Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 декабря 2021 г. по делу N 66а-1725/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Брянцевой Н.В, Тотцкой Ж.Г, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-187/2021 (УИД 34OS0000-01-2021-000130-31) по административному иску Усачёва Александра Борисовича к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Волгоградской области, государственному бюджетному учреждению Волгоградской области "Центр государственной кадастровой оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение Волгоградского областного суда от 22 июля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, возражения представителя административного истца ФИО9, пояснения эксперта ФИО13 ФИО4, участвовавших деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

24 марта 2021 г. Усачёв А.Б. обратился в Волгоградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 28 998 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2020 г.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 12 340 678, 86 руб. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость - 5 857 596 руб, определенную оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО5, согласно отчету N 04-03-21, выполненному 15 марта 2021 г, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Решением суда от 22 июля 2021 г. административное исковое заявление Усачёва А.Б. удовлетворено.

В отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 28998+/-60 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", установлена кадастровая стоимость равная его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 5 857 596 руб.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не разрешался.

В апелляционной жалобе комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, судебное постановление суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение.

Апеллянт полагает, что экспертное заключение и отчет об оценке не соответствуют требованиям, установленным Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки, не отражает реальную стоимость объекта недвижимости.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО9 возражала в удовлетворении апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, эксперта ФИО16 изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов административного дела, предметом спора является кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 28 998 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 12 340 678, 86 руб.

Административной истец Усачёв А.Б. является арендатором указанного земельного участка на основании дополнительного соглашения N 5 от 25 февраля 2020 г. к договору аренды земельного участка от 5 февраля 2008 г. N 5807АЗ, расположенного по адресу: "адрес", заключенного с комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - "адрес" (л.д. 11-13 том 1).

Расчет арендной платы осуществляются исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается уведомлением об изменении размера арендной платы от 29 апреля 2019 г. за N 14/1889, направленного комитетом земельных ресурсов Волгоградской области в адрес административного истца.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость в размере 12 340 678, 86 руб. определена по состоянию на 1 января 2020 г. и утверждена Приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 N 79-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории "Земли населенных пунктов" на территории Волгоградской области".

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Волгоградской области от 15 октября 2021 г. N 15-4058-ИК/2021, письме Государственного бюджетного учреждения Волгоградской области "Центр государственной кадастровой оценки" от 15 ноября 2021 г. N 09-2285 (л.д. 172-173, 186-187 том 2).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 28) пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, в связи с чем могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил отчет об оценке земельного участка N 04-03-21 от 15 марта 2021 г, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО5, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030219:395 составляет 5 857 596 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

В ходе судебного разбирательства в целях определения достоверной рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оценочная фирма "ТОСКОР" ФИО6

Согласно заключению эксперта данной организации N 14/2021-ЗЭ от 28 мая 2021 г. отчет N 04-03-21, выполненный 15 марта 2021 г. частнопрактикующим оценщиком ФИО5, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем экспертом не проводилось исследование об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке земельного участка N 04-03-21 от 15 марта 2021 г, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО5, в размере 5 857 596 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с такими суждениями суда первой инстанции в части установления кадастровой стоимости земельного участка, в размере равной его рыночной стоимости, согласно выводам, содержащимся в отчете об оценке.

В ходе судебного рассмотрения в суде первой инстанции комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области и государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки" ссылались на несоответствие отчета об оценке требованиям действующего законодательства и федеральным стандартам оценки, наличием существенных нарушений, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимого имущества.

Вместе с тем, суд первой инстанции при наличии доводов административных ответчиков о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства не поставил на обсуждение вопрос о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, сделав вывод об обоснованности и достоверности отчета.

Суд апелляционной инстанции при назначении повторной судебной оценочной экспертизы исходил из того, что вопрос о размере рыночной стоимости объекта недвижимости является юридически значимым для правильного разрешения административного дела, который требует специальных познаний специалиста в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Учитывая изложенное, отчет оценщика N 04-03-21, выполненный 15 марта 2021 г. частнопрактикующим оценщиком ФИО5, вызывает у судебной коллегии сомнения в части обоснованности выводов оценщика о рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2020 г.

Исходя из изложенного, руководствуясь требованиями статьи 83 КАС РФ, судебная коллегия определением от 16 ноября 2021 г. назначила по настоящему административному делу повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ФИО17

По результатам повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N 18 от 20 декабря 2021 г, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 6 031 584 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Из заключения эксперта следует, что исследуемый земельный участок отнесен к сегменту рынка - земельные участки промышленного назначения.

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков в "адрес" и исследованы 33 объекта с разрешенным видом использования земли промышленности, из которых экспертом было отобрано 3 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы.

Подобранные экспертом аналоги расположены в г. Волжский, имеют вид разрешенного использования земли промышленного назначения, то есть сопоставимы по основным ценообразующим факторам, что отвечает требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применена поправка на качество прав, на торг, на местоположение, на удаленность от транспортных магистралей, на развитость и удаленность от общественного транспорта, на наличие и качество железнодорожных путей, на площадь, на инженерную инфраструктуру и оборудование.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением повторной судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

В связи с изложенным решение Волгоградского областного суда от 22 июля 2021 г. в части установления кадастровой стоимости спорного земельного участка подлежит изменению с установлением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в сумме, определенной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, в размере 6 031 584 руб.

При этом судебная коллегия признает недостоверными доказательствами рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом отчет об оценке N 04-03-21, выполненный 15 марта 2021 г, частнопрактикующим оценщиком ФИО5, и заключение эксперта N 14/2021-ЗЭ, выполненное 28 мая 2021 г, экспертом ООО "Оценочная фирма "ТОСКОР" ФИО7, как составленные с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

От экспертного учреждения, проводившего судебную экспертизу общества с ограниченной ответственностью Оценочная фирма "Спектр", поступило заявление о взыскании судебных расходов по проведению судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как установлено частью 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с частью 4 статьи 311 КАС РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалоб.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно калькуляции затрат на проведение судебной экспертизы N 18 от 20 декабря 2021 г. стоимость судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО18, составляет 40 000 руб.

Разрешая вопрос о распределении указанной суммы между сторонами по делу, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

По смыслу закона, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости; укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. установлена в размере 12 340 678, 86 руб, рыночная стоимость, определенная судом в качестве кадастровой, составляет 6 031 584 руб, в связи с чем процент расхождения составляет 54 процента.

Таким образом, разница (более 50 процентов) между кадастровой стоимостью, определенной при государственной кадастровой оценке, и его рыночной стоимостью, установленной судом в качестве кадастровой, является существенной, в связи с чем с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, судебные расходы в отношении вышеприведенного объекта недвижимости подлежат взысканию с комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, как с органа утвердившего результаты кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Волгоградского областного суда от 22 июля 2021 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 28998 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 6 031 584 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью Оценочная фирма "Спектр" судебные расходы, связанные с оплатой повторной судебной экспертизы, в размере 40 000 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 января 2022 г.

Председательствующий

Судьи