Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17 января 2022 г. по делу N 8Г-28231/2021[88-914/2022-(88-27525/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гаиткуловой И.М, судей Ромасловской И.М, Колесникова С.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Семёнова "данные изъяты" - Рухлиной П.М. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 02 ноября 2021 года по гражданскому делу N2-2379/2021 Оренбургского районного суда Оренбургской области по иску Семёнова "данные изъяты" к администрации муниципального образования Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области о признании права собственности на самовольную постройку, заслушав доклад судьи Ромасловской И.М, пояснения представителей истца Семёнова "данные изъяты" - Рухлиной П.М. и Клёсова Н.А, поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения относительно доводов жалобы представителя администрации муниципального образования Оренбургского района Оренбургской области Кутлубаевой Э.Х,

УСТАНОВИЛА:

истец Семёнов В.И. обратился в суд с исковым заявлением к администрации МО Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, в котором просил признать за ним право собственности на нежилое здание площадью 46.2 кв.м по адресу: "адрес" расположенного на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты"1159, мотивируя свои требования тем, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":1159. На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером "данные изъяты":1178 Указанный объект находится в собственности истца на основании договора купли-продажи от 15.10.2019 года. После окончания строительства истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако в выдаче такого разрешения ответчик ему отказал.

Определением мирового судьи судебного участка N3 Оренбургского района Оренбургской области от 16.12.2020 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация МО Оренбургский район Оренбургской области.

Определением мирового судьи судебного участка N3 Оренбургского района Оренбургской области от 10.06.2021 года гражданское дело по иску Семёнова В.И. к администрации МО Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области о признании права собственности на самовольную постройку передано по подсудности в Оренбургский районный суд Оренбургской области.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 05.08.2021 года исковые требования Семёнова Владимира Ивановича удовлетворены.

За Семёновым "данные изъяты" признано право собственности на нежилое здание площадью 46.2 кв.м по адресу: "данные изъяты", расположенного на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты":1159.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 02.11.2021 года решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 05.08.2021 года отменено.

По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Семёнова Владимира Ивановича к администрации муниципального образования Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области о признании права собственности на самовольную постройку отказано.

В кассационной жалобе представитель Семёнова В.И. - Рухлина П.М. ставит вопрос об отмене состоявшегося по делу апелляционного определения и просит оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая на правомерность заявленных истцом требований.

Изучив доводы кассационной жалобы и материалы дела, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему:

Судом установлено, что 11.08.2017 года между администрацией МО Оренбургский район Оренбургской области (арендодатель) и Цой И.В. (арендатор) заключен договор аренды N13/166, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 10000 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты":1159, с разрешенным использованием: для строительства консервного завода. Земельный участок предоставлен однократно для завершения строительства объекта, расположенного на данном земельном участке.

В соответствии с п.4.1 договора аренды арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления; возводить на участке здания, строения, сооружения с согласия арендодателя, в порядке, установленном действующим законодательством.

Из материалов дела следует, что Цой И.В. на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты":1159 возвел объект незавершенного строительства.

15 октября 2019 года между Цой И.В. (продавец) и Семёновым В.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил объект незавершенного строительства площадью 26.8 кв.м, степень готовности 9%, кадастровый номер "данные изъяты":1178, адрес объекта: "данные изъяты", в границах территории МО Ленинский сельсовет.

09 декабря 2019 года между администрацией МО Оренбургский район Оренбургской области и Семёновым В.И. заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 11.08.2017 года N, в соответствии с которым с 23.10.2019 года все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переходят к Семёнову В.И.

23 июня 2020 года истец уведомил администрацию МО Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области об окончании строительства нежилого здания.

18 августа 2020 года Семёнов В.И. обратился в администрацию МО Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области с заявлением о вводе в эксплуатацию нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты":1159.

Письмом от 25.08.2020 года N администрация МО Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области отказала Семёнову В.И. в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Семёнова В.И, суд первой инстанции исходил из того, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается, что истцу в установленном порядке был предоставлен земельный участок для строительства объекта, назначение здания соответствует виду разрешенного использования земельного участка, техническое состояние строительных конструкций здания работоспособное, соответствует строительным, санитарным, противопожарным, градостроительным нормам и правилам, в связи с чем пришел к выводу, что сохранение здания не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент обращения с иском в суд Семёнов В.И. не являлся правообладателем земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, соответственно за ним не может быть признано право собственности на самовольную постройку на основании п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации; спорный объект не соответствует целям, для которых предоставлялся земельный участок; не предоставлены доказательств того, что до окончания действия договора аренды истец предпринимал необходимые и достаточные меры для легализации созданного им объекта недвижимости

Суд кассационной инстанции с выводами суда апелляционной инстанции согласиться не может.

При рассмотрении данного дела, как суд первой инстанции, так и суд апелляционной инстанции к спорным правоотношениям применил положения ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п.1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п.3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п.2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3).

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору (п.3.2).

Согласно подп.2 п.1 ст.40, п.1 ст.41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п.1 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно разъяснений, изложенных в п.26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако, в этом же пункте постановления Пленумов указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Разъяснение п.26 постановления Пленумов не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение п.26 постановления N10/22 может блокировать применение п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом (п.21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020 года).

Из системного толкования вышеприведенных норм и разъяснений в совокупности с положениями п.2 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" следует, что признание за лицом, которому земельный участок был предоставлен в аренду для завершения строительства, права собственности на объект капитального строительства, построенный без разрешения на строительство или разрешения на ввод в эксплуатацию, возможно при наличии трех условий: если для получения таких разрешений этим лицом действительно предпринимались достаточные меры, если строительство было завершено в период действия договора аренды земельного участка, и если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, не нарушает охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, согласно подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст.271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 года N10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 года N14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, отказывая Семёнову В.И. в удовлетворении заявленных требований, поскольку последний не являлся правообладателем земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, приведенное выше правовое регулирование не было принято во внимание судом апелляционной инстанции.

Судом апелляционной инстанции не дана оценка доводам истца о том, что 23.06.2020 года последний уведомил администрацию МО Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области об окончании строительства нежилого здания. При этом данные обстоятельства судом установлены.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд апелляционной инстанции исходил из того, что разрешенным использованием земельного участка является строительство консервного завода, а не склада строительных материалов для консервного завода.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции полагает, что отсутствие прямого указания на такое целевое назначение земельного участка как строительство склада строительных материалов для консервного завода, учитывая разрешенное использование строительство само по себе не является основанием для признания спорного объекта самовольной постройкой по смыслу п.1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии необходимых разрешений на строительство объекта, соблюдении градостроительных норм и правил и соответствии объекта целевому назначению земельного участка - для строительства консервного завода.

Суду необходимо установить выдавалось или нет необходимое для строительства разрешение, соблюдены или нет градостроительные нормы и правила и соответствует или нет спорный объект целевому назначению земельного участка.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные судом апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение нельзя признать законным.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 02 ноября 2021 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и рассмотреть дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании вышеуказанного и, руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 02 ноября 2021 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Оренбургский областной суд.

Председательствующий Ф.С. Гаиткулова

Судьи И.М. Ромасловская

С.Г. Колесников