Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09 декабря 2021 г. по делу N 8Г-28652/2021[88-30444/2021]

дело N 2-102/2021

8г-28652/2021

г. Краснодар

9 декабря 2021 года

Резолютивная часть определения объявлена 9 декабря 2021 года.

Определение в полном объеме изготовлено 16 декабря 2021 года.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Харитонова А.С, судей Ивановой О.Н, Макаровой Е.В, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Нехай Рустама Аслановича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 11 июня 2021 года по иску Куижева Рустама Алиевича к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район", Нехай Рустаму Аслановичу о признании недействительным постановления органа местного самоуправления, договора аренды земельного участка, регистрации договора аренды и истребовании имущества из чужого незаконного владения, встречному иску Нехай Рустама Аслановича к Куижеву Рустаму Алиевичу, администрации муниципального образования "Козетское сельское поселение" о признании незаконным постановления, признании недействительным договора аренды, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С, объяснения представителя Нехай Р.А. - Русановой Р.Н. (доверенность от 1 июня 2020 года), поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Куижева Р.А. - адвоката Тугуз Р.М. (ордер от 9 декабря 2021 года), просившей в удовлетворении кассационной жалобы отказать, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛ:

Куижев Рустам Алиевич (далее - Куижев Р.А.) обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район", Нехай Рустаму Аслановичу (далее - Нехай Р.А.) о признании недействительным постановления органа местного самоуправления, договора аренды земельного участка, регистрации договора аренды и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 16 июля 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного суда Республики Адыгея от 22 ноября 2019 года, исковые требования удовлетворены.

Признано недействительным постановление главы администрации муниципального образования Тахтамукайский район от 21 сентября 2018 N 1376 "О проведении аукциона, состоящего из восьми лотов, на право заключения договоров аренды сроком на 20 лет земельных участков, расположенных по адресу: "адрес" местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес" "адрес"); "адрес" а также результаты проведения аукциона от 9 ноября 2018 года администрацией муниципального образования Тахтамукайский район в отношении земельного участка, с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 1324 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"

Признан недействительным договор аренды земельного участка N 148 от 30 ноября 2018 года, заключенный между Нехай Р.А. и администрацией муниципального образования Тахтамукайский район в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 1324 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", применив последствия недействительности сделки.

Аннулирована запись о регистрации договора аренды земельного участка N 148 от 30 ноября 2018 года, заключенного между Нехай Р.А. и администрацией муниципального образования Тахтамукайский район в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 4 июня 2020 года решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 16 июля 2019 года и апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 22 ноября 2019 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении Нехай Р.А. обратился в суд со встречным иском к Куижеву Р.А. и администрации муниципального образования "Козетское сельское поселение", в котором просил признать незаконным постановление главы администрации "Козетское сельское поселение" от 13 июля 2016 года N 63 о предоставлении Куижеву Р.А. права аренды земельного участка площадью 1324 кв. м, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: Республика "адрес", а также недействительным договор аренды N 126 от 13 июля 2016 года между администрацией и Куижевым Р.А. в отношении указанного земельного участка.

Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 20 января 2021 года первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Определением от 9 апреля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея перешла к рассмотрению по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 11 июня 2021 года решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 20 января 2021 года отменено, по делу принято новое решение, которым первоначальное исковое заявление удовлетворено.

Постановление главы администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" от 21 сентября 2018 года "О проведении аукциона, состоящего из восьми лотов, на право заключения договоров аренды сроком на двадцать лет земельных участков, расположенные по адресу: "адрес" ("адрес"); местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес"); "адрес" признано недействительным в части предоставления Нехай Р.А. права аренды земельного участка "адрес"

Признан недействительным договор аренды земельного участка N 148, заключенный 30 ноября 2018 года между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и Нехай Р.А.

Применены последствия недействительности ничтожного договора аренды земельного участка N 148, заключенного 30 ноября 2018 года между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и Нехай Р.А, путем приведения сторон в первоначальное состояние, а именно:

Признана недействительной и исключена из ЕГРН запись о регистрации права аренды Нехай Р.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", произведенная на основании договора аренды земельного участка N 148, заключенного 30 ноября 2018 года между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и Нехай Р.А.

Истребован из чужого незаконного владения Нехай Р.А. земельный участок площадью 1324 кв. м, расположенный по адресу: "адрес"

Взыскана с администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" в пользу Нехай Р.А. сумма платежей по аренде земельного участка за период с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года в сумме 200379 руб. 09 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований Нехай Р.А. отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Нехай Р.А. обратился в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит отменить апелляционное определение, направить дело на новое рассмотрение в ином составе.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на нарушения норм процессуального и материального права. Судом неправильно применены положения статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, неверно исчислен срок исковой давности. Суд незаконно отказал в удовлетворении встречного иска. В материалы дела представлены доказательства, опровергающие доводы истца о фактическом использовании земельного участка по назначению, на которых зафиксирован заброшенный и поросший сорной растительностью участок. Судом не рассмотрен довод Нехай Р.А. об отсутствии публикации на официальном сайте в сети "Интернет" о проведении аукциона.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Адыгея поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.

В судебном заседании представитель Нехай Р.А. настаивал на удовлетворении кассационной жалобы.

Представитель Куижева Р.А. просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились.

На основании части 5 статьи 379.5 ГПК РФ Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационный суд общей юрисдикции приходит к выводу об отмене апелляционного определения.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании заявления Куижева Р.А. постановлением главы администрации муниципального образования "Козетское сельское поселение" N 105 утверждена схема расположения земельного участка площадью 1324 кв. м с условно разрешенным номером "данные изъяты" из категории "Земли населенных пунктов", расположенного в "адрес", с разрешенным видом использования для индивидуального жилищного строительства.

На основании договора аренды земельного участка от 13 июля 2016 года N 126 и постановления главы администрации муниципального образования "Козетское сельское поселение" от 13 июля 2016 года N 63 Куижеву Р.А. на праве аренды принадлежит земельный участок, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес"

Арендодателем по указанному договору аренды является администрация муниципального образования "Козетское сельское поселение". Указанный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства.

По условиям договора аренды от 13 июля 2016 года предметом договора является передаваемый Куижеву Р.А. земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" расположенный по адресу: "адрес" общей площадью 1324 кв. м.

Сторонами установлен размер ежегодной арендной платы, определены взаимные права и обязанности.

Земельный участок передан Куижеву Р.А. в фактическое владение и пользование на основании акта приема-передачи, подписанного сторонами по договору 13 июля 2016 года.

Условиями договора определена обязанность арендатора зарегистрировать договор аренды в трехдневный срок со дня его подписания в органе регистрации прав на недвижимое имущество.

В январе 2019 года Куижев Р.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея в целях регистрации кадастрового номера земельного участка, где ему стало известно, что земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 1324 кв. м, передан в аренду другому лицу - Нехай Р.А. на основании договора аренды от 30 ноября 2018 года.

При этом, Нехай Р.А. спорный земельный участок предоставлен по результатам аукциона, проведенного администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" на основании постановления от 21 сентября 2018 года N 1376 "О проведении аукциона, состоящего из восьми лотов, на право заключения договоров аренды сроком на 20 лет земельных участков, расположенных по адресу: "адрес"/1); местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес"

Так, 21 сентября 2018 года постановлением главы администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" утверждены условия и порядок проведения аукциона, состоящего из 8 лотов, на право заключения договоров аренды сроком на 20 лет земельных участков, в числе которых был земельный участок, предоставленный в аренду Куижеву Р.А. 13 июля 2016 года.

Земельный участок выставлен на аукцион с тем же кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по тому же адресу: "адрес"

Вышеуказанные обстоятельства и явились основанием для обращения истца с иском в суд.

В свою очередь при новом рассмотрении Нехай Р.А. обратился со встречным иском, в котором просил признать незаконным постановление главы администрации "Козетское сельское поселение" от 13 июля 2016 года N 63 о предоставлении Куижеву Р.А. права аренды земельного участка площадью 1324 кв. м с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" также недействительным договор аренды от 13 июля 2016 года N 126 между администрацией "Козетское сельское поселение" и Куижевым Р.А. в отношении указанного земельного участка.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 12, 153, 197, 432, 433, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 39.11, 39.15, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", исходил из того, что сделка по предоставлению арендодателем имущества уже переданного ранее в аренду иному лицу, чье владение и пользование не прекращено в установленном законом порядке, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Суд констатировал, что администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" допустила формальный подход при выполнении процедур, предусмотренных земельным законодательством, в результате чего не выявила основания, предусмотренные подпунктом 7 пункта 8 статьи 39.11, пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ, в соответствии с которыми орган местного самоуправления был обязан принять решение об отказе в предварительном согласовании и предоставлении земельного участка Нехай Р.А.

Суд второй инстанции отметил, что невыполнение Куижевым Р.А. действий по регистрации договора аренды не может являться основанием для признания договора недействительным, поскольку между администрацией муниципального образования "Козетское сельское поселение" (арендодателем) и Куижевым Р.А. (арендатором) достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, следовательно, стороны связаны обязательствами в рамках заключённого между ними договора аренды земельного участка.

Кроме того, апелляционной коллегией сделан вывод о пропуске истцом по встречного иску срока исковой давности для защиты нарушенных прав.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции признает, что состоявшееся по делу судебное постановление апелляционной инстанции принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Основными задачами гражданского судопроизводства, сформулированными в статье 2 ГПК РФ, являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

На стадии апелляционного пересмотра судебного постановления, являющейся составной частью гражданского судопроизводства, суд апелляционной инстанции, реализуя положения статьи 2 ГПК РФ, выполняет указанные задачи посредством осуществления проверки законности и обоснованности не вступившего в законную силу решения суда первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Определение суда апелляционной инстанции данным требованиям не соответствует.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ и пункта 2 статьи 26 ЗК РФ.

Согласно части 1 статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Как установлено пунктом 1 статьи 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Как указано в части 1 статьи 3 Федерального закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона N 218-ФЗ, единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), в состав которых входят также сведения о правах, ограничениях прав и обременении недвижимого имущества.

Исходя из разъяснений пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Пи рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Исходя из приведенных положений факт государственной регистрации действительно не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу.

Вместе с тем целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора.

Для третьих лиц последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В ходе рассмотрения спора судебными инстанциями установлено, что договор аренды от 13 июля 2016 года N 126 не был зарегистрирован в установленном в законе порядке.

Договор, не прошедший государственную регистрацию, не может порождать правовых последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, для кого-либо, кроме сторон этого договора.

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения спора являлось установление судом полномочий администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" заключить договор аренды земельного участка от 30 ноября 2018 года N 148, с учетом того, что указанный договор был заключен по результатам конкурсных процедур, а также установление соответствующих правовых последствий не прошедшего государственную регистрацию договора аренды от 13 июля 2016 года N 126 не только для его сторон, но и для третьих лиц, в том числе дать его оценку на предмет его заключенности (незаключенности) для третьих лиц не участвующих в нем в качестве сторон.

На основании части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд на основании норм материального права, подлежащих применению, определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству").

Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198, 329 ГПК РФ выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статья 59, 60 ГПК РФ). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьёй 2 названного кодекса.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлениями дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом не соблюдены.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции указания кассационного суда, изложенные в кассационном определении судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 4 июня 2020 года, не выполнены.

В силу части 4 статьи 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

На основании пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", в случае отмены постановления суда первой или апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение указания суда кассационной инстанции о применении и толковании норм материального права и норм процессуального права являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело (статья 379.6, часть 4 статьи 390 ГПК РФ).

Осуществляя толкование норм материального права, кассационный суд общей юрисдикции указывает, в частности, какие обстоятельства с учетом характера спорного материального правоотношения имеют значение для дела, какой из сторон они должны доказываться, какие доказательства являются допустимыми.

Отменяя решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 16 июля 2019 года и апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 22 ноября 2019 года, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в кассационном определении от 4 июня 2020 года указала, что при новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо в соответствии с требованиями процессуального законодательства произвести оценку всех доводов участвующих в деле лиц, определить субъектный состав рассматриваемого спора, дать надлежащую оценку доводам о том, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации и принять законный и обоснованный судебный акт.

Вместе с тем, в нарушение указанных положений процессуального закона и акта их толкования при новом рассмотрении апелляционным судом оставлены без внимания указания суда кассационной инстанции.

Поскольку доводы лиц, участвующих в деле, отклонены судом апелляционной инстанции при недостаточном исследовании доказательств, а обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, установлены не в полном объеме, принятое Верховным судом Республики Адыгея апелляционное определение от 11 июня 2021 года подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.

При новом апелляционном рассмотрении дела суду следует учесть данные судом кассационной инстанции в настоящем постановлении и кассационном определении от 4 июня 2020 года указания, устранить отмеченные недостатки и рассмотреть дело в апелляционном порядке в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.6 - 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 11 июня 2021 года отменить.

Направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Верховный суд Республики Адыгея в ином составе судей.

Председательствующий А.С. Харитонов

Судьи О.Н. Иванова

Е.В. Макарова