Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06 октября 2021 г. по делу N 33-36222/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Новиковой О.А. и судей Фроловой Л.А., Салтыковой Л.В., при помощнике судьи Уголковой М.С., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. дело по апелляционной жалобе представителя Кузьменко Сергея Владимировича - Крылова И.Г. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 8 июля 2020 года, которым постановлено:

уменьшить размер неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве N 22/3.3/11-2 от 21.11.2014, N 22/3гар/654-2 от 21.11.2014, N 22/3гар/655-2 от 14.08.2015, N 22/3кл/пр2/72-2 от 19.06.2017 за период с 02.10.2018 по 18.09.2019 до 2 350 000 руб.

Взыскать с Кузьменко Сергея Владимировича в пользу АО "ИНТЕКО" задолженность по договору участия в долевом строительстве N 22/3.3/11-2 от 21.11.2014 в размере 6 923 960 руб, неустойку 10 000 руб.

В остальной части иска АО "ИНТЕКО" отказать,

УСТАНОВИЛА:

истец АО "ИНТЕКО" обратился в суд с иском к ответчику Кузьменко С.В. об уменьшении размера неустоек за просрочку передачи участнику долевого строительства объектов долевого строительства, взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве. В обоснование иска указал, что 21.11.2014 между ОАО "Садовые Кварталы" и Кузьменко С.В. заключен договор участия в долевом строительстве N 22/3.3/11-2, по которому объектом долевого строительства является 2-х-комнатная квартира с условным номером 11. 21.11.2014 между ОАО "Садовые Кварталы" и Кузьменко С.В. заключен договор участия в долевом строительстве N 22/Згар/654-2, по которому объектом долевого строительства является машино-место с условным номером 654. 14.08.2015 между ОАО "Садовые Кварталы" и Кузьменко С.В. заключен договор участия в долевом строительстве N 22/Згар/655-2, по которому объектом долевого строительства является машино-место с условным номером 655. 19.06.2017 между ОАО "Садовые Кварталы" и Кузьменко С.В. заключен договор участия в долевом строительстве N 22/Зкл/пр-2/72-2, по которому объектом долевого строительства является нежилое помещение индивидуальная внеквартирная кладовая с условным номером 72 Указанные объекты расположены в строящемся многоквартирном доме в многофункциональном жилом комплексе в городском квартале 473 района Хамовники города Москвы, по строительному адресу: г..Москва, ЦАО, район Хамовники, ул. Усачева, вл. 11, срок ввода в эксплуатацию которого - 3 квартал 2017 года включительно. Срок передачи объектов участнику не позднее 30.09.2018. 14.12.2018 в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица АО "Садовые Кварталы" путем реорганизации в форме присоединения к АО "ИНТЕКО". В установленные договорами сроки объекты ответчику истцом не были переданы. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком 12.08.2019.

При этом фактическая площадь квартиры увеличилась по сравнению с проектной суммарной площадью (108, 54 кв.м) на 22, 16 кв.м (20, 4%) и составила 130, 70 кв.м. По условиям договора оплате подлежит вся фактическая площадь квартиры (130, 70 кв.м). Изменение цены договора в сторону увеличения составило 9 273 960 руб. Истцом в адрес ответчика направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома, вводе его в эксплуатацию и готовности квартиры к передаче, содержащее сведения об увеличении площади квартиры, об окончательной цене договора, размере доплаты, сроке платежа. 26.09.2019 в адрес застройщика поступило заявление участника о зачете встречных денежных требований. Истец считает начисленную и зачтенную ответчиком неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

На основании изложенного истец просил суд уменьшить размер неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве N 22/3.3/11-2 от 21.11.2014, N 22/Згар/654-2 от 21.11.2014, N22 /Згар/655-2 от 14.08.2015, N 22/Зкл/пр2/72-2 от 19.06.2017 за период с 02.10.2018 по 18.09.2019 (321 день) до 400 000 руб.; взыскать с Кузьменко С.В. в пользу АО "ИНТЕКО" 8 873 960 руб. задолженность по договору участия в долевом строительстве N 22/3.3/11-2 от 21.11.2014; взыскать с Кузьменко С.В. в пользу АО "ИНТЕКО" 47 393 руб. 28 коп. неустойки за просрочку платежа по договору участия в долевом строительстве N 22/3.3/11-2 от 21.11.2014 за период с 25.09.2019 по 02.03.2020 (160 дней).

Судом постановлено указанное выше решение, об изменении которого в части уменьшения размера неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства и об отмене которого в части взыскания с Кузьменко С.В. задолженности по договору участия в долевом строительстве и неустойки просит представитель ответчика Кузьменко С.В.- Крылов И.Г. по доводам апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность постановленного судом решения проверена в апелляционном порядке.

Ответчик Кузьменко С.В, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился. В соответствии со ст. 167 ГПК Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей ответчика Кузьменко С.В. по доверенностям Медведева М.В. и Крылова И.Г, поддержавших доводы жалобы, возражения представителя истца АО "ИНТЕКО" по доверенности Кутелёва А.В, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит изменению в связи с нарушением судом норм материального права.

Согласно ст. 195 ГПК Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК Российской Федерации).

Согласно п. 3 данного постановления обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу ч. 1 ст. 330 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение судом норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении настоящего дела.

Судом первой инстанции установлено, что 21.11.2014 между застройщиком ОАО "Садовые Кварталы" и участником долевого строительства Кузьменко С.В. был заключен договор участия в долевом строительстве N 22/3.3/11-2, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилом дом в квартале 3 района Хамовники города Москвы (3-й этап, 2-й очереди строительства) по строительному адресу: г. Москва, ЦАО, район Хамовники, ул. Усачева, вл. 11 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства жилое помещение (квартира) со следующими характеристиками: квартал: 3, корпус: 3.3, условный номер: 11, этаж: 6, количество комнат: 2, проектная суммарная площадь квартиры: 108, 54 кв.м. А участник обязался уплатить обусловленную договором цену объекта и принять объект при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома.

В редакции дополнительного соглашения от 22.06.2015 к договору участия в долевом строительстве от 2.11.2014 N 22/3.3/11-2 стороны пришли к соглашению, что стоимость объекта составляет 45 423 990 руб, исходя из расчета 418 500 руб. за один квадратный метр.

Оплата осуществляется в соответствии со следующим графиком: 17 917 500 руб. - не позднее семи банковских дней с даты государственной регистрации договора, 27 506 490 руб. - в срок до 21.09.2015.

21.11.2014 между застройщиком ОАО "Садовые Кварталы" и участником долевого строительства Кузьменко С.В. был заключен договор участия в долевом строительстве N 22/Згар/654-2, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилом дом в квартале 473 района Хамовники города Москвы (3-й этап, 2-й очереди строительства) по строительному адресу: г. Москва, ЦАО, район Хамовники, ул. Усачева, вл. 11 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику (ответчику) объект долевого строительства нежилое помещение (машиноместо) со следующими характеристиками: условный номер: 654, уровень: "-3", этаж: -3, проектная площадь: 21, 34 кв.м. А участник обязался уплатить обусловленную договором цену объекта и принять объект при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома.

Цена договора согласно п. 3.1. составляет 2 612 500 руб.

14.08.2015 между застройщиком ОАО "Садовые Кварталы" и участником долевого строительства Кузьменко С.В. был заключен договор участия в долевом строительстве N 22/Згар/655-2, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилом дом в квартале 473 района Хамовники города Москвы (3-й этап, 2-й очереди строительства) по строительному адресу: г. Москва, ЦАО, район Хамовники, ул. Усачева, вл. 11 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства нежилое помещение (машиноместо) со следующими характеристиками: условный номер: 655, уровень: "-3", этаж: -3, проектная площадь: 22, 32 кв.м. А участник (ответчик) обязал уплатить обусловленную договором цену многоквартирного дома.

Цена договора согласно п. 3.1. составляет 2 750 000 руб.

19.06.2017 между застройщиком ОАО "Садовые Кварталы" и участником долевого строительства Кузьменко С.В. был заключен договор участия в долевом строительстве N 22/Зкл/пр2/72-2, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилом дом в квартале 473 района Хамовники города Москвы (3-й этап, 2-й очереди строительства) по строительному адресу: г. Москва, ЦАО, район Хамовники, ул. Усачева, вл. 11 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства нежилое помещение (индивидуальную внеквартирную кладовую) со следующими характеристиками: условный номер: 72, этаж/уровень: -1, проектная площадь: 5, 37 кв.м. А участник обязался уплатить обусловленную договором цену объекта и принять объект при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома.

Цена договора согласно п. 3.1. составляет 805 500 руб.

Срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию определен сторонами 3 квартал 2017 года (включительно) (п. 2.2). При этом согласно п. 6.1 застройщик обязался передать, а участник принять объекты в срок не позднее 12 месяцев с даты окончания строительства многоквартирного дома (даты разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию), то есть не позднее 30.09.2018.

14.12.2018 в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица АО "Садовые Кварталы" путем реорганизации в форме присоединения к АО "ИНТЕКО".

12.08.2019 АО "ИНТЕКО" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 77-210000-009067-2019, выданное Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор).

23.08.2019 года АО "ИНТЕКО" направило в адрес Кузьменко С.В. уведомления (исх. N 22-45593/19, исх. N 22-44978/19, исх. N 22-45600/19, исх. N 22-45342/19 от 19.08.2019) о завершении строительства многоквартирного дома и готовности передать объект долевого строительства по договорам N 22/3.3/11-2, N 22/Зкл/пр2/72-2, N 22/Згар/654-2, N 22/Згар/655-2, которые были получены ответчиком (т. 1 л.д. 117-118, 119-120, 127, 128-129).

Кузьменко С.В, осмотрев объекты, акты приема-передачи объектов не подписал.

Между тем, из материалов дела следует, что фактическая площадь квартиры участника по сравнению с проектной суммарной площадью (108, 54 кв.м) увеличилась на 22, 16 кв.м (20, 4%) и составила 130, 70 кв.м. В том числе общая площадь квартиры без учета летних помещений (балконов, лоджий, террас, веранд) составила 128, 1 кв.м.

По условиям договора N 22/3.3/11-2 оплате подлежит вся фактическая площадь квартиры, включая летние помещения, то есть 130, 70 кв.м.

Изменение цены договора в сторону увеличения составило 9 273 960 руб, из расчета 418 500 руб. за один квадратный метр площади.

В связи с увеличением площади квартиры цена договора составила 54 697 950 руб.

Согласно п. 3.4 договора стороны согласились с возможностью некоторого расхождения в размерах проектной суммарной площади квартиры, указанной в таблице п. 2.1 договора, определенной в соответствии с проектной документацией, и фактической площади квартиры по результатам обмеров, проведенных кадастровым инженером при выполнении кадастровой деятельности.

Как проектная суммарная площадь квартиры, так и фактическая площадь квартиры определяются с учетом встроенных шкафов, холодных кладовых и других помещений в квартире, включая летние (лоджии, балконы, веранды, террасы).

Цена договора подлежит уточнению по фактической площади квартиры, если она изменится по отношению к проектной суммарной площади более чем на 1%, причем без необходимости внесения изменений в договор дополнительным соглашением сторон, поскольку изменением условий договора о цене такое уточнение не является.

Согласно п. 3.4.1 договора, если в результате окончательного определения площади квартиры фактическая площадь окажется больше проектной суммарной площади квартиры, указанной в таблице, более чем на 1%, то цена договора увеличивается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между фактической и проектной суммарной площадью квартиры ("излишков площади").

Участник обязан оплатить излишки площади по фиксированной в п. 3.1 удельной цене 1 кв.м проектной суммарной площади объекта. Оплата производится в течение 10 рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего уведомления и счета на оплату.

В уведомлении от 19.08.2019 исх. N 22-45593/19, направленном в адрес участника, (о завершении строительства многоквартирного дома, вводе его в эксплуатацию и готовности квартиры к передаче) содержались сведения об увеличении площади квартиры, об окончательной цене договора, о размере доплаты за излишки площади, подлежащей внесению участником, о сроке платежа (т. 1 л.д. 107).

В соответствии с п. 2 уведомления и п. 3.4.1 договора оплата должна была быть произведена в течение 10 рабочих дней с момента получения участником уведомления и счета на оплату.

Уведомление вручено участнику 10.09.2019, соответственно, срок платежа истек 24.09.2019.

Однако, 23.09.2019 Кузьменко С.В. в адрес истца АО "ИНТЕКО" (вход. N12-1168/19-инт/01ск от 01.10.2019) направлено заявление о зачете встречных денежных требований (т. 1 л.д. 143-144), согласно которому участник произвел начисление неустоек за просрочку передачи объектов, предусмотренных ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 за период с 01.10.2018 по 18.08.2019 включительно, на общую сумму 9 473 237 руб. 59 коп. Участник заявил о зачете своих требований к застройщику об уплате неустоек в общей сумме 9 473 237 руб. 59 коп. по отношению к требованию застройщика к участнику о доплате денежных средств в сумме 9 273 960 руб. в соответствии с п. 3.4.1 договора, предъявленному в связи с увеличением площади квартиры.

03.10.2019 застройщиком АО "ИНТЕКО" подписан односторонний акт о передаче объекта долевого строительства к договорам участия в долевом строительстве N 22/3.3/11-2 и N22/Згар/654-2 от 21.11.2014 (т. 1 л.д. 228, 229) и направлен в адрес Кузьменко С.В.

23.10.2019 застройщиком АО "ИНТЕКО" подписан односторонний акт о передаче объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве N 22/Згар/655-2 от 14.08.2015 (т. 1 л.д. 230) и направлен в адрес Кузьменко С.В.

23.10.2019 года застройщиком АО "ИНТЕКО" подписан односторонний акт о передаче объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве N 22/Зкл/пр2/72-2 от 19.06.2017 (т. 1 л.д. 231) и направлен в адрес Кузьменко С.В.

Согласно расчету истца размер неустоек по договорам составляет: по договору N 22/3.3/11-2 - 45 423 990 * 0, 0725 /300 * 2 * 321 = 7 047 532 руб. 05 коп.; по договору N 22/Згар/654-2 - 2 612 500 * 0, 0725 /300 * 2 * 321 = 405 329 руб. 38 коп.; по договору N 22/3гар/655-2 - 2 750 000 * 0, 0725 /300 * 2 * 321 = 426 662 руб. 50 коп, по договору N 22/Зкл/пр2/72-2 - 805 500 * 0, 0725 /300 * 2 * 321 = 124 973 руб. 33 коп, а всего 8 004 497 руб. 26 коп. (7 047 532 руб. 05 коп. + 405 329 руб. 38 коп. + 426 662 руб. 50 коп. + 124 973 руб. 33 коп.).

Ответчик с данным расчетом и размером неустоек за период с 02.10.2018 по 19.09.2019 согласился.

Разрешая спор по существу с учетом установленных обстоятельств, суд оценил доводы и возражения сторон, представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК Российской Федерации, проанализировал положения ст. 154, 309, 310, 330, 333, 407, 410, 421, 450 ГК Российской Федерации, ст. 4, 5, 6, 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и исходил из того, что застройщик нарушил принятые на себя обязательства по передаче объектов долевого строительства в установленный договорами срок, а участник нарушил принятые на себя обязательства по оплате излишков площади, в связи с чем пришел к выводу о необходимости зачета встречных требований. При этом суд пришел к выводу о необходимости снижения неустойки за нарушение срока передачи застройщиком объектов долевого строительства, с применением положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям, определив общий размер неустоек в сумме 2 350 000 рублей, взыскав с Кузьменко С.В. задолженность по договору долевого участия в размере 6 923 960 руб, неустойку 10 000 руб.

Как следует из апелляционной жалобы Кузьменко С.В, он просил изменить решение суда первой инстанции в части уменьшения размера неустоек за просрочку АО "ИНТЕКО" передачи объектов долевого строительства и принять в этой части новый судебный акт об уменьшении размера неустоек до 4 000 000 рублей, а также отменить решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности по договору участия в долевом строительстве в сумме 6 923 960 руб. и неустойки 10 000 рублей, принять новый судебный акт об отказе АО "ИНТЕКО" в удовлетворении этой части иска в полном объеме.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Вывод суда о взыскании с Кузьменко С.В. в пользу АО "ИНТЕКО" неустойки за просрочку осуществления доплаты в связи с увеличением площади квартиры основан на положениях ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, при определении ее размера в сумме 10 000 рублей суд правомерно применил ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правовых оснований для отказа во взыскании данного вида неустойки не имеется.

Однако, с выводом суда о размере определенной судом первой инстанции неустойки по договорам N 22/3.3/11-2 от 21.11.2014, N 22/Згар/654-2 от 21.11.2014, N 22/Згар/655-2 от 14.08.2015, N 22/Зкл/пр2/72-2 от 19.06.2017 судебная коллегия согласиться не может, поскольку при разрешении требований о взыскании неустойки за нарушение срока передачи застройщиком объектов долевого строительства суд первой инстанции допустил нарушение требований норм материального права.

Суд уменьшил неустойку за нарушение срока передачи застройщиком объектов долевого строительства с применением положений ст. 333 ГК Российской Федерации к спорным правоотношениям, определив общий размер неустоек в сумме 2 350 000 руб.

Пунктом 1 статьи 333 ГК Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 17 от 2.06.2012 "О рассмотрении судами гражданским дел по спорам о защите прав потребителей" применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 определения N 263-0 от 21.12.2000, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Уменьшая размер неустойки, суд учел позицию АО "ИНТЕКО" о том, что причиной задержки сроков строительства жилого дома и передачи Кузьменко С.В. объектов являются непредвиденные и независящие от застройщика обстоятельства, вызванные подготовкой и проведением в г. Москве Чемпионата по футболу FIFA 2018 года и Кубка конфедераций FIFA 2017 года. Истец сослался на Указ Президента Российской Федерации от 09.05.2017 N 202 "Об особенностях применения усиленных мер безопасности в период проведения в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года и Кубка конфедераций FIFA 2017 года" и постановление Правительства РФ от 09.06.2017 N 689 "О некоторых мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 9 мая 2017 г. N 202 "Об особенностях применения усиленных мер безопасности в период проведения в Российской Федерации Чемпионата мира по футболу ФИФА 2018 года и Кубка конфедераций ФИФА 2017 года", исполнение которых вызвало ограничение работ по подключению жилого дома к электроснабжению со стороны его подрядчика ПАО "МОЭСК".

Однако судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции чрезмерно уменьшен размер подлежащей выплате застройщиком АО "ИНТЕКО" участнику долевого строительства неустойки.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.

При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Учитывая период просрочки (321 день), значительную общую стоимость объектов долевого строительства, оплаченную Кузьменко С.В. застройщику, причины просрочки, наличие у Кузьменко С.В. обязанности по доплате стоимости объекта долевого строительства (квартиры) в связи с увеличением площади в процессе строительства в размере 9 273 960 руб, исходя из того, что неустойка должна соответствовать последствиям нарушения основного обязательства, при этом меры гражданско-правовой ответственности должны носить соразмерный характер, применяться к нарушителю с учетом фактических обстоятельств дела, в том числе с учетом характера причиненного вреда, а также соответствовать требованиям разумности и справедливости, принимая во внимание необходимость соблюдения баланса имущественных интересов сторон, а также мнение Кузьменко С.В, изложенное в апелляционной жалобе, о допустимых по его мнению пределах снижения неустойки, судебная коллегия полагает необходимым определить общий размер неустойки по договорам N 22/3.3/11-2 от 21.11.2014, N 22/Згар/654-2 от 21.11.2014, N 22/Згар/655-2 от 14.08.2015, N 22/Зкл/пр2/72-2 от 19.06.2017 в сумме 4 000 000 рублей. В этой связи решение в данной части подлежит изменению.

Вместе с тем, судебная коллегия считает, что произведенный судом первой инстанции зачет взаимных требований подлежит корректировке по суммам.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК Российской Федерации обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст. 410 ГК Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об определении размера неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства в сумме 4 000 000 рублей, а стороны ранее пришли к выводу о зачете встречных однородных требований, судебная коллегия полагает возможным произвести данный зачет, и в итоге взыскать с Кузьменко С.В. в пользу АО "ИНТЕКО" 5 273 960 руб, исходя из расчета: 9 273 960 руб. (разница за увеличение площади) - 4 000 000 руб. (неустойка).

В остальной части судебная коллегия не усматривает законных оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации, для отмены либо изменения решения по доводам апелляционной жалобы Кузьменко С.В.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Кузьменко С.В. Крылов И.Г. указал, что договором 13/11-2 от 21.11.2014 не предусмотрено право застройщика произвольно, без уведомления и учета законных интересов ответчика изменять проектную документацию в части квартиры ответчика, включая ее площадь.

Этот довод необоснован, поскольку по условиям договора (п. 3.4) стороны предусмотрели возможность изменения площади объекта, а также установили расчет разницы в стоимости объекта, что соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора.

Более того, они предусмотрели право застройщика требовать от участника оплатить пени за просрочку в оплате излишков площади, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства такого объекта, допускается на основании вновь утвержденной застройщиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений (ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ презюмирует возможность внесения застройщиком изменений в проектную документацию на строительство многоквартирного дома после заключения договора участия в долевом строительстве, обязывая при этом застройщика вносить в проектную декларацию сведения о всех фактах внесения изменений в проектную документацию и публиковать соответствующие изменения проектной декларации для всеобщего сведения (ч. 4 ст. 19 Закона о долевом строительстве).

В случае существенного изменения характеристик объекта долевого строительства, в том числе его площади, Закон о долевом строительстве предоставляет участнику долевого строительства право потребовать расторжения договора участия в долевом строительстве, возврата внесенных по нему денежных средств и выплату процентов за пользование ими (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве).

Из п. 3.4.1 договора следует, что стороны допустили увеличение фактической площади квартиры более чем на 1%, и такое увеличение нарушением условий договора не является.

Норма п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом участии в редакции Федерального закона N 204-ФЗ от 03.07.2014 года, согласно которой допустимое изменение общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов указанной площади, вступила в силу с 01.01.2017. Договор между сторонами спора оформлен 21.11.2014, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 12.12.2014 года, то есть до вступления в силу приведенной правовой нормы, а потому не распространяется на спорные правоотношения.

Корректировка проектной документации, в результате которой проектная площадь квартиры увеличилась до 130, 03 кв.м, была выполнена в 2015 году. Это подтверждается выкопировками из проектной документации 2015 года и положительного заключения государственной экспертизы от 07.05.2015 за рeг. N77-1-2-0252-15 (т. 1 л.д. 181-195).

Поскольку ответчиком Кузьменко С.В. требований о расторжении договора не заявлено, а совершенная им сделка зачета встречных однородных требований (заявление от 23.09.2019 о зачете встречных денежных требований) расценивается как согласие Кузьменко С.В. и готовность принять объект долевого строительства с увеличенной площадью, признание своей обязанности внести доплату застройщику за увеличение площади объекта, судебная коллегия не усматривает правовых оснований, предусмотренных действующим законодательством, для отказа истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика разницы в стоимости квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Никулинского районного суда г. Москвы от 8 июля 2020 года изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.

Уменьшить размер неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве N 22/3.3/11-2 от 21.11.2014, N 22/3гар/654-2 от 21.11.2014, N 22/3гар/655-2 от 14.08.2015, N 22/3кл/пр2/72-2 от 19.06.2017 за период с 02.10.2018 по 18.09.2019 до 4 000 000 рублей.

Взыскать с Кузьменко Сергея Владимировича в пользу АО "ИНТЕКО" задолженность по договору участия в долевом строительстве N 22/3.3/11-2 от 21.11.2014 в размере 5 273 960 рублей, неустойку в сумме 10 000 рублей.

В остальной части иска АО "ИНТЕКО" отказать.

Председательствующий

Судьи