Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2022 г. по делу N 8Г-33179/2021[88-2435/2022-(88-33143/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Козловской Е.В, судей Омаровой А.С. и Зюзюкина А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Равилова Ильдара Борисовича к обществу с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Арко-Газ" о взыскании задатка по договору предварительной купли-продажи, по кассационной жалобе Равилова Ильдара Борисовича на решение Октябрьского районного суда города Саранска Республики Мордовия от 2 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 26 августа 2021 года, заслушав доклад судьи Омаровой А.С, выслушав Долгаева А.Н. представителя истца по доверенности, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Равилов И.Б. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) Производственная фирма "Арко-Газ" о взыскании задатка по договору предварительной купли-продажи.

В обоснование требований указал, что 10.07.2020 между ООО "Арко- Газ" (продавец) и Равиловым И.Б. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи части земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", по условиям которого стороны приняли обязательство заключить основной договор купли-продажи земельного участка в течение месяца после заключения предварительного договора купли-продажи, то есть до 10.08.2020. Покупателем оплачен задаток в пользу продавца в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей, поступивший на расчетный счет продавца. Договор купли-продажи заключен не был. В настоящее время земельный участок реализован ответчиком иному лицу, не являющемуся участником настоящего спора.

С учетом изложенного, просил суд взыскать с ООО "Арко-Газ" в пользу Равилова И.Б. задаток, уплаченный по предварительному договору, в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей и государственную пошлину в размере 3 200 (три тысячи двести) рублей.

Решением Октябрьского районного суда города Саранска Республики Мордовия от 2 июня 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 26 августа 2021 года в удовлетворении исковых требований Равилову И.Б. отказано.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановленные судебные акты, указывая на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения были допущены по настоящему делу.

Судом установлено, что 10 июля 2020 года между ООО Производственная фирма "Арко Газ" (продавец) и Равиловым И.Б. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи.

Согласно подпункту 1.1 договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка общей площадью ориентировочно 800 кв.м, кадастровый номер N(2), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: "объект придорожного сервиса", границы земельного участка имеют следующее местоположение: Республика Мордовия, г. Саранск, Лямбирское шоссе.

Подпунктом 1.3 договора предусмотрено, что земельный участок кадастровый номер N является двухконтурным, предметом основного договора будет являться часть земельного участка (один из контуров), поименованный в выписке из Единого государственного реестра недвижимости как N (2).

Основной договор должен быть заключен сторонами в течение месяца со дня подписания настоящего Договора (подпункт 1.5).

Цена земельного участка составляет 4 000 000 руб.

Цена земельного участка подлежит уплате покупателем в следующем порядке: в течение трех дней со дня подписания настоящего договора покупатель оплачивает продавцу 100 000 руб. в качестве задатка, в счет обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи. Стороны уведомлены, что указанная сумма является задатком по смыслу статей 380- 381 ГК РФ.

В течение трех дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок покупатель оплачивает продавцу 3 900 000 руб. путем перечисления покупателем денежных средств на расчетный счет продавца (подпункт 2.4.2).

В соответствии с подпунктом 2.5.1. продавец обязан до заключения основного договора провести кадастровые работы и выделить земельный участок - предмет основного договора купли-продажи с кадастровым номером 13:23:1008006:24 (2) в отдельный земельный участок.

13 июля 2020 года индивидуальным предпринимателем Равиловой Н.С. по платежному поручению N 137 (л.д. 14) ООО Производственная фирма "Арко Газ" в счет исполнения предварительного договора от 10 июля 2020 года перечислено 100 000 руб, при этом Равиловым И.Б. направлено в адрес ответчика письмо с сообщением о действии режима общего совместного имущества между супругами Равиловыми (л.д. 13).

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008006:24 ООО Производственная фирма "Арко Газ" был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами N, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 22 июля 2020 года внесены соответствующие сведения (л.д. 57-62).

В установленный предварительным договором срок (до 10 августа 2020 года) ни одна из сторон предварительного Договора не обратилась к другой стороне с требованием о заключении основного договора.

22 января 2021 года между ООО Производственная фирма "Арко Газ" (продавец) и Бельтюковым О.Е. (покупатель) заключен договор купли- продажи земельных участков с кадастровыми номерами N (л.д.54), стоимость указанных земельных участков составила 3 400 000 рублей (пункт 2 договора).

16 марта 2021 года Равиловым И.Б. в адрес ООО "Арко Газ" направлено письмо с требованием возвратить задаток в размере 100 000 руб, уплаченный им в рамках предварительного договора купли-продажи части земельного участка с кадастровым номером N от 10 июля 2020 года, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, установив, что во исполнение условий предварительного договора ООО Производственная фирма "Арко Газ" был осуществлен раздел земельного участка, понесены соответствующие затраты, то есть фактически начато исполнение договора, соглашение между сторонами о прекращении обязательства не заключалось, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Проверяя законность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции с его выводами согласился, указав, что основной договор не был заключен в установленный предварительным договором срок по причине не совершения стороной истца действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, что свидетельствует об утрате интереса истца в заключении основного договора. Поскольку в соответствии с условиями предварительного договора в случае не подписания основного договора в срок не позднее 10 августа 2020 года по вине покупателя задаток остается у продавца, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

По данному делу с учетом заявленных исковых требований и их правовым обоснованием, подлежащих применению норм материального права к юридически значимым обстоятельствам для правильного разрешения судом спора относились: установление оснований удержания денежных средств в размере 100 000 руб. по истечении срока, определенного договором, для заключения договора купли-продажи, а также установление стороны, ответственной за неисполнение обязанности заключить договор купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Суд апелляционной инстанции, установив, что уплаченная истцом ответчику денежная сумма является задатком и никто из участников обязательства не направил предложение заключить основной договор, не учел положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о виновности Равилова И.Б. в незаключении основного договора и возложении на него негативных последствий на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации не основан на законе.

Не дал суд оценки и условиям заключенного сторонами договора для квалификации его как предварительного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки являются объектами земельных отношений.

В силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Сведения о характеристиках земельного участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В отсутствие государственного кадастрового учета земельный участок не может являться объектом гражданско-правовых отношений и участвовать в гражданском обороте.

Судом установлено, что на момент заключения сторонами предварительного договора 10 июля 2020 года ответчику (продавцу) принадлежал один земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008006:24, который был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 13:23:1008006:137 и 13:23:1008006:138, о чем 22 июля 2020 года была внесена запись в ЕГРН.

Однако суд не дал оценки применительно к вышеуказанным нормам права, был ли согласован между сторонами предмет предварительного договора купли-продажи, условие о котором является существенным, так как без определения предмета купли-продажи предварительный договор не считается заключенным.

От оценки условий заключенного сторонами договора зависит установление оснований удержания денежных средств в размере 100 000 руб. ответчиком.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит подлежащим отмене апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 26 августа 2021 года и направлению дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 26 августа 2021 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи