Кассационное определение СК по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13 января 2022 г. по делу N 8а-32294/2021[88а-4142/2022-(88а-34789/2021)]

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Капункина Ю.Б, судей Мальмановой Э.К. и Русакова А.Е.

Рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу АО "Сочи-Парк" на решение Краснодарского краевого суда от 16 декабря 2020 года и на апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 5 мая 2021 года по административному делу по административному исковому заявлению АО "Сочи-Парк" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Заслушав доклад судьи Капункина Ю.Б, выслушав представителя АО "Сочи-Парк" - Дорофееву О.А, судебная коллегия

установила:

АО "Сочи-Парк" обратилось в суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2019 года, равной 520 840 000 рублей.

В обоснование требований указано, что в соответствии с отчетом об оценке от 25 декабря 2020 года N, выполненным ООО "Лабриум-Консалтинг", рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 520 840 000 рублей. Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю" кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 2 050 169 095, 36 рублей.

Административный истец является арендатором земельного участка, в отношении которого заявлены административные исковые требования, и считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости данного земельного участка являются неверными и нарушают его права, так как ведут к необоснованному увеличению размера арендных платежей.

Решением Краснодарского краевого суда от 16 декабря 2020 года заявленные требования административного истца удовлетворены. Установлена кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2019 года, в размере 1 846 925 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N следует считать 20 марта 2020 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 5 мая 2021 года решение от 16 декабря 2020 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе АО "Сочи-Парк" просит отменить решение суда первой инстанции и апелляционное определение. Судебные акты являются незаконными и необоснованными. Допущено нарушение норм материального и процессуального права; неверно определены обстоятельства по делу; выводы заключения судебной и дополнительной экспертиз, не являются верными.

Определением судьи от 16 ноября 2021 года кассационная жалоба с делом приняты к производству Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В пункте 19 Постановления Пленума N 28 разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КУАС РФ).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 11 вышеуказанного Закона установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 утвержден федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в пункте 22 положения, в том числе, при применении корректировок. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела и установлено судами, административный истец является арендатором спорного земельного участка, в связи с чем, вправе оспаривать кадастровую стоимость названного земельного участка.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка установлена уполномоченным органом в размере 2 050 169 095 рублей 36 копеек по состоянию на 26 июля 2019 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 марта 2020 года N

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем суд считает верным приведенную выше дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером.

Согласно данным отчета об определении рыночной стоимости земельного участка от 25 декабря 2020 года N, выполненным ООО "Лабриум-Консалтинг", рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 26 июля 2019 года составляет 520 840 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 3 марта 2020 года N 4/1 заявление АО "Сочи-парк" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено, поскольку установлено, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению от 24 июня 2020 года N судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО "Департамент профессиональной оценки", по состоянию на 26 июля 2019 года рыночная стоимость спорного земельного участка составила 1 846 925 000 руб.

Согласно дополнительному экспертному заключению от 26 октября2020 года N судебной оценочной экспертизы, по состоянию на 26 июля 2019 года рыночная стоимость спорного земельного участка составила 1 846 925 000 руб.

Заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции признал объективным и полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости суд признал достоверным.

По указанным основаниям суд первой инстанции пришел к выводу о том, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника объекта недвижимости. Учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд удовлетворил требования в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

При этом указал, что установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Апелляционная инстанция согласилась с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и положениям закона.

Вместе с тем, опровергая довод АО "Сочи-Парк" относительно ненадлежащей оценки: судом заключения судебной оценочной экспертизы от 24 июня 2020 года N и дополнительного экспертного заключения от 26 октября 2020 N, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Судебная экспертиза выполнена компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в сфере оценки, основана на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в них выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Эксперт дал подписку суду об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подробно и обстоятельно письменно ответил на все возникшие вопросы. Представленное заключение было тщательно разъяснено, в тексте заключения произведено полное описание всех проведенных исследований.

В экспертизе указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые признаются судебной коллегии достаточными, выводы эксперта излагались четко, ясно и не допускали неоднозначного толкования.

Так, в соответствующем разделе своего заключения эксперт подробно обосновал выбор сравнительного подхода к оценке и использование метода прямого сравнительного анализа продаж, что отвечает требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297.

При выборке аналогов и сопоставлении с ними объекта оценки по локальном месторасположению экспертом использована методика, основанная на Справочнике оценщика недвижимости, под редакцией Лейфера Л.А, не противоречащая целям оценки и примененному экспертом подходу.

Не ставит под сомнение, как указал суд апелляционной инстанции, и довод административного истца о несопоставимости объектов, поскольку производя выборку аналогов, эксперт проанализировав имеющуюся информацию, верно определилнаиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по расположению, разрешенном) использованию и дате предложения.

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО -М 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Оснований не соглашаться с данными выводами судов не имеется, так как выводы судов обеих инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам права.

Суды правильно приняли решение в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы, поскольку при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт учел все необходимые и достаточные факторы и показатели, влияющие на действительную стоимость объекта исследования. Заключение судебной экспертизы не оспорено, исследовано судом наряду с другими доказательствами.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию административного истца в апелляционной жалобе, которая нашла подробную оценку в апелляционном определении, с которой суд кассационной инстанции соглашается.

Спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального и материального права.

В соответствии со статьей 329 КАС РФ суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационную жалобу вправе оставить судебный акт суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь, статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 16 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 5 мая 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 318 КАС РФ.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 18 января 2022 года.

Председательствующий Капункин Ю.Б.

Судьи Мальманова Э.К.

Русаков А.Е.