Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23 декабря 2021 г. по делу N 8Г-21833/2021[88-21864/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Подгорновой О.С, судей Речич Е.С, Назейкиной Н.А, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Малоэтажное строительство" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верхового Суда Республики Башкортостан от 19 августа 2021 года по гражданскому делу N 2-1980/2020 по иску ООО "Малоэтажное строительство" к Чиликиной А.А. о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

Заслушав доклад судьи Речич Е.С, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 2 июля 2020 года в удовлетворении исковых требований ООО "Малоэтажное строительство" к Чиликиной А.А. о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве отказано.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан 22 октября 2020 года решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан отменено, исковые требования ООО "Малоэтажное строительство" к Чиликиной А.А. о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве удовлетворены.

Взыскана с Чиликиной А.А. в пользу ООО "Малоэтажное строительство" задолженность по договору участия в долевом строительстве от 6 февраля 2017 года N С4/2 в размере 109 246, 20 руб, в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 3 384, 92 руб. Возвращено ООО "Малоэтажное строительство" из средств соответствующего бюджета 185, 08 руб. государственная пошлина, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 16 января 2020 года.

Определением Шестого кассационного суда обшей юрисдикции от 25 марта 2021 года апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан 22.10.2020 года по гражданскому делу по иску ООО "Малоэтажное строительств к Чиликиной А.А. о взыскании денежных средств договору участия в долевом строительстве отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Верховный Суд Республики Башкортостан.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верхового Суда Республики Башкортостан от 19 августа 2021 года решение суда первой инстанции от 2 июля 2020 года отменено, принято по делу новое решение, исковые требования ООО "Малоэтажное строительство" к Чиликиной А.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве N С4/2 от 6 февраля 2017 года удовлетворены частично. Взыскана с Чиликиной А.А. в пользу ООО "Малоэтажное строительство" задолженность по договору участия в долевом строительстве N С4/2 от 6 февраля 2017 года в размере 1820, 77 руб, расходы по уплате государственной пошлины в размере 400 руб. Взысканы в пользу ООО "Центр судебных экспертиз Республики Башкортостан" расходы по проведению судебной экспертизы с Чиликиной А.А. в размере 1080, 02 руб, с ООО "Малоэтажное строительство" в размере 63719, 98 руб.

В кассационной жалобе ООО "Малоэтажное строительство" выражает несогласие с апелляционным определением от 19 августа 2021 года, просит его отменить, как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, представителей не направили, что в силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы в отсутствие неявившихся лиц.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для пересмотра обжалуемого апелляционного определения в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы не установлено.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 6 февраля 2017 года между сторонами заключён договор участия в долевом строительстве, по которому, с учётом дополнительного соглашения к нему от 16 марта 2017 года, ООО "Малоэтажное строительство" обязалось построить жилой дом и передать дольщику квартиру проектной площадью 121, 1 кв.м, а Чиликина А.А. обязалась оплатить стоимость квартиры в размере 315000.0 руб, из расчета 26011 руб. за 1 кв.м.

При этом, стороны договорились, что, если после обмеров квартиры, произведённых по заказу застройщика предприятием по технической инвентаризации, площадь квартиры окажется на 3% (3, 63 кв.м.) более, чем 121, 1 кв.м, то Чиликина А.А. должна будет осуществить доплату за квартиру исходя из инвестиционной стоимости 1 кв.м.

По техническому паспорту здания от 2 августа 2017 года фактическая площадь квартиры составила 125, 3 кв.м. Разница между проектной площадью и фактической составила 4, 2 кв.м, что соответствует 3, 47%. Согласно актам приёма-передачи от 30 июля 2017 года, от 26 октября 2017 года, истец передал, а Чиликина А.А. приняла квартиру с фактической площадью 125, 3 кв.м.

26 февраля 2020 года по заказу Чиликиной А.А. изготовлен технический план помещения, согласно которого общая площадь квартиры составила 123, 2 кв.м.

На основании данного технического плана от 26 февраля 2020 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи об основных характеристиках объекта недвижимости, где общая площадь квартиры указана в размере 123, 2 кв.м.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 219, 309, 310, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", исходя из того, что Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости содержит сведения о площади помещения в размере 123, 2 кв.м, в основу государственной регистрации объекта недвижимости положен технический план помещения от 26 февраля 2020 года, а не технический паспорт помещения от 2 августа 2017 года, отказал в удовлетворении исковых требований ООО "Малоэтажное строительство".

С указанными выводами суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции.

При принятии решения судом апелляционной инстанции было учтено, что общая площадь квартиры по договору составляет 121, 1 кв.м, по экспертному заключению фактическая площадь квартиры без учета проведенных отделочных работ составляет 124, 80 кв.м, то отклонение фактической площади от проектной составляет 3, 7 кв.м. (124, 80-121, 1 =3, 7 кв.м.).

Доводы жалобы о том, что уменьшение фактической площади квартиры по отношению к проектной составило 2, 04%, что согласно условиям договора не является основанием для перерасчета, подлежат отклонению.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

По смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора от 06 февраля 2017 года предусмотрена стоимость 1 кв.м. - 26011 руб, пунктом 3.3 договора определено, что общая стоимость квартиры составит 3150000 руб.

Пунктом 3.5 договора определено, что, если общая площадь квартиры по результатам кадастрового учета окажется менее той, что указана в пункте 1.1.2 договора, более чем на 3% застройщик обязуется осуществить возврат участнику долевого строительства излишне уплаченные средства, исходя из инвестиционной стоимости за 1 кв.м, указанной в договоре. Если общая площадь квартиры по результатам кадастрового учета окажется белее той, что указана в пункте 1.1.2 договора более чем на 3% участник долевого строительства обязуется осуществить доплату, исходя из инвестиционной стоимости 1 кв.м, указанного в пункте 1.1.2 договора.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).

По смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (пункт 45).

Судом апелляционной инстанции, установив, исходя из условий договора, что застройщик имеет право на предъявление требований о взыскании суммы за увеличение общей площади объекта свыше 3% общей площади - предельной суммы, установленной договором, в связи с чем, пришел к выводу о необходимости взыскания задолженности по договору участия в долевом строительстве N С4/2 от 6 февраля 2017 года в размере 1820, 77 руб.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что вопреки доводам автора кассационной жалобы, выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом, и нормам материального права, регулирующим спорные отношения сторон.

Разрешая заявленные требования, суд правильно определилхарактер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

Существенных нарушений процессуального закона, исходя из доводов кассационной жалобы и материалов гражданского дела, при апелляционном рассмотрении дела также не допущено.

В частности, все доводы и доказательства, приводимые заявителем в обоснование своей позиции по делу, оценены судом апелляционной инстанции, обжалуемый судебный акт в соответствии с требованиями части 4 статьи 198, пункта 5 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации содержит ссылки на нормы права, регулирующие спорное правоотношение, установленные судом обстоятельства и мотивы, по которым суд отдал предпочтение одним доказательствам перед другими.

При разрешении доводов кассационной жалобы заявителя, направленных на оспаривание выводов суда относительно установленных им фактических обстоятельств, учитывается, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу своей компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судом, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Соответственно, не имеется оснований для повторного обсуждения вопроса о допустимости, относимости, достоверности и достаточности доказательств, положенных в основу судебного акта, либо отвергнутых судом, включая те из них, на которые заявитель ссылается в кассационной жалобе.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судом доказательств, с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебного акта кассационным судом общей юрисдикции.

Фактически изложенные в кассационной жалобе доводы основаны на ошибочном толковании норм материального права и процессуального права, повторяют доводы, которые были предметом судебного исследования, данным доводам в судебном постановлении дана соответствующая оценка, указаны мотивы и сделаны выводы, по которым данные доводы судом не приняты, в связи с чем отсутствует необходимость в приведении в кассационном определении таких мотивов.

Принимая во внимание, что кассационная жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о допущенных нижестоящим судом нарушениях норм материального и процессуального права, которые в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебного постановления в кассационном порядке, основания для ее удовлетворения отсутствуют.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верхового Суда Республики Башкортостан от 19 августа 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Малоэтажное строительство" - без удовлетворения.

Председательствующий О.С. Подгорнова

Судьи Е.С. Речич

Н.А. Назейкина