Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 января 2022 г. по делу N 66а-56/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре Ермаковой А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-173/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Экспортлес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица администрации г. Иркутска - ФИО1 на решение Иркутского областного суда от 19 августа 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Вольной Е.Ю, пояснения представителя администрации г. Иркутска ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, представителя административного истца ФИО3, возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Экспортлес" (далее - ООО "Экспортлес") обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Иркутского областного суда от 19 августа 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости - 3 125 000 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2020 года. Датой обращения ООО "Экспортлес" с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 20 апреля 2021 года.

С принятым решением не согласилась представитель заинтересованного лица администрации города Иркутска - ФИО1, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался заключением эксперта, которое не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Экспертом в качестве объектов-аналогов отобраны несопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги, поскольку земельные участки относятся к сегменту рынка, отличному от сегмента рынка оцениваемого объекта, не применена корректировка на вид разрешенного использования. Эксперт необоснованно отказался от использования доходного подхода при определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного истца ООО "Экспортлес" - ФИО3. поданы возражения, в которых изложена просьба об оставлении обжалуемого решения без изменения.

В судебном заседании посредством видео-конференц-связи с Иркутским областным судом участвовали представитель администрации г. Иркутска - ФИО2, поддержавшая доводы жалобы, представитель административного истца - ФИО3, возражавшая против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "Экспортлес" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес"

Постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 года N969-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области" кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 5 629 329, 81 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Регион-Оценка" отчет об оценке от 6 апреля 2021 года N61-С/21, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 2 710 000 рублей (том 1 л.д. 40-85).

Определением Иркутского областного суда от 19 мая 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 15 июля 2021 года N217/21, выполненного экспертом ООО "Русская провинция" ФИО4 следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года составляет 3 125 000 рублей (том 2 л.д. 58-87).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ФИО4 суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования доказательств.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на все поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь несогласие автора жалобы с произведенной судом оценкой доказательств содержит собственную оценку заявителя данных доказательств, что не свидетельствует о незаконности заключения судебной экспертизы и решения суда в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Несостоятелен довод апеллянта о том, что экспертом в качестве аналогов отобраны несопоставимые с объектом оценки земельные участки, относящиеся к сегменту рынка, отличному от сегмента, к которому относится оцениваемый объект, необходимости применения корректировки на вид разрешенного использования земельного участка.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее - ФСО N7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Определив, что оцениваемый участок относится к категории земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для эксплуатации административного здания; для размещения административных зданий", эксперт обоснованно отнес его к сегменту "земельные участки под офисно-торговую застройку", соответствующему категории и виду разрешенного использования объекта.

Ссылка апеллянта на необходимость применения Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N226, не имеет правового значения, поскольку предмет правового регулирования данного приказа составляют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, предназначенные для определения кадастровой стоимости бюджетными учреждениями субъекта Российской Федерации, наделенными полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, в то время как на разрешение эксперта поставлен вопрос о размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Из анализа экспертного заключения следует, что экспертом в качестве объектов-аналогов отобрано 3 земельных участка, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам (том 2 л.д. 80 оборот).

Поскольку согласно приложенным к экспертному заключению скриншотам интернет-ресурсов "Публичная кадастровая карта" и "Архив объявлений", вид разрешенного использования объекта-аналога N1 - под объект торгового назначения, объекта-аналога N2 - для возведения объектов общественно-делового назначения (можно построить любой коммерческий объект), объекта-аналога N3 - под строительство (имеется согласованный проект на строительство офисного здания, гостиницы) (том 2 л.д. 81-82), эксперт, в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2020 г. "Земельные участки часть 1", под ред. Лейфера Л.А, обоснованно отнес данные аналоги к сегменту рынка, к которому относится оцениваемый объект - "земельные участки под офисно-торговую застройку".

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

В связи с тем, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка ("земельные участки под офисно-торговую застройку") применение корректировки на вид разрешенного использования объектов не требуется.

Судебная коллегия признает необоснованным довод апеллянта о том, что эксперту в целях определения рыночной стоимости необходимо было использовать доходный подход, так как отказ от его использования не обоснован.

Так, согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297 (далее - ФСО N1), оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с абзацем 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Согласно пункту 25 ФСО N7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Указанные положения позволяют прийти к выводу о том, что право выбора того или иного подхода к оценке принадлежит лицу, определяющему рыночную стоимость. При этом выбор подхода либо отказ от его использования должны быть мотивированы.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N1).

Принимая решение об оценке объекта с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж, эксперт исходил из того, что проведенный анализ показал, что на рынке представлено достаточное количество предложений к продаже/сделок с сопоставимыми объектами. Применение доходного подхода в рассматриваемом случае, по мнению эксперта, невозможно, так как не удалось собрать необходимые сведения о доходах, которые может генерировать данный земельный участок, поскольку рынок аренды земельных участков в городе Иркутске и Иркутской области отсутствует.

В остальной части доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, не влияют на правильность принятого судебного постановления, основанием к отмене или изменению решения суда не являются.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

Решение Иркутского областного суда от 19 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя заинтересованного лица администрации г. Иркутска - ФИО1 - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Иркутский областной суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи