Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2021 г. по делу N 66а-1261/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составепредседательствующего Сиротиной Е.С., судей Артамоновой Т.А. и Брянцевой Н.В.при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И.рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-74/2021 (УИД N 26OS0000-04-2020-000335-32) по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 17 мая 2021 г. об отказе в удовлетворении административного искового заявления комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 20 мая 2020 г. N 19.Заслушав доклад судьи Сиротиной Е.С., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Т-эра" Турецкого Е.Ю., допросив эксперта ФИО4, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края (далее также - комиссия) об оспаривании решения комиссии от 20 мая 2020 г. N 19, которым удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью "Т-эра" (далее - ООО "Т-эра") и установлена кадастровая земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6964 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - под производственно-складскими строениями, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 6 952 969 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

В обоснование требований указано, что утвержденная в ходе государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 15 266 185, 51 рублей снижена оспариваемым решением комиссии на 54, 46 % на основании представленного ООО "Т-эра" отчета об оценке, не соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации.

В судебном заседании представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края Голембовский А.В, представитель заинтересованного лица ООО "Т-эра" Турецкий Е.Ю. возражали против удовлетворения иска.

Решением Ставропольского краевого суда от 17 мая 2021 г. отказано в удовлетворении административного искового заявления.

В апелляционной жалобе комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, принятии по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований ввиду не соответствия отчета об оценке и заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.

ООО "Т-эра" представлены письменные возражения на апелляционную жалобу и заключение повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица ООО "Т-эра" Турецкий Е.Ю. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, выразил несогласие с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, ссылаясь на законность решения суда.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя ООО "Т-эра" Турецкого Е.Ю, допросив эксперта ФИО4, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 части 2 статьи 310 КАС РФ ввиду не соответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на основании договора аренды N 7930 от 16 июля 2019 г. ООО "Т-эра" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6964 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - под производственно-складскими строениями, расположенного по адресу: "адрес", согласно которому арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" по состоянию на 1 января 2019 г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 15 266 185, 51 рублей.

27 апреля 2020 г. ООО "Т-эра" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов кадастровой оценки земельного участка, представив в подтверждение рыночной стоимости земельного участка выполненный оценщиком ООО "Таис" ФИО7 отчет об оценке от 6 апреля 2020 г. N 1-1/К-2020, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 6 952 969 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 20 мая 2020 г. N 19 удовлетворено заявление ООО "Т-эра" и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 6 952 969 рублей.

Оказывая в удовлетворении административного искового заявления, суд первой инстанции исходил из наличия правовых оснований для пересмотра комиссией кадастровой стоимости объекта.

С указанным выводом суд апелляционной инстанции не может согласиться, поскольку выводы суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления являются ошибочными.

Согласно части 2 статьи 245 КАС РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по общим правилам главы 22 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 25 настоящего Кодекса.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3 указанного закона).

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно положениям статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (часть 2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (часть 3). Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (часть 4).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

К заявлению об оспаривании прилагаются: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа (часть 9).

Комиссия вправе принять: решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; решение об отклонении заявления об оспаривании (часть 15). В случае принятия комиссией решения об отклонении заявления об оспаривании в таком решении должно быть указано обоснование такого решения (часть 16).

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов (часть 17). Решения комиссии принимаются простым большинством голосов (часть 18).

Порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 20). Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (часть 21). Решение комиссии может быть оспорено в суде (часть 22).

Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования или города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования или города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (часть 22.1).

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" относит к вопросам местного значения составление и рассмотрение проекта бюджета муниципального образования, его утверждение, исполнение, контроль за его исполнением, составление и утверждение отчета о его исполнении, а также установление, изменение и отмену местных налогов и сборов (пункты 1 и 2 части 1 статьи 14, пункты 1 и 2 части 1 и часть 2 статьи 15, пункты 1 и 2 части 1 статьи 16).

Поступающие в бюджет муниципального образования доходы, в том числе арендные платежи, представляют собой объект муниципальной собственности и наряду с другими ее объектами входят в состав имущества, необходимого для решения задач местного самоуправления.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности, закрепленные в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, закрепленные в Федеральном законе от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" позволяют муниципальным образованиям - при заинтересованности, ответственности и необходимой квалификации должностных лиц местного самоуправления - участвовать в правоотношениях по определению кадастровой стоимости расположенных на их территории объектов недвижимости до ее утверждения.

Соответственно, существенное снижение кадастровой стоимости земельного участка может уменьшить, и весьма значительным образом, поступающие в местный бюджет доходы, а следовательно, и финансовые возможности органов местного самоуправления для удовлетворения потребностей жизнеобеспечения населения. В такой ситуации результаты определения кадастровой стоимости находящихся на территории муниципального образования объектов не только влияют на реализацию прав правообладателей, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 г. N 620 "Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (далее также - Порядок).

На заседании комиссии рассматриваются поступившие заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в срок, установленный частью 14 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункт 2).

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов (пункт 3). Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя (пункт 5).

Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке (пункт 7). В соответствии с частью 15 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или решение об отклонении заявления об оспаривании (пункт 10).

Комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании в соответствии с частью 13 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются (пункт 12).

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (пункт 14).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункт 15).

В решении комиссии указываются, в том числе, выявленные комиссией нарушения требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности и (или) требований к составлению и (или) к содержанию отчета об оценке и (или) требований к информации, используемой в отчете об оценке, а также требований к проведению оценки недвижимости, установленных федеральными стандартами оценки, с указанием номеров страниц отчета об оценке рыночной стоимости, к которым имеются замечания (в случае принятия комиссией решения об отклонении заявления об оспаривании) (пункт 17).

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 г. N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края и утвержден порядок работы комиссии. Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 8 апреля 2020 г. N 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

Рассматривая спор, суд первой инстанции с учетом приведенных положений законодательства и обстоятельств дела, обоснованно установил, что оспариваемое решение принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия.

При этом суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемое решение нельзя признать законным и обоснованным.

В соответствии с требованиями Порядка на комиссию возложена обязанность проверки содержания и оформления отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности выполненного оценщиком ООО "Таис" ФИО7 отчета об оценке от 6 апреля 2020 г. N 1-1/К-2020 и достоверности определения рыночной стоимости объекта судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Заключением эксперта ООО "Центр судебных экспертиз "Эксперт-Профи" ФИО8 от 8 апреля 2021 г. N 013/ЭО-с-2021 выполненный оценщиком ООО "Таис" ФИО7 отчет об оценке от 6 апреля 2020 г. N 1-1/К-2020 признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В связи с наличием противоречий в отчете об оценке, заключении эксперта и пояснениях эксперта в судебном заседании апелляционной инстанции, сомнений в обоснованности данных исследований, судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной судебной экспертизы с целью применения специальных познаний для проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО4 от 8 ноября 2021 г. N 969-Э/2021 выполненный оценщиком ООО "Таис" ФИО7 отчет об оценке от 6 апреля 2020 г. N 1-1/К-2020 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации, оценщиком допущены нарушения требований статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, к отбору аналогов, к применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, частично определены не верно; информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой.

Отказывая в удовлетворении административных исковых требований, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для установления комиссией кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом апелляционной инстанции выявлено несоответствие отчета об оценке выполненного оценщиком ООО "Таис" ФИО7 от 6 апреля 2020 г. N 1-1/К-2020 и заключения эксперта ООО "Центр судебных экспертиз "Эксперт-Профи" ФИО8 от 8 апреля 2021 г. N 013/ЭО-с-2021 требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Противоречия в заключении эксперта ООО "Центр судебных экспертиз "Эксперт-Профи" ФИО8 от 8 апреля 2021 г. N 013/ЭО-с-2021 не устранены после допроса эксперта судом апелляционной инстанции, что исключает достоверность результатов проведенного экспертом исследования.

Заключение эксперта ФИО8 не соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ - не содержит подробного описания проведенного исследования, обоснования выводов по поставленному перед экспертом вопросу. Сведения, приведенные в заключении, не подтверждены, возможность проверки выводов эксперта отсутствует. Состав, последовательность материалов, а также описание процесса исследования не позволяют воспроизвести представленный оценщиком и подтвержденный экспертом расчет стоимости объекта оценки.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вышеуказанные исследования вводят в заблуждение, допускают неоднозначное, неполное, двусмысленное толкование результатов проведенной оценки и опровергнуты заключением эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО4 от 8 ноября 2021 г. N 969-Э/2021.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данное заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности. Отказ от осмотра объекта оценки обоснован экспертом ретроспективностью исследования.

Экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО4 в заключении от 8 ноября 2021 г. N 969-Э/2021 установлено, что в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", пунктов 8, 11, 11 "г", 11 "в", 22 "в" ФСО N 7 "Оценка недвижимости)" отчет об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Оценщиком использована противоречивая информация об оцениваемых правах (аренды и собственности) в отношении объекта оценки. Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик использует документально не подтвержденную стоимость предложения аналога N 2.

Рассчитанное среднее значение 1 кв. м и средняя площадь указанных в таблице на стр. 28 земельных участков определены оценщиком не корректно, без учета всех аналогов.

Оценщиком нарушена предусмотренная пунктом 11 ФСО N 7 последовательность анализа рынка недвижимости, не приведен анализ рынка земельных участков под производственно-складскую застройку, при этом оценщик проводит подробный анализ рынка земельных участков под коммерческую застройку, включая объекты торгово-офисного назначения. Информация об итогах анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений не является анализом основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки отказ оценщика на введение корректировки на дату продажи не обоснован и не соответствует данным, указанным оценщиком в анализе рынка земельных участков.

В отчете отсутствует интервал значений основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Оценщик при отборе аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки не учитывает такие ценообразующие факторы, как площадь объекта, передаваемые права, при этом по данным параметрам сравнения оценщик вводит значительные корректировки.

Оценщиком правила отбора объектов для проведения расчетов, а также использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов приведены не корректно.

Оценщиком введена корректировка на расположение относительно автомагистралей, исходя из расстояния объектов до автомагистралей. На основании анализа местоположения по аналогам N 1, N 4 существенных отличий в местоположении объекта оценки относительно расположения автомагистралей экспертом не выявлено. Объект оценки и данные аналоги являются сопоставимыми по данному элементу сравнения, корректировка введена не обоснованно и является неподтвержденной.

Информация о том, что аналог N 1 находится в долгосрочной аренде, аналог N 4 находится в краткосрочной аренде по состоянию на дату определения рыночной стоимости оценщиком не подтверждена и является противоречивой. Также оценщиком приведена противоречивая и неподтвержденная информация о стоимости предложения объектов-аналогов N 2 и N 3.

Оценщиком необоснованно применены понижающие коэффициенты и не введены повышающие коэффициенты для аналога N 1 на наличие газоснабжения, для аналога N 4 - на наличие газоснабжения, электроснабжения.

Экспертом обоснованно опровергнуты выводы оценщика об отсутствии оснований для введения поправки на дату продажи

Данные нарушения вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, информация, приведенная в отчете об оценке, не подтверждена, не является в полной мере достаточной и достоверной, содержание отчета об оценке допускает неоднозначные толкования полученных результатов.

Оценщиком допущены нарушения требований, предъявляемых к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, а также в части подтверждения информации, существенно влияющей на стоимость объекта оценки, в части однозначного толкования полученных результатов.

Таким образом, оценщиком нарушен принцип достоверности, достаточности и проверяемости как показатель качества информации, означающий ее полноту, общую точность и отсутствие ложных и искаженных данных.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО4 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о не соответствии выполненного оценщиком отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации. В заключении экспертом представлена необходимая информация и проведен подробный анализ использованных оценщиком сведений об объекте оценки и объектах-аналогах, сегменте рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

4

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертом проведено исследование объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о не соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме данного отчета, не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, учитывая, что заключением эксперта ФИО4, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, опровергнут положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, принятию нового решения об удовлетворении административных исковых требований.

Судебной коллегией установлены правовые основания для признания незаконным решения комиссии от 20 мая 2020 г. N 19, исключения из Единого государственного реестра недвижимости установленной данным решением комиссии кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 952 969 рублей по состоянию на 1 января 2019 г. и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 15 266 185, 51 рублей.

В суд апелляционной инстанции одновременно с экспертным заключением поступило ходатайство о взыскании судебных расходов на оплату повторной судебной экспертизы от ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" в сумме 40 000 рублей.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате проведенных по делу судебных экспертиз, исходя из системного толкования положений статей 103, 106, 108, 111, 247 и 248 КАС РФ, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебных экспертиз, судебная коллегия приходит к выводу об отнесении расходов по проведению судебных экспертиз на административного ответчика министерство имущественных отношений Ставропольского края.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" основным принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при разрешении настоящего спора в суде юридически значимым обстоятельством является определение действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, включая также проверку представленного административным истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебные экспертизы проведены с целью проверки достоверности доказательств, представленных заинтересованным лицом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. При удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно калькуляциям затраты на проведение ООО "Центр судебных экспертиз "Эксперт-Профи" ФИО8 судебной экспертизы составили 40 000 рублей, затраты на проведение ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО4 повторной судебной экспертизы составили 40 000 рублей.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебных экспертиз, объеме произведенных экспертными организациями работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 17 мая 2021 г. отменить, принять по делу новое решение, которым административные исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 20 мая 2020 г. N 19 удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 20 мая 2020 г. N 19.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 20 мая 2020 г. N 19 равную рыночной кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6964 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - под производственно-складскими строениями, расположенного по адресу: "адрес", в размере 6 952 969 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6964 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - под производственно-складскими строениями, расположенного по адресу: "адрес", в размере 15 266 185, 51 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Заявления Общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз "Эксперт-Профи" и Общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" о взыскании расходов на оплату судебных экспертиз удовлетворить.

Взыскать с министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз "Эксперт-Профи" расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 40 000 рублей.

Взыскать с министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" расходы на проведение повторной судебной экспертизы в сумме 40 000 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 3 декабря 2021 г.

Председательствующий

Судьи