Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 января 2022 г. по делу N 66а-114/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Гылкэ Д.И., судей Колпаковой А.В., Катанаевой А.С., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-774/2021 (УИД 26OS0000-04-2021-000455-76) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ОПТ-Сервис КМВ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе Министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 13 октября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ОПТ-Сервис КМВ" (далее - Общество, ООО "ОПТ-Сервис КМВ") обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором просило установить кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 26658 кв. м, разрешенное использование: под производственную базу, расположенного по адресу: "адрес". В обоснование исковых требований административный истец указал, что поскольку установленная кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, это нарушает его права, поскольку приводит к начислению повышенных арендных платежей.

Решением Ставропольского краевого суда от 13 октября 2021 г. административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 26658 кв. м, разрешенное использование: под производственную базу, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости - 25900000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Судебные расходы не распределялись.

На данное решение суда административным ответчиком Министерством имущественных отношений Ставропольского края подана апелляционная жалоба, в которой, не соглашаясь с вынесенным решением, ответчик ссылается на необоснованность выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. Просит решение суда отменить и в удовлетворении требований отказать.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом путем направления почтовой и электронной корреспонденции. Кроме того информация о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьёй 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Подобные нарушения судом первой инстанции не допущены.

Судом первой инстанции верно установлено, что административный истец на основании договора аренды земельного участка от 28 марта 2013 г. N является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 26658 кв. м, разрешенное использование: под производственную базу, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 2 июня 2021 г. N.

Кадастровая стоимость спорного объекта, на основании которой рассчитываются арендные платежи за землю, установлена по состоянию на 1 января 2019 г. на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и составляет 55661370, 84 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 1 июня 2021 г. N N.

Таким образом, на основании части 1 статьи 245 КАС РФ, в силу которой юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд пришел к верному выводу о том, что размер кадастровой стоимости затрагивает интересы административного истца, который является правообладателем спорного объекта, следовательно, истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости.

Оценив представленные доказательства, приняв за основу заключение судебной оценочной экспертизы, суд обоснованно удовлетворил иск, установив на основании проведенной по делу экспертизы, кадастровую стоимость в размере рыночной 25900000 рублей.

Судебная коллегия соглашается с изложенными выводами, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах и не противоречат правовым нормам, регулирующим спорные правоотношения. Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неверном понимании норм права.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

Согласно представленного административным истцом отчета об оценке ООО "Центр Экспертизы и оценки "ТРАЙКО" от 07 октября 2019 г. N. рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 23822000 рублей.

Помимо данного отчёта, каких-либо доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости истцом в суд первой инстанции не представлялось.

Указанный отчет обоснованно не был принят судом в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка.

Судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд обоснованно отклонил представленный отчёт как недостоверный, ввиду его несоответствия процедуры отбора аналогов и выбора корректировок требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также обоснованно назначил по делу проведение судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с заключением эксперта З. (специалиста ООО Оценочная компания "Эксперт") от 14 сентября 2021 г. N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 25900000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о принятии заключения от 14 сентября 2021 г. N в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Как следует из заключения от 14 сентября 2021 г. N оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка мотивированно определялась с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного подхода имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Согласно заключению, производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков на юридически значимую дату, верно определил3 наиболее схожих объекта-аналога, прошедших процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым.

Доводы апеллятора о неправильном выборе экспертом объектов-аналогов ввиду их непоставимости суд апелляционной инстанции отклоняет поскольку они опровергаются совокупностью исследованных доказательств.

Так, в рамках рассмотрения данного административного дела по инициативе суда первой инстанции был вызван судебный эксперт З. (специалист ООО Оценочная компания "Эксперт"), который ответил на вопросы участников процесса относительно результатов проведенного экспертного исследования и предоставил письменные пояснения, опровергающие доводы автора апелляционной жалобы.

Проанализировав протокол допроса эксперта, изучив представленные доказательства, судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции, что эксперт обоснованно отобрал в качестве объектов-аналогов 3 объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).

Утверждения автора апелляционной жалобы, что экспертом представлена неполная и непроверяемая информация относительно ненадлежащей идентификации объектов-аналогов и неточного расчета их площади, не нашли своего подтверждения. Как видно из экспертного заключения в нём представлены все необходимые сведения, идентифицирующие количественные и качественные характеристики объекта исследования и объектов-аналогов. Само по себе отсутствие кадастровых номеров земельных участков-аналогов при их сопоставлении правового значения для надлежащего сравнения и идентификации не имеет, поскольку в заключении достаточно иной информации, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений, дате продажи. Также к заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет" и сделаны комментарии относительно получения экспертом дополнительных сведений.

Что касается наличия в выборке объектов-аналогов, имеющих различия с объектом экспертизы по площади, то данное обстоятельство не может служить основанием для признания недостоверными выводов экспертного заключения. Как следует из пояснений эксперта, поскольку выявить на рынке г. Ессентуки достаточного количества объектов с одинаковой площадью не представилось возможным, то их различие в площади было откорректировано поправками.

Несогласие автора апелляционной жалобы с примененными корректировками фактического обоснования не содержит.

Судебная коллегия проанализировав произведенные расчёты находит их подтвержденными.

Обоснование и расчёт корректировок, в том числе оспариваемых в апелляционной жалобе, корректировок на площадь и наличие обременений (сервитут), приведены в исследовании и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, при подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1.

Другие доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Вопреки позиции, изложенной в апелляционной жалобе, доказательств того, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы судебной коллегией не установлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, проведен анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности. В материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Фактически апелляционная жалоба Министерства имущественных отношений Ставропольского края носит формальный характер, в целом повторяет доводы и правовую позицию, изложенную в судебном заседании, которые являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Основания для иной оценки и иного применения норм материального и процессуального права у суда апелляционной инстанции в данном случае отсутствуют.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ставропольского краевого суда от 13 октября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи