Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 13 января 2022 г. по делу N 66а-25/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гришиной Г.Н, судей Пономаревой Е.И, Харебиной Г.А, при секретаре Мустафиной А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-168/2021 по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Строительно-Производственная Компания "Неко" на решение Московского городского суда от 6 июля 2021 г, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Строительно-Производственная Компания "Неко" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Гришиной Г.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Строительно-Производственная Компания "Неко" (далее - ООО "Строительно-Производственная Компания "Неко") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, в котором просило установить по состоянию на 1 января 2018 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5 500 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как арендатора, поскольку используемая для исчисления арендной платы кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 г. распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 г. N 40557 в размере 122 084 600 рублей, не соответствует его реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО " "данные изъяты"" N160720-1 от 3 сентября 2020 г.

Решением Московского городского суда от 6 июля 2021 г. требования административного истца удовлетворены, установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. на период с 1 января 2019 г. и до утверждения новой кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости 97 648 000 рублей. С ООО "Строительно-Производственная Компания "Неко" в пользу АНО "Институт судебных экспертиз" взысканы расходы на оплату услуг эксперта в размере 155 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным решением, административный истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что заключение эксперта АНО " "данные изъяты"" ФИО8. не может быть признано допустимым доказательством по настоящему делу. Так, экспертом неверно использованы в качестве объектов-аналогов земельные участки из иного сегмента рынка, несопоставимые с объектом исследования, с дальнейшим введением корректировок на вид разрешённого использования на уровне более 50%; экспертом не применена понижающая корректировка для всех объектов-аналогов на наличие исходно-разрешительной документации; для объекта-аналога N 2 ошибочно применена повышающая корректировка на наличие ветхих строений под снос и, напротив, не применена корректировка на внутриквартальное расположение, что привело к существенному искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования, нарушению пункт 5 ФСО N3 и статьи 8 ФЗ N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Эксперт не указал, к какому именно сегменту рынка отнесён исследуемый земельный участок, арендатором которого является административный истец, и не учёл при подборе объектов-аналогов отнесение указанного земельного участка к рынку земельных участков индустриального (производственно-складского) назначения. Эксперт использовал в качестве объектов-аналогов земельные участки под торговую застройку, из другого сегмента рынка, отличного от объекта исследования, что привело к дальнейшему введению корректировок на вид разрешённого использования, которые составили от -50, 9% до -51, 9%. По мнению апеллянта, введение существенных корректировок на вид разрешённого использования, которые составляют более 50%, указывают на некорректность подбора объектов-аналогов.

Письменных возражений относительно апелляционной жалобы административным ответчиком не представлено.

Представители административного истца, Департамента городского имущества города Москвы, ГБУ города Москвы "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", Управления Росреестра по Москве, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств о рассмотрении дела в отсутствие представителя или об отложении рассмотрения дела не направляли.

Учитывая положения статей 96, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что лица, участвующие в административном деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды от 6 мая 1997 г. N М-09-008667 ООО "Строительно-производственная компания "Неко" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5 500 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства прочих гаражей.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованного выше объекта недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 г. N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г." и по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 122 084 600 рублей.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО " "данные изъяты"" N160720-1 от 3 сентября 2020 г. по состоянию на 1 января 2018 г.

В связи с наличием ходатайства со стороны административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г.

Заключением эксперта АНО " "данные изъяты" " "данные изъяты"" отчёт об оценке ООО " "данные изъяты"" N160720-1 от 3 сентября 2020 г. признан не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, в отчёте допущены нарушения, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. установлена в размере 56 947 000 рублей.

В связи с наличием ходатайства административного истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы определением Московского городского суда от 25 марта 2021 г. судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопрос: какова по состоянию на 1 января 2018 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N.

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы N 04/3а-168/ЗЭ/2021 от 29 апреля 2021 г, выполненной экспертом АНО " "данные изъяты"" ФИО9, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 97 648 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в повторном заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется. Экспертное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение.

Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка повторного экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Так, экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка земельных участков в г. Москве, определен сегмент рынка объекта исследования, для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. В приведенных в заключении расчетах приведены значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Расчет рыночной стоимости земельного участка при проведении повторной экспертизы полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован. В заключении повторной экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Эксперт ФИО11. провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

Так, вопреки доводам жалобы административного истца, в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по своим количественным и качественным характеристикам, находятся в среднем диапазоне стоимости. В отношении объектов-аналогов введены необходимые корректировки.

Объект исследования является застроенным земельным участком, на котором расположено незавершённое строительством здание многоуровневой парковки, которое строилось при наличии разрешительной документации, поэтому между объектом исследования и объектами-аналогами отсутствуют различия по данному фактору, в связи с чем проведение корректировок не требуется. Кроме того, данный факт не является ценообразующим фактором и не оказывает влияния на стоимость земельного участка, поскольку с 11 сентября 2017 г. выдача ГПЗУ в Москве осуществляется через портал " "данные изъяты"" в электронном виде бесплатно.

Текст объявления о продаже объекта-аналога N2, приведённый в заключении эксперта, взят из более ранних источников, что носит характер технической ошибки. В актуальном объявлении, скриншот которого приведен в приложении к заключению эксперта ФИО10 сведений об улучшениях не содержится. Корректировка принята в минимальном размере 2%, при согласовании скорректированных цен аналогов повлияло на итоговый результат менее чем на 1%.

Анализ текста апелляционной жалобы не выявил доводов, которые бы позволили не согласиться с таким выводом суда.

Как следует из экспертного заключения, при проведении исследования эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах исследования, экспертом приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования.

Апеллянтом по административному делу не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков заключения эксперта значение определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Как следствие, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о нарушениях при назначении и производстве экспертизы в ходе рассмотрения административного дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли, оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается апеллянтом сомнению, судебная коллегия не усматривает.

Доводы жалобы аналогичны доводам, которые проверялись судом первой инстанции и справедливо с учетом письменных объяснений эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, его допроса в судебном заседании, не признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения, что находит отражение в судебном акте.

На все представленные по административному делу замечания (совпадающие с доводами апелляционной жалобы) экспертом даны ответы с представлением пояснений, содержащих опровержения утверждений административного истца о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении административного иска в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Выполненная ООО " "данные изъяты"" за подписью оценщика ФИО12. рецензия от 11 июня 2021 г. на заключение эксперта, которая приложена к апелляционной жалобе, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку указанная рецензия является мнением отдельного лица относительно результатов экспертизы, не лишает экспертное заключение ФИО13 доказательственного значения и о недостоверности проведенного экспертного исследования не свидетельствует.

Согласно части 14 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперту производится оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, в соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 111, 114, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системной связи, разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления N 28, а также с учетом правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для возложения судебных расходов на административного истца, ввиду того что кадастровая стоимость земельного участка несущественно превышает его рыночную стоимость, установленную судом (20%), что не может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названной части решение суда участвующими в деле лицами не обжалуется. Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, они были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой апелляционная инстанция полностью соглашается.

Нарушения норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 6 июля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-Производственная Компания "Неко" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи