Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 декабря 2021 г. по делу N 66а-1362/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Брянцевой Н.В, Тотцкой Ж.Г, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-69/2021 (УИД 30OS0000-01-2021-000054-68) по административному исковому заявлению Шахкарамова Магомеда Курбановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Камызякский район" Астраханской области на решение Астраханского областного суда от 7 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, пояснения эксперта ФИО10 участвовавшего в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

30 марта 2021 г. Шахкарамов М.К. обратился в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вида разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 7 764 302 +/- 24381 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2015 г.

В обоснование иска указал, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 14 441 601, 72 руб. Полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость - 6 077 000 руб, определенную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" ФИО5, согласно отчету N 07-06-20-ф от 19 июня 2020 г, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Решением суда от 7 июня 2021 г. административное исковое заявление Шахкарамова М.К. удовлетворено.

В отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7 764 302 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости 6 077 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 г.

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования "Камызякский район" Астраханской области просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение.

Апеллянт полагает, что отчет об оценке N 07-06-20-ф от 19 июня 2020 г, положенный в основу обжалуемого решения суда, является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку не соответствует требованиям, установленным Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки, и не отражает реальную стоимость объекта недвижимости.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

От Управления Росреестра по Астраханской области поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения эксперта ФИО12 изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов административного дела, предметом спора является кадастровая стоимость, установленная в отношении земельного участка с кадастровым номером N, из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вида разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 7764302 +/- 24381 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 14 441 601, 72 руб.

Административной истец Шахкарамов М.К. является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды N 2020/23 от 13 марта 2020 г, заключенного с комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования "Камызякский район" (л.д. 22-24 том 1).

Согласно приложению к договору аренды от 13 марта 2020 г. расчет арендной платы осуществляются исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 25 том 1).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость в размере 14 441 601, 72 руб. определена по состоянию на 1 января 2015 г. постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 3 ноября 2015 г. N 14 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений), расположенных на территории Астраханской области".

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области от 3 сентября 2021 г. N ВП/5814 (л.д. 218 том 1).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 28) пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил отчет об оценке земельного участка N 07-06-20-ф от 19 июня 2020 г, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" ФИО5, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:05:060208:259 составляет 6 077 000 руб, по состоянию на 1 января 2015 г.

Разрешая административное дело по существу и удовлетворяя исковые требования об установлении кадастровой стоимости, суд первой инстанции проверил процедуру и сроки обращения административного истца с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в связи с чем правомерно восстановил истцу сроки обращения в суд с настоящим административным иском.

При этом, устанавливая кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 6 077 000 руб, суд первой инстанции исходил из выводов, изложенных в отчете N 07-06-20-ф от 19 июня 2020 г, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз".

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с такими суждениями суда первой инстанции в части установления кадастровой стоимости земельного участка, в размере равной его рыночной стоимости, согласно выводам, содержащимся в подготовленном отчете об оценке.

В ходе судебного рассмотрения в суде первой инстанции агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области и администрация муниципального образования "Камызякский район" Астраханской области ссылались на несоответствие отчета об оценке требованиям действующего законодательства и федеральным стандартам оценки, наличием существенных нарушений, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимого имущества.

Вместе с тем, суд первой инстанции при наличии доводов лиц, участвующих в деле, о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства не поставил на обсуждение вопрос о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, сделав вывод об обоснованности и достоверности отчета.

Суд апелляционной инстанции при назначении судебной экспертизы исходил из того, что вопрос о размере рыночной стоимости объекта недвижимости является юридически значимым для правильного разрешения административного дела, который требует специальных познаний специалиста в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Учитывая изложенное, отчет оценщика N 07-06-20-ф, выполненный 19 июня 2020 г. специалистом общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" ФИО5, вызывает у судебной коллегии сомнения в части обоснованности выводов оценщика о рыночной стоимости земельного участка, определенного по состоянию на 1 января 2015 г.

Исходя из изложенного, руководствуясь требованиями статьи 77 КАС РФ, судебная коллегия определением от 21 сентября 2021 г. назначила по настоящему административному делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ФИО13

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N 16 от 17 декабря 2021 г, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 5 242 455 руб, по состоянию на 1 января 2015 г.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков в Астраханской области и исследованы 34 объекта с разрешенным видом использования для сельскохозяйственного производства, из которых экспертом было отобрано 3 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы.

Подобранные экспертом аналоги расположены в Приволжском и Камызякском районах Астраханской области, имеют вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, то есть сопоставимы по основным ценообразующим факторам, что отвечает требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применена поправка на торг, на площадь и на местоположение.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

В связи с изложенным решение Астраханского областного суда от 7 июня 2021 г. в части установления кадастровой стоимости спорного земельного участка подлежит изменению с установлением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. в сумме, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы, в размере 5 242 455 руб.

При этом судебная коллегия признает недостоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом отчет об оценке N 07-06-20-ф, выполненный 19 июня 2020 г, оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" ФИО5, как составленный с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

От экспертного учреждения, проводившего судебную экспертизу ООО Оценочная фирма "Спектр", поступило заявление о взыскании судебных расходов по проведению судебной экспертизы в размере 30 000 руб.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как установлено частью 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с частью 4 статьи 311 КАС РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалоб.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно калькуляции затрат на проведение судебной экспертизы N 16 от 17 декабря 2021 г. стоимость судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО14 составляет 30 000 руб.

Разрешая вопрос о распределении указанной суммы между сторонами по делу, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

По смыслу закона, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости; укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. установлена в размере 14 441 601, 72 руб, рыночная стоимость, определенная судом в качестве кадастровой, составляет 5 242 455 руб, в связи с чем процент расхождения составляет 63 процента.

Таким образом, разница (более 50 процентов) между кадастровой стоимостью, определенной при государственной кадастровой оценке, и его рыночной стоимостью, установленной судом в качестве кадастровой, является существенной, в связи с чем с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, судебные расходы в отношении вышеприведенного объекта недвижимости подлежат взысканию с агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области, как с органа утвердившего результаты кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Астраханского областного суда от 7 июня 2021 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вида разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 7764302 +/- 24381 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 5 242 455 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области в пользу общества с ограниченной ответственностью Оценочная фирма "Спектр" судебные расходы, связанные с оплатой судебной экспертизы, в размере 30 000 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 января 2022 г.

Председательствующий

Судьи