Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2021 г. по делу N 33-51599/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И., судей Курочкиной О.А., Шокуровой Л.В., при секретаре (помощнике) Теребун Е.Н., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Курочкиной О.А., гражданское дело по апелляционной жалобе представителей истца ООО "Кентавр" по доверенности фио на решение Черемушкинского районного суда города Москвы от 30 августа 2021 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ООО "Кентавр" к фио о взыскании задолженности отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с иском к ответчику и просит взыскать с него сумму задолженности по оплате арендной платы в размере сумма, в том числе НДС 20% в размере сумма.

В обоснование своих исковых требований истец указал, что 01 августа 2016 года между Частной компанией с ограниченной ответственностью "СОЗОШИЛЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" (права и обязанности Арендодателя были переданы в дальнейшем ООО фио ООО "Монтессори" на основании Соглашения о замене стороны от 17.04.2018 и Договора Доверительного Управления от 29.03.2019 N 1-ДДУ, далее именуемому "Арендодатель") и индивидуальным предпринимателем фио был заключен Договор аренды N 210-ДДА, в соответствии с которым истец передал ответчику за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, а именно Помещение I, комнаты NN 3, 4, 5, 6, 7, 8 в соответствии с поэтажным планом БТИ и экспликацией общей площадью 233, 3 кв м, находящиеся на подвальном (-1) этаже здания Торгового центра "МетроМаркет", расположенного по адресу: адрес, а ИП Чирятников В.А. обязался принять передаваемое помещение в аренду на условиях Договора, в том числе уплачивать арендную плату и выполнять иные обязанности, предусмотренные Договором.

В соответствии с п. 4.1. Договора Арендная плата включает в себя постоянную часть арендной платы, которая, в свою очередь, состоит из базовой арендной платы и платы за эксплуатационные расходы, и переменную часть арендной платы.

Пунктом 4.1.3. Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 01.01.2019) определен размер базовой арендной платы в сумме сумма в месяц, кроме того НДС 20% в сумме сумма, всего сумма.

Пунктом 4.1.4. Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 01.01.2019) определен размер эксплуатационных расходов в сумме сумма, кроме того НДС 20% в сумме сумма, всего сумма.

Пунктом 4.1.7. Договора установлено (в редакции Дополнительного соглашения от 01.01.2019), что постоянная часть арендной платы ежегодно увеличивается (индексируется) на 4 % по истечении 12 месяцев с даты предыдущей индексации, при этом не требуется подписания дополнительного соглашения и не требуется направление каких-либо уведомлений.

Таким образом, размер постоянной части арендной платы с учетом индексации согласно п. 4.1.7. Договора, произошедшей 01.01.2020, составляет сумма, кроме того НДС 20% сумма, всего сумма.

Согласно п. 4.1.5 Договора переменной частью арендной платы является плата, взимаемая с арендатора за предоставление коммунальных услуг, которые включают в себя обеспечение помещения электроснабжением, горячим и холодным водоснабжением, отоплением и канализацией и рассчитываются ежемесячно по тарифам, установленным поставщиками коммунальных услуг за данный период. Плата за электроэнергию и водоснабжение складывается из стоимости фактического потребления арендатором электроэнергии и воды на основании показаний счетчиков, установленных в помещении, и стоимости части потребленных электроэнергии и воды в местах общего пользования пропорционально соотношению арендуемой площади помещения к общей аренднопригодной площади здания согласно расчету арендодателя по соответствующим тарифам, установленным снабжающими организациями. Плата за отопление и канализацию исчисляется исходя из общей суммы платежей, подлежащих оплате арендодателем за данные услуги в целом по зданию пропорционально соотношению арендуемой площади помещения к обшей аренднопригодной площади здания согласно расчету арендодателя по тарифам, установленным поставщиками услуг. Соотношение арендуемой площади помещения к общей аренднопригодной площади здания составляет 3, 61%.

В соответствии с п. 4.2.2. Договора постоянная часть арендной платы за каждый месяц срока аренды вносится арендатором до первого числа оплачиваемого месяца авансовым платежом.

В соответствии с п. 4.2.4 Договора переменная часть арендной платы подлежит оплате арендатором в течение 5 рабочих дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета.

В нарушение принятых по договору обязательств по своевременной оплате арендной платы и иных платежей по договору в размере, предусмотренном договором, арендатор до настоящего момента не оплатил в полном объеме постоянную и переменную части арендной платы всего на сумму сумма, в том числе НДС 20% в размере сумма.

Арендодателем в адрес Арендатора было направлено требование, которое оставлено арендатором без удовлетворения, в связи с чем, арендодатель был вынужден, руководствуясь п. 7.3.1. Договора, расторгнуть Договор с 14 июня 2020 г, уведомив арендатора 29 мая 2020 г. (уведомление от 29.05.2020 N 81/2020). 14 июня 2020 г. сторонами был подписан акт возврата помещения. При этом, истец полагает, что согласно п. 4 ст. 425 Гражданского кодекса РФ окончание срока действия либо досрочное расторжение (прекращение) договора не освобождает стороны от ответственности за ненадлежащее и неполное исполнение принятых обязательств.

Представитель истца в судебное заседание первой инстанции не явился, извещался.

Представитель ответчика в судебном заседании первой инстанции иск не признал.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит заявитель, по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав позицию истца по доверенности фио, представителя ответчика по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды от 01.08.2016 года и соглашения от 17.04.2018 года о замене стороны по договору аренды, истец (арендодатель) обязался передать ответчику (арендатору), а последний принять в аренду на условиях договора аренды помещение, расположенное в подвале Торгового центра "МетроМаркет", по адресу: адрес. При этом, ответчик обязался уплачивать арендную плату и выполнять иные обязанности, предусмотренные договором.

20 марта 2020 года Арендодатель уведомил арендаторов Торгового центра, в том числе ответчика (письмо с исх. N27/2020 от 18.03.2020) о необходимости исполнения арендных обязательств. При этом, в письме указано, что в случае принятия властями города Москвы решения о закрытии всех торговых центров, в результате чего доступ в арендуемые помещения будет ограничен и ведение коммерческой деятельности станет невозможным, арендодателем будет произведен перерасчет арендной платы за период невозможности использования помещения по целевому назначению. 26.03.2020 года Арендодатель уведомил Арендатора письмом с исх. N34/2020 о закрытии торгового центра в связи с изданием указа мэра Москвы от 26.03.2020г. Намереваясь продолжать работу в апреле, Арендатор на следующий день оплатил авансовый платеж за аренду помещения в размере сумма Арендодатель 13.05.2020 выставил требование оплатить аренду за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 в размере сумма под угрозой расторжения договора.

В письме от 22.05.2020г. Арендодатель сообщил, что ранее было принято решение о возобновлении доступа в помещения некоторым арендаторам, в том числе и Арендатору, о чем последний был проинформирован. Уведомлением от 29.05.2020 Арендатор был оповещен о прекращении Договора аренды с 14.06.2020 и о необходимости освободить от оборудования помещение и передать его по акту возврата Арендодателю.

Согласно положениям п. 1 ст. 611 ГК РФ и п. 1 ст. 615 ГК РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Из анализа п. 3 ст. 405 и п. 1 ст. 406 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Этот вывод также подтверждается Определением судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу N 305-ЭС15-15053, в котором указано, что недопустимо возлагать на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению, предусмотренным в договоре.

В нарушение этого Арендодатель игнорировал письма Арендатора, а спустя полтора месяца, зная, что он 26.03.2020г. уведомил Арендатора о закрытии Торгового центра, выставил 13.05.2020г. требование об оплате аренды за помещение в полном объеме и о расторжении договора аренды.

Таким образом, разрешая заявленные истцом требования, суд исходил из того, что поскольку с 28.03.2020г. по 01.06.2020г. Торговый центр был закрыт и не осуществлял прием посетителей в Торговом центре на основании уведомления Арендодателя от 26.03.2020г, то Арендатор не мог осуществлять свою коммерческую деятельность в Помещении с 28.03.2020г, что должно исключать обязанность уплачивать арендную плату.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатор не должен уплачивать арендную плату из-за закрытия с 28.03.2020г. Торгового центра на основании уведомления Арендодателя от 26.03.2020г, поскольку закрытие Торгового центра с 28.03.2020г. на основании уведомления Арендодателя от 26.03.2020г. привело к невозможности использования помещения арендатором, что исключает обязанность уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска и взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы суд не усмотрел.

Довод заявителя жалобы о том, что Арендатор самостоятельно принял решение закрыть Помещение в соответствии с письмом от 31.03.2020, отклоняется судебной коллегией, так как этим письмом арендатор лишь уведомил Арендодателя о закрытии Помещения в связи с закрытием с 28.03.2020 Торгового центра, а также попросил уведомить о возобновлении работы Торгового центра.

Ссылка заявителя в апелляционной жалобе на ответ управы адрес, согласно которому на торговых адрес не выявлено, не свидетельствует об открытии Торгового центра и уведомления Арендатора о возможности пользоваться помещением.

Таким образом, вывод суда о том, что Арендатор не должен уплачивать арендную плату из-за закрытия с 28.03.2020 Торгового центра на основании уведомления Арендодателя от 26.03.2020, и не извещения Арендатора об открытии Торгового центра, является верным.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены, и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, являлись предметом рассмотрения дела в суде первой инстанции и направлены на переоценку представленных в дело доказательств, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения в порядке ст. 330 ГПК РФ судом допущено не было.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черемушкинского районного суда города Москвы от 30 августа 2021 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: