Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 января 2022 г. по делу N 33-527/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего: Сыртлановой О.В, судей: Кривцовой О.Ю, Фроловой Т.Е, при секретаре Абдуллиной М.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Салимгареева Тимербулата Гареевича на решение Давлекановского районного суда Республики Башкортостан от 08.02.2021 по гражданскому делу по исковому заявлению ООО "Агротехнологии" к Салимгарееву Тимербулату Гареевичу об истребовании имущества из чужого незаконного владения, встречному исковому заявлению Салимгареева Тимербулата Гареевича к ООО "Агротехнологии" о расторжении договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Сыртлановой О.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Агротехнологии" обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указывая на то, что ООО "Агротехнологии" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N... по договору аренды от 28.04.2009 сроком на 15 лет, право аренды зарегистрировано в ЕГРН 13.04.2013. 10.08.2018 Салимгареев Т.Г, являясь участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N.., выделил в натуре свою долю и образовал земельный участок с кадастровым номером N... При этом право аренды по договору от 28.04.2009 на вновь выделенный земельный участок сохранилось за ООО "Агротехнологии". Право аренды истца на земельный участок ответчика зарегистрировано в ЕГРН, запись регистрации от 15.08.2018. С момента выделения ответчиком своей доли в самостоятельный земельный участок, он препятствует истцу в реализации им права аренды, возникшего у истца в силу договора. Ответчик ошибочно считает себя владельцем спорного участка, лишив истца возможности пользоваться им в соответствии с договором аренды. Приводя данные обстоятельства, истец просил суд об истребовании из чужого незаконного владения Салимгареева Т.Г. земельного участка с кадастровым номером N... по адресу адрес в пользу ООО "Агротехнологии".

В ходе судебного разбирательства Салимгареев Т.Г. обратился в суд со встречным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указывая на то, что 28.04.2009 между собственниками земельных долей (паев) в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в лице Маликова М.Г, действующего на основании доверенности, выданной от имени арендодателей, и ООО "Агротехнологии" в лице Латыпова А.Ш, действующего на основании устава, заключен договор аренды земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности граждан при множественности лиц на стороне арендодателей. 13.04.2013 договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан. По условиям договора предусмотрена арендная плата за пользование земельным участком с 2013 г..в виде зерна в количестве трех центнеров. На протяжении нескольких лет арендную плату он не получает, уведомлений в свой адрес со стороны ООО "Агротехнологии" не имеется. Арендодателями, в том числе им, исполнены обязательства по предоставлению имущества - земельного участка во временное пользование ООО "Агротехнологии". Договор аренды от 28.04.2009 между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N... не содержит условий, определяющих порядок внесения арендных платежей арендатором. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно пункту 8 договора изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда. 20.08.2020 в адрес ООО "Агротехнологии" направлено уведомление о расторжении договора аренды от 28.04.2009 и вручено адресату 25.08.2020.

Согласно акту приема-передачи от 29.08.2018 ООО "Агротехнологии" передало, а он принял земельный участок с кадастровым номером N... С указанного периода ООО "Агротехнологии" мер по освоению и реализации указанного земельного участка не предпринимало. Приводя данные обстоятельства, Салимгареев Т.Г. просил суд о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N... площадью 2702 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного на территории сельского поселения Микяшевский сельсовет, заключенного 28.04.2009 между участниками общей долевой собственности на указанный земельный участок в лице представителя Маликова М.Г. и ООО "Агротехнологии".

Давлекановским районным судом Республики Башкортостан 08.02.2021 принято решение, которым первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Салимгареев Т.Г. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить со ссылкой на то, что требуемый им к расторжению договор аренды земельного участка от 28.04.2009 подписан неуполномоченным лицом - Маликовым М.Г, поскольку на момент проведения общего собрания от 28.04.2009 не ставился вопрос об избрании уполномоченного лица арендодателей, так как на указанный период отсутствовала норма о возможности выбора уполномоченного лица от имени собственников земельного участка и наделения его полномочиями в соответствии с протоколом общего собрания, где он может действовать без доверенности в их интересах, указанная норма появилась только в 2011 г, следовательно, договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой. Спорный договор аренды был зарегистрирован в Росреестре только 13.04.2013 (спустя 4 года после общего собрания пайщиков) на основании протокола общего собрания пайщиков от 28.04.2009, согласно которому правом подписания указанного договора без доверенностей наделяется Маликов М.Г, данный протокол общего собрания является фальсифицированным, поскольку содержание копии протокола общего собрания пайщиков от 28.04.2009, полученной из администрации муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан и заверенной надлежащим образом, существенно различается. В оригинальном протоколе общего собрания отсутствует пункт о наделении каких-либо лиц полномочиями на подписание договора аренды земельного участка. Земельный участок с кадастровым номером N.., принадлежащий Салимгарееву Т.Г. на праве собственности, никогда не использовался ООО "Агротехнологии", истец никогда не оплачивал арендную плату по договору аренды земельного участка. При расторжении договора аренды земельного участка применяются общие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12.05.2021 решение Давлекановского районного суда Республики Башкортостан от 08.02.2021 отменено в части: удовлетворения первоначальных исковых требований с принятием нового решения об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 12.10.2021 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12.05.2021 отменено с указанием на то, что суд апелляционной инстанции принял во внимание, что с учетом заключенного дополнительного соглашения Салимгареев Т.Г. не является арендодателем земельного участка в пользу ООО "Агротехнологии", то есть не является лицом, имеющим право требовать расторжения договора спорного договора аренды, при этом не проведен анализ наличия либо отсутствия у истца по встречному иску долей в праве на земельный участок с кадастровым номером N... после выдела земельного участка с кадастровым номером N... Также не выяснена действительная воля сторон, определяющая включение в спорное дополнительное соглашение условие о передаче обществу земельного участка за исключением выделенного земельного участка.

В судебном заседании представитель Салимгареева Т.Г. Газиева Р.Ф. доводы апелляционной жалобы поддержала, указав на то, что при заключении соглашения стороны имели в виду то, что выделяется земельный участок с кадастровым номером N... из общего земельного участка N.., и передается в собственность владения Салимгареева Т.Г. С этого момента земельный участок находится в пользовании Салимгареева Т.Г, претензий со стороны истца не поступало. Участок расположен отдельно от основного земельного участка, обрабатывает с момента заключения соглашения Салимгареевым Т.Г. В основном земельном участке у Салимгареева Т.Г. остались доли, поэтому его требование о расторжении договора в связи с неоплатой является обоснованным. Договоренность была получение арендной платы зерном, однако это арендатором не исполняется.

Представитель ООО "Агротехнологии" Нурисламов И.И. полагал решение суда законным и обоснованным, пояснив, что при подписании соглашения подразумевалось то, что оно заключается между собственниками оставшихся долей, соглашение Салимгареевым Т.Г. не заключалось. Данное соглашение нельзя рассматривать как расторжение договора аренды, фактически после выдела земельного участка Салимгареев Т.Г. самостоятельно начал использовать земельный участок.

Иные лица, участвующие в деле, на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству с указанием времени и месте судебного разбирательства размещена в открытом доступе на официальном сайте Верховного суда Республики Башкортостан (vs.bkr.sudrf.ru) в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объём своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по собственному усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тесту ГПК РФ), рассмотрела дело без участия неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения искового заявления ООО "Агротехнологии" к Салимгарееву Тимербулату Гареевичу об истребовании имущества из чужого незаконного владения; истребования из чужого незаконного владения Салимгареева Тимербулата Гареевича земельного участка с кадастровым номером N.., расположенного по адресу адрес, в пользу ООО "Агротехнологии", с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части, по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п.п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ни нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела; вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, он должен решаться на общем собрании собственников земельных долей; Салимгареев Т.Г. подписал договор аренды, с его условиями согласился, о наличии оснований для признания договора недействительным не заявлял.

Судебная коллегия соглашается с выводами первой инстанции в части отсутствия правовых основания для удовлетворения встречных исковых требования, однако выводы суда в части удовлетворения первоначальных исковых требования судебная коллегия считает основанными на неверном применении норм материального права, неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела; исходя из следующего.

В силу пункта 4 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 ГК РФ.

Право истребовать имущество из чужого незаконного владения принадлежит не только собственнику жилого помещения, но и лицу, владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором (статьи 301, 302, 305 ГК РФ).

В соответствии со статьей 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 указанного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Таким образом, право истребовать имущество из чужого незаконного владения предоставлено, в частности, арендатору земельного участка по договору аренды.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно договору аренды земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности граждан при множественности лиц на стороне арендодателей от 28.04.2009 доверенное лицо собственников земельных долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения Маликов М.Г, действующий на основании доверенности, выданной от имени арендодателей в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности (протокол от 28.04.2009), передают в аренду земельный участок с кадастровым номером N... площадью 2702 га, расположенный на территории сельского поселения Микяшевский сельсовет, в аренду ООО "Агротехнологии" в лице Латыпова А.Х, действующего на основании устава ООО "Агротехнологии", для производства сельскохозяйственной продукции.

В силу п. 1 договор заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 договора арендная плата за пользование земельным участком с 2009 по 2012 годы не предусмотрена, с 2013 г. арендная плата установлена зерном в количестве трех центнеров. Согласно п. 8 договора его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

В соответствии с приложением N 1 к договору аренды от 28.04.2009 в списке арендодателей к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей (долевой) собственности граждан при множественности лиц на стороне арендодателей, указан Салимгареев Т.Г.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 28.04.2009 граждане, являющиеся собственниками земельных долей в праве общей собственности на земельный участок, согласно списку в Приложении 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателей, Маликов М.Г, действующий на основании доверенности, выданной от имени таких граждан и прилагаемых к договору в соответствии с решением общего собрания таких граждан, передают в аренду земельный участок ООО "Агротехнологии" в лице директора Латыпова А.Ш, действующего на основании устава ООО "Агротехнологии", именуемый "Арендатор", а последний принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N... площадью 2702 га, расположенный на территории сельского поселения Микяшевский сельсовет для производства сельскохозяйственной продукции сроком на 15 лет. Государственная регистрация права аренды произведена 13.04.2013.

Договор аренды земельного участка, как и протокол общего собрания, на основании которого был заключен договор от 28.04.2009, никем не оспорены, недействительными не признаны, соответственно, сохраняют юридическую силу.

Салимгареев Т.Г. является собственником земельного участка с кадастровым номером N... площадью 1192507 +/-764 кв. м, выделенного из состава земельного участка с кадастровым номером N... ; государственная регистрация права осуществлена 15.08.2018.

29.08.2018 ООО "Агротехнологии" в лице директора Муфтахова Р.Х. и собственники земельных долей в праве общей (долевой) собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в лице Маликова М.Г. заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателя от 28.04.2009, который также подписан Салимгареевым Т.Г, по условиям которого договорились об исключении из предмета договора аренды (земельного участка с кадастровым номером N...) земельного участка с кадастровым номером N... по адресу адрес, с. адресю 1192507 +/- 764 кв. м в связи с его выделом из состава земельного участка с кадастровым номером N... на основании Проекта межевания, подготовленного ООО "Кадастр+".

В п. 2 дополнительного соглашения от 29.08.2018 стороны указали, что пункт 1.1 договора аренды излагается в следующей редакции: передают в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности с кадастровым номером N... площадью 18335429 +/-9548 кв. м, ООО "Агротехнологии", в лице директора Муфтахова Р.Х, действующего на основании Устава ООО "Агротехнологии", далее именуемый арендатор, принимает в аренду земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции на нижеследующих условиях:... ", за исключением земельного участка с кадастровым номером N...

Согласно п. 3 и 5 дополнительного соглашения от 29.08.2018 настоящее дополнительное соглашение действует только совместно с договором аренды земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей от 28.04.2009; вступает в силу с момента подписания сторонами.

Во исполнение условий вышеприведенного и подписанного всеми сторонами дополнительного соглашения от 29.08.2018 между Салимгареевым Т.Г. и ООО "Агротехнологии" подписан 29.08.2018 акт приема-передачи, по условиям которого ООО "Агротехнологии" передало, а Салимгареев Т.Г. принял земельный участок с кадастровым номером N... ; стороны претензий по площади земельного участка, его состоянию не имеют.

Согласно п. 4 названного акта приема-передачи, он является неотъемлемой частью дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателя от 28.04.2009

В суде апелляционной инстанции директор ООО "Агротехнологии" Муфтахов Р.Х. подтвердил, что с момента подписания акта приема-передачи от 29.08.2018 земельный участок с кадастровым номером N... находится в фактическом владении его собственника Салимгареева Т.Г, что подтверждено объяснениями представителей последнего, с указанием, что с августа 2018 г. Салимгареев Т.Г. используется принадлежащий ему земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

20.08.2020 Салимгареев Т.Г. направил ООО "Агротехнологии" уведомление о расторжении договора от 28.04.2009 по тем основаниям, что арендатором нарушаются условия договора, земельный участок используется нерационально, что влечет ухудшение его качественных характеристик экологической обстановки, а также арендатором не вносится арендная плата.

Как разъяснено в пункте 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Между тем, вывод суда первой инстанции о праве ООО "Агротехнологии" на истребование у ответчика Салимгареева Т.Г. принадлежащего последнему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N... не соответствует вышеприведенным нормам права и разъяснениям по их применению, установленным по делу обстоятельствам, сделан без учета и оценки тех обстоятельств, что дополнительным соглашением от 29.08.2018, подписанным всеми сторонами - арендатором, арендодателем, собственником, стороны внесли изменения в договор аренды, изложив его в новой редакции, в соответствии с которой ООО "Агротехнологии" в аренду передан земельный участок с кадастровым номером N... площадью 18335429 +/- 9548 кв. м, за исключением земельного участка с кадастровым номером N.., предусмотрев в названном дополнительном соглашении, что оно вступает в силу с момента его подписания, то есть с 29.08.2018

Стороны исполнили условия названного соглашения, и 29.08.2018 по акту приема-передачи ООО "Агротехнологии" передало собственнику Салимгарееву Т.Г. принадлежащий последнему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N.., указав в названном акте об отсутствии у сторон каких-либо претензий относительно названного земельного участка. С указанного времени именно Салимгареев Т.Г. осуществляет правомочия собственника земельного участка, используя его по целевому назначению.

Таким образом, ООО "Агротехнологии" не доказало, что оно является лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика Салимгареева Т.Г. нарушается его законное владение.

Мнение же ООО "Агротехнологии" о сохранении у него права аренды на земельный участок с кадастровым номером N... со ссылкой на договор аренды от 28.04.2009, противоречит содержанию вышеприведенного дополнительного соглашения от 29.08.2018, исполненного сторонами, достигшими соглашения по всем существенным вопросам, а не соблюдение при этом той или ной процедуры, как и государственной регистрации прекращения права аренды на указанный земельный участок имеют значение только для третьих лиц, не участвовавших в заключении дополнительного соглашения.

Положение, изложенное в п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, на которое ООО "Агротехнологии" ссылалось в обоснование заявленных требования направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений.

Порядок внесения изменений в договор - в одностороннем порядке или путем подписания двустороннего дополнительного соглашения к договору по п. 1 ст. 452 ГК РФ, зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

Исходя из положений статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).

Между тем, заключая дополнительное соглашение к договору аренды, стороны буквально указали на исключение земельного участка с кадастровым номером N... из предмета договора аренды (п. 1). Указанное обстоятельство, а также последующее поведение сторон, выразившееся в передаче земельного участка с кадастровым номером N... от ООО "Агротехнологии" к Салимгарееву Т.Г. по акту-приема передачи, самостоятельном использовании земельного участка Салимгареевым Т.Г. свидетельствуют о том, что стороны исключили распространение и регулирование прав и обязанностей в отношении данного земельного участка по договору аренды, тем самым фактически совершив действия по прекращению возникших в рамках договора правоотношений в соответствующей части и по соответствующему объекту права.

Судебная коллегия полагает, что таким образом стороны фактически совершили действия по изменению договора аренды по соглашению сторон на основании ч. 1 ст. 450 ГК РФ. Доводы стороны истца о том, что дополнительное соглашение от 29.08.2018 заключено не с целью расторжения договора аренды земельного участка, а для устранения правовой неопределенности в договоре аренды земельного участка в силу вышеприведенных обстоятельств нельзя признать состоятельными.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц (пункт 24 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 г.).

Дополнительное соглашение 29.08.2018 подписано, в частности директором ООО "Агротехнологии", факт его заключения сторонами не оспаривался. При этом фактически аренда земельного участка с кадастровым номером N... обществом прекращена. При таких обстоятельствах последующая ссылка арендатора на незаключенность данного соглашения является недобросовестным поведением и не имеет правового значения, поскольку арендатор, вступив в подобное соглашение, создал у арендодателя и собственника земельного участка Салимгареева Т.Г. разумные ожидания того, что договор будет действовать, Салимгареев Т.Г. в связи с возвратом ему земельного участка вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом любым способом, предусмотренным законом, и на его стороне отсутствует обязанность по предоставлению ООО "Агротехнологии" земельного участка с кадастровым номером N... Собственник Салимгареев Т.Г, полагаясь на данное изменение, также строил стратегию своего поведения, в частности использовал имущество по его назначению.

Из изложенного следует, что дополнительное соглашение 2018 г. должно применяться в отношениях между его сторонами.

В рассматриваемой ситуации ссылка директора ООО "Агротехнологии" Муфтахова Р.Х. на то, что дополнительное соглашение от 29.08.2018 он подписал, поскольку Салимгареев Т.Г. сказал, что эти документы ему нужны только для межевания, противоречит в частности самому поведению указанного лица по возврату в собственность Салимгарееву Т.Г. земельного участка с кадастровым номером N.., которым ответчик с августа 2018 г. фактически владеет; а также не имеет значение для разрешения заявленных сторонами требований, поскольку о признании недействительным дополнительного соглашения от 29.08.2018 по основаниям, предусмотренным ГК РФ, ни одной из сторон по делу не заявлялось.

В связи с вышеизложенным, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ООО "Агротехнологии" и принятии по делу в названной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Агротехнологии" в полном объеме.

Что же касается доводов апелляционной жалобы Салимгареева Т.Г, выражающих несогласие с решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречных исковых требований, то судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в данной части.

В соответствии со ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Положения ст. 253 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу ч. 1 ст. 12 приведенного закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 14 приведенного закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

Исходя из приведенных выше норм права, защита права общей долевой собственности (в том числе вопрос о расторжении договора аренды) также осуществляется участниками общей собственности по взаимному согласию, которое применительно к общему имуществу собственников может быть достигнуто общим собранием собственников земельных долей.

При таких обстоятельствах, с учетом характера заявленных требований в случае их обоснованности надлежащими способами защиты права истца является иск всех собственников общего имущества о расторжении договора.

Между тем, исковые требования заявлены одним из сособственников общего имущества (в данном случае земельного участка с кадастровым номером N...) при этом указывается на необходимость расторжения договора аренды земельного участка в целом, находящегося в долевой собственности. Данных о наличии у истца полномочий действовать в интересах всех собственников названного имущества материалы дела не содержат.

Доводы жалобы о недействительности договора аренды земельного участка от 28.04.2009, подписании неуполномоченным лицом, фальсификации протокола общего собрания от 28.04.2009 не могут повлиять на правильность решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчиком встречные исковые требования о признании недействительными названного договора, решений, оформленных протоколом общего собрания, не заявлялось. При этом судебная коллегия отмечает, что указанная позиция Салимгареева Т.Г. противоречит его же встречному требованию о расторжении договора аренды; его же поведению и заключению в августе 2018 г. дополнительного соглашения к договору аренды, тем самым свидетельствует об одобрении ответчиком названной сделки, его знании о наличии договора аренды земельного участка, его условиях и о лице, действовавшем от имени арендодателей.

По существу доводы жалобы о несогласии с решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречных исковых требований сводятся к переоценке представленных доказательств и иному толкованию законодательства, аналогичны обстоятельствам, на которые ссылался автор жалобы в суде первой инстанции, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. Оснований к переоценке указанных доказательств судебная коллегия не находит.

Руководствуясь положениями статей 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Давлекановского районного суда Республики Башкортостан от 08.02.2021 отменить в части: удовлетворения иска ООО "Агротехнологии" к Салимгарееву Тимербулату Гареевичу об истребовании имущества из чужого незаконного владения; истребования из чужого незаконного владения Салимгареева Тимербулата Гареевича земельного участка с кадастровым номером N.., расположенного по адресу адрес, в пользу ООО "Агротехнологии".

В отмененной части принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" к Салимгарееву Тимербулату Гареевичу об истребовании из чужого незаконного владения Салимгареева Тимербулата Гареевича земельного участка с кадастровым номером N.., расположенного по адресу адрес, отказать.

В остальной части решение Давлекановского районного суда Республики Башкортостан от 08.02.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Салимгареева Т.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий:

О.В. Сыртланова

Судьи:

О.Ю. Кривцова

Т.Е. Фролова

Мотивированный судебный акт изготовлен 02.02.2022.