Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2021 г. по делу N 66а-1273/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Артамоновой Т.А. и Брянцевой Н.В

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-11/2021 (УИД N 23OS0000-01-2019-002082-44) по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 31 мая 2021 г. об удовлетворении административного искового заявления Шахова Вадима Юрьевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департаменту имущественных отношений Краснодарского края, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Сиротиной Е.С, объяснения представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края Сергеева Р.М, допросив эксперта ФИО6, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Шахов В.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 20 июня 2018 г. равной рыночной кадастровой стоимости нежилого административного здания с кадастровым номером N, площадью 11773, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 489 276 602, 82 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и налогоплательщика.

Решением Краснодарского краевого суда от 31 мая 2021 г. административные исковые требования Шахова В.Ю. удовлетворены, по состоянию на 20 июня 2018 г. установлена равная рыночной кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 808 112 300 рублей.

В апелляционной жалобе департаментом имущественных отношений Краснодарского края ставится вопрос об отмене решения суда как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, приводятся доводы об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения административных исковых требований ввиду не соответствия экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административным истцом представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы и согласие с выводами повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края Сергеев Р.М. в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, ссылаясь на незаконность решения суда, выразил несогласие с выводами повторной судебной оценочной экспертизы.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края Сергеева Р.М, допросив эксперта ФИО6, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия признает решение суда подлежащим изменению в части размера установленной судом кадастровой стоимости нежилого здания.

С приведенными в оспариваемом постановлении суда первой инстанции суждениями в данной части согласиться не представляется возможным, поскольку судебная коллегия находит их постановленными с нарушением норм материального и процессуального права.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Шахов В.Ю, Борсов Б.Ш, Митрофанов В.Г. являются собственниками нежилого административного здания с кадастровым номером N, площадью 11773, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

В порядке статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании постановления главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 16 января 2012 г. N 12 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Краснодарского края" кадастровая стоимость данного здания определена по состоянию на 20 июня 2018 г. актом филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 20 июня 2018 г. N 23-0-1-237/3102/2018-1947/1 в связи с постановкой 20 июня 2018 г. объекта на кадастровый учет определена кадастровая стоимость здания в размере 1 111 360 044, 53 рублей. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 20 июня 2018 г.

В соответствии с частью 9 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость нежилого здания определена актом государственного бюджетного учреждения "Крайтехинвентаризация - Краевой БТИ" N 15-16/18012019 от 28 января 2019 г. по состоянию на 18 января 2019 г. в размере 720 557 965, 09 рублей. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 30 января 2019 г.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО8 отчет об оценке от 9 декабря 2019 г. N 091219.09-НИ, в соответствии с которым по состоянию на 20 июня 2018 г. определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 489 276 602, 82 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заключением эксперта ООО "Оценка и Право-Юг" ФИО9 N 1506404/2020 от 15 июня 2020 г. по состоянию на 20 июня 2018 г. определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 546 519 000 рублей.

По ходатайству представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, в связи с исключением экспертом в рамках сравнительного подхода из расчета стоимости объекта величины налога на добавленную стоимость судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта ООО "Артилком" ФИО10 N 89/2020 от 5 ноября 2020 г. по состоянию на 20 июня 2018 г. определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 671 948 606 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции назначена повторная судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости нежилого здания.

Заключением эксперта ООО "Альфа Эксперт" ФИО11 N 24-208/2021 от 10 марта 2021 г. по состоянию на 20 июня 2018 г. определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 808 112 300 рублей.

Ввиду использования экспертом некорректных объектов-аналогов, невозможности проверки используемых экспертом сведений, наличия противоречий в выводах эксперта и возникших у суда апелляционной инстанции сомнений в обоснованности экспертного заключения и соответствии требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а также ввиду необходимости исключения неоднозначного толкования экспертного заключения, судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Заключением эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО6 от 3 ноября 2021 г. N 960-Э/2021 определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 20 июня 2018 г. в размере 611 175 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регулировавшим вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающим применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3).

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателем объекта капитального строительства, обязанным уплачивать налог на имущество физических лиц, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, применяемую для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 указанного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные данной статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2015 г. N П/210 полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, наделено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

В силу части 4 статьи 38 КАС РФ под административным ответчиком понимается лицо, к которому предъявлено требование по спору, возникающему из административных или иных публичных правоотношений, либо в отношении которого административный истец, осуществляющий контрольные или иные публичные функции, обратился в суд.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Суд первой инстанции, разрешая спор, пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом первой инстанции выявлено несоответствие выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО8 отчета об оценке от 9 декабря 2019 г. N 091219.09-НИ требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке вводит в заблуждение, допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки.

Заключение эксперта ООО "Оценка и Право-Юг" ФИО9 N 1506404/2020 от 15 июня 2020 г, в связи с исключением экспертом в рамках сравнительного подхода из расчета стоимости объекта величины налога на добавленную стоимость 18 %, также допускает неоднозначное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки.

Заключение эксперта ООО "Артилком" ФИО10 N 89/2020 от 5 ноября 2020 г. и заключение эксперта ООО "Альфа Эксперт" ФИО11 N 24-208/2021 от 10 марта 2021 г. не отражают индивидуальные характеристики объекта оценки, не являются подробными, мотивированными и объективными.

Расчеты стоимости объекта в рамках сравнительного подхода и примененной экспертами методики расчета не отражают индивидуальные характеристики объекта оценки, не являются подробными, мотивированными и объективными.

В заключениях не представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы и объекты - аналоги, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Использованная экспертами информация не подтверждена и не проверяема, имеющиеся в экспертных заключениях ссылки на источники информации не актуальны.

В ходе допроса в судебном заседании апелляционной инстанции эксперта ФИО11 сомнения в обоснованности экспертного заключения не были устранены.

Экспертом ФИО11 не мотивирован отказ от применения иных подходов, в том числе доходного при наличии достаточного количества объявлений об аренде объектов, не проведен анализ рынка предложений, выбор объектов-аналогов произведен некорректно, подобранные экспертом аналоги не сопоставимы по основным ценообразующим факторам и не отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Корректировки цен аналогов не соответствуют характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта и не сглаживают их отличия от объекта оценки.

Экспертом не обосновано использование лишь части доступных сведений при отборе объектов N 2, N 7 и N 8; приведена противоречивая информация относительно использования арендаторами объектов N 3, N 6; неверно установлено отличие объекта N 4 от объекта оценки по виду использования; не проанализировано в полном и необходимом объеме применение и неприменение корректировок на торг, площадь и на долю земельного участка в едином объекте недвижимости. Анализ местоположения объекта оценки и аналогов N 1, N 2 и N 3 экспертом не выполнен, отсутствует поправка на красную линию, плотность застройки.

Данные исследования не соответствуют требованиям статьи 82 КАС РФ - не содержат подробного описания проведенного исследования, обоснования выводов по поставленному перед экспертами вопросу, что могло привести к ошибкам в расчетах экспертов и искажению рыночной стоимости объекта. Сведения, приведенные в заключениях, использованные и полученные в результате расчетов, не подтверждены, возможность проверки выводов экспертов отсутствует.

Состав, последовательность материалов, а также описание процесса исследования не позволяют воспроизвести представленные экспертами расчеты стоимости объекта оценки.

Вышеуказанные исследования опровергнуты заключением эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО6 от 3 ноября 2021 г. N 960-Э/2021 и не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО6 от 3 ноября 2021 г. N 960-Э/2021 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Экспертом проведен анализ рынка продажи объектов офисно-торгового назначения - отдельно стоящих зданий.

Экспертом проведено исследование с использованием сравнительного и доходного подходов. Отказ от применения затратного подхода экспертом обоснован, поскольку при использовании затратного подхода не учитываются местоположение объекта оценки, рыночная ситуация на дату определения стоимости, иные ценообразующие факторы, при этом экспертом выявлена достоверная рыночная информация - достаточное количество предложенных к продаже и аренде объектов, что позволило произвести исследование доходным и сравнительным подходами.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода в размере 589 481 116 рублей с учетом стоимости земельного участка произведен методом прямой капитализации дохода, исходя из достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки эксплуатационные расходы, возможные потери от простоя, недосбора платы за услуги.

Чистый операционный доход рассчитан как устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от исследуемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислении, часть действительного валового дохода, которая остается после выплаты всех операционных расходов.

Величина потенциального валового дохода рассчитана исходя из проведенного анализа рынка, с учетом коэффициента арендопригодной площади для офисной недвижимости, с использованием шести объектов-аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым нежилым зданием, с применением последовательных корректировок на условия рынка (скидке к ценам предложений и динамике сделок на рынке), оснований для введения независимых корректировок не имеется.

Для расчета величины действительного дохода определен размер потерь, обусловленный недозагрузкой объектов недвижимого имущества и неплатежами (потери, возникающие при сборе арендной платы).

В расчет экспертом приняты операционные расходы с выделением доли на содержание и эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости от суммы арендного дохода. Величина операционных расходов для исследуемого нежилого здания составила среднее значение в размере 18, 60 % от потенциального валового дохода (18 790 456 рублей) и 28, 00 % от действительного валового дохода (24 269 995 руб.). Величина операционных расходов для исследуемого нежилого здания определена экспертом в размере 21 530 225 рублей.

Расчет ставки капитализации в размере 11, 30 % произведен исходя из дохода на инвестиции (дохода на капитал), ставка которого равна риску инвестирования, а также возврата суммы инвестированного капитала в соответствии со "Справочником оценщика недвижимости - 2018" с применением коэффициентов капитализации объектов коммерческой недвижимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов оценки обоснован.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из назначения объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта и сглаживающие их отличия. В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, условиям рынка (скидке к ценам предложений и динамике сделок на рынке), площади и плотности застройки.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов недвижимости коммерческого назначения - торгово-офисного (рынок высококлассных офисов класса А), к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в результате согласования результатов расчетов рыночной стоимости объекта капитального строительства, полученных в рамках доходного и сравнительного подходов.

В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" в связи с использованием двух подходов к оценке экспертом произведено согласование их результатов математическим методом расчета балльной системы факторов и определена рыночная стоимость объекта в размере

611 175 000 рублей без учета стоимости земельного участка.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО6 от 3 ноября 2021 г. N 960-Э/2021, не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, учитывая, что указанным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость здания подлежит установлению в размере 611 175 000 рублей на основании данного заключения эксперта.

4

В суд апелляционной инстанции одновременно с экспертным заключением поступило ходатайство ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" о взыскании судебных расходов на оплату проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 85 000 рублей.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, судебная коллегия исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу об отнесении данных расходов на административного истца.

В силу статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как установлено частью 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" основным принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Повторная судебная оценочная экспертиза проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости.

Удовлетворение требований в данном случае не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками.

Оснований полагать, что судебное решение об установлении кадастровой стоимости финансово обесценится с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми административным истцом налоговыми выгодами, не имеется.

Установив соотношение размера судебных расходов и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости, судебная коллегия приходит к выводу о том, что допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает конституционных прав и свобод административного истца, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Согласно калькуляции затраты на проведение ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" повторной судебной оценочной экспертизы составили 85 000 рублей. Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 31 мая 2021 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить равную рыночной кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 11773, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 611 175 000 рублей по состоянию на 20 июня 2018 г.

Заявление Общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" о взыскании расходов на оплату повторной судебной оценочной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с Шахова Вадима Юрьевича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" расходы на оплату повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 85 000 рублей.

В остальной части решение Краснодарского краевого суда от 31 мая 2021 г. оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в порядке, установленном главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 6 декабря 2021 г.

Председательствующий

Судьи