб.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за период с 10 июня 2020 года по 09 июня 2021 года, несмотря на то, что истец требований о взыскании задолженности за период с 14 ноября 2020 года по 09 июня 2021 года не заявлял.

Таким образом, суд первой инстанции в нарушение требований статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие обстоятельств, позволяющих выйти за пределы заявленных требований, рассмотрел и разрешилтребование о взыскании задолженности за иной период, не заявленный истцом.

В связи с изложенным, решение суда подлежит изменению. С ответчика в пользу истца следует взыскать задолженность по арендной плате за период с 10 июня 2020 года по 13 ноября 2020 года (157 дней) в размере 1 035 483 руб. 63 коп. (2 413 930 руб. /366 дней х 157 дней).

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с условиями п. 5.1. договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0, 3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа. Истцом в расчете неустойки (л.д. 115) применена ставка 0, 15% в день.

С учетом дополнительного соглашения от 01 июля 2019 года N 2, период просрочки составляет с 11 июня 2020 года по 28 июля 2020 года (48 дней), сумма пени по ставке 0, 15% в день составила - 74 554 руб. 82 коп. (1 035 483, 63 х 0, 15% х 48).

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям пункта 69 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с п. 1, 6 ст. 395 ГК РФ, в случаях уклонения от возврата денежных средств, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п.1 настоящей статьи.

С учетом обстоятельств дела, периода допущенной ответчиком просрочки обязательства и размера задолженности, судебная коллегия полагает возможным снизить размер неустойки до 8 000 руб, что превышает размер неустойки, рассчитанной по правилам п. 1 ст. 395 ГК РФ (1 035 483, 63 х 5, 5% / 366 х 48).

На основании ст. 103 ГПК РФ, с учетом разъяснений п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", с ответчика в доход бюджета муниципального образования город Ярославль подлежит взысканию в государственная пошлина в размере 13 750 руб. (1 035 483, 63 + 74 554, 82 - 1 000 000 руб.) х 0, 5% + 13 200 руб.).

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г. Ярославля от 12 марта 2021 года изменить, изложить абзацы второй и третий резолютивной части решения в следующей редакции:

Взыскать с Малеева Сергея Сергеевича в пользу МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда" города Ярославля задолженность по договору аренды от 14 ноября 2018 года N находящегося в государственной собственности земельного участка за период за период с 10 июня 2020 года по 13 ноября 2020 года в размере 1 035 483 руб. 63 коп, пени за период с 11 июня 2020 года по 28 июля 2020 года в размере 8 000 руб.

Взыскать с Малеева Сергея Сергеевича в бюджет муниципального образования город Ярославль государственную пошлину в размере 13 750 рублей.

В остальной части апелляционную жалобу представителя Малеева Сергея Сергеевича по доверенности Демьянчука Антона Богдановича оставить без удовлетворения, решение - без изменения.

Председательствующий

Судьи