Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 января 2022 г. по делу N 66а-3/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Артамоновой Т.А, Брянцевой Н.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1222/2021 (УИД 23OS0000-01-2020-000571-34) по административному иску акционерного общества "Уралэнергострой" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, Государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации города Сочи на решение Краснодарского краевого суда от 16 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, пояснения эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО4, объяснения представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО6, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество "Уралэнергострой" (далее - АО "Уралэнергострой", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просило об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 3828, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 91 420 000 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1987, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 49 646 000 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 3785, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 90 407 000 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5712, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 136 419 000 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.;

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 22770+/-53 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" в размере 13 321 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 г.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника нежилых зданий и арендатора земельного участка, налог на имущество и арендная плата за которые рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 7 декабря 2020 г. удовлетворено административное исковое заявление АО "Уралэнергострой".

Установлена равная рыночной кадастровая стоимость объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 3828, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" в размере 145 146 438 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1987, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" в размере 72 273 578 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 3785, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 136 440 579 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5712, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 118 844 054 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.;

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 22770 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 22 770 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 г. (л.д.228-241 том 3).

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 апреля 2021 г. решение Краснодарского краевого суда от 7 декабря 2020 г. отменено, административное дело направлено на новое рассмотрение (л.д.186-194 том 4).

Определением Краснодарского краевого суда от 1 июня 2020 г. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ".

Решением Краснодарского краевого суда от 16 июня 2021 г. удовлетворено административное исковое заявление АО "Уралэнергострой".

Установлена равная рыночной кадастровая стоимость объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 3828, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 145 146 438 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1987, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 72 273 578 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 3785, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 136 440 579 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5712, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 118 844 054 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.;

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 22770 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 22 770 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду не соответствия экспертного заключения, подготовленного экспертом ООО "Бюро независимой экспертизы" ФИО5, требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи, с чем определенная экспертом рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной.

Заинтересованное лицо администрация города Сочи также просит решение Краснодарского краевого суда от 16 июня 2021 г. отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе администрация города Сочи указывает, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки. Изменение кадастровой стоимости приведет к уменьшению налоговых платежей, что в свою очередь повлияет на наполняемость местного бюджета.

Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО10, действующий на основании доверенности, участвовавший в судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи, поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

От административного истца акционерного общества "Уралэнергострой" поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие его представителя. Общество просит установить кадастровую стоимость в соответствии с выводами об итоговой рыночной стоимости объектов недвижимости, изложенных в заключении N 981-Э/2021 от 15 декабря 2021 г, подготовленном экспертом общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО4

Поскольку в нарушение части 6 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) какие-либо доказательства, подтверждающие уважительность причины неявки по вызову в суд и невозможность рассмотрения дела в свое отсутствие, лица, участвующие в деле, суду апелляционной инстанции не представили, правовых оснований для отложения судебного разбирательства не имеется.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО4, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, акционерное общество "Уралэнергострой" является собственником объектов капитального строительства - нежилых зданий, с кадастровыми номерами N расположенных по адресу: "адрес".

Земельный участок по вышеуказанному адресу с кадастровым номером N предоставлен административному истцу в аренду, что подтверждается договором аренды N 4900010940 от 23 августа 2019 г.

Право собственности на перечисленные объекты капитального строительства и право аренды зарегистрировано в органах регистрации прав на недвижимое имущество, что усматривается из выписок из ЕГРН от 25 мая 2020 г. (л.д. 24-38 том 1).

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества составила в отношении:

- нежилого здания с кадастровым номером N - 257 591 407, 68 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N - 126 222 284 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N - 254 738 476, 70 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N - 223 992 138, 18 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.(л.д. 90-93 том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет по состояния на 1 января 2016 г. - 30 292 297, 20 руб. (л.д. 229 том 2).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость в отношении нежилых зданий определена ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" в порядке, установленном статьей 16 Федерального Закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N оформлены актом определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ N, объектов недвижимости с кадастровыми номерами N оформлены актом определения кадастровой стоимости от 17 апреля 2019 г. N 15-16/11042019.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 30 292 297, 20 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. N 2640 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2016 г. и с 3 февраля 2017 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством РФ.

Вышеприведенная информация отражена в ответе ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" от 2 апреля 2021 г. N 01-13/906 и ответе Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 2 апреля 2021 г. N 27-05290-БВ/21 (л.д. 116, 153-157 том 4).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости Общество просит суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества, определенную оценщиком автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО7 согласно отчету N АК-002 от 20 февраля 2020 г.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности вышеуказанного отчета оценщика определением Краснодарского краевого суда от 29 июня 2020 г. назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта N 10-251/2020 от 29 июля 2020 г. рыночная стоимость объектов недвижимого имущества составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером N - 137 404 316 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N - 68 418 499 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N - 135 023 377 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N - 116 032 689 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 г. - 20 493 000 руб.

25 сентября 2020 г. определением Краснодарского краевого суда назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.

Согласно дополнительному заключению эксперта N 10-251-Д/2020 от 19 октября 2020 г, с учетом исправления описок, рыночная стоимость объектов недвижимого имущества составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером N - 145 146 438 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 г.

- нежилого здания с кадастровым номером N - 72 273 578 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N 136 440 579 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N - 118 844 054 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 г. - 22 770 000 руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с дополнительным заключением судебной оценочной экспертизы N 10-251-Д/2020 от 19 октября 2020 г, выполненных обществом с ограниченной ответственностью "Бюро независимой экспертизы".

Вместе с тем, с выводами суда первой инстанции в части размера рыночной стоимости объектов недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой, суд согласиться не может, а потому обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит изменению в части размера итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки по следующим основаниям.

В силу пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объектов недвижимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

Как следует из дополнительного заключения N 10-251-Д/2020 от 19 октября 2020 г, выполненных обществом с ограниченной ответственностью "Бюро независимой экспертизы", и подтверждается пояснениями, допрошенного в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперта ФИО5, экспертное исследование относительно определения рыночной стоимости проводилось с применением затратного подхода в отношении нежилых зданий с применением в качестве базисного показателя данных справочника КО-ИНВЕСТ "Общественные здания", 2016 г. Укрупненные показатели стоимости строительства для условий строительства.

Согласно экспертному заключению экспертом для объектов экспертизы с кадастровыми номерами N применен класс конструктивной системы КС-2 (основной материал ограждающих конструкций - кирпич; основной материал несущих конструкций - древесина); N - КС 1 (основной материал ограждающих конструкций - кирпич; основной материал несущих конструкций - железобетон, сталь); N - КС 7 (основной материал ограждающих конструкций - древесина; основной материал несущих конструкций - древесина и другие конструктивные материалы) (л.д. 131 том 3).

Вместе с тем, из технического паспорта на объекты недвижимости, расположенные по адресу: "адрес" видно, что материал стен здания лечебно-оздоровительного отделения, здания гостиницы на 116 мест, здания гостиницы на 40 мест, здания административного помещения, ресторана на 75 мест выполнены из керамоблока, перекрытия из железобетона.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о неверном применении экспертом класса конструктивной системы при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства затратным подходом.

Что касается земельного участка, то при определении рыночной стоимости сравнительным подходом методом сравнения продаж экспертом не применен корректирующий коэффициент на вид разрешенного использования и на удаленность от моря.

С учетом установленных обстоятельств определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 сентября 2021 г. назначена по делу повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО4

По результатам повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N 981-Э/2021 от 15 декабря 2021 г, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимого имущества составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером N - 157 573 000 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 г.

- нежилого здания с кадастровым номером N - 88 854 000 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N - 156 029 000 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером N - 224 410 000 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 г. - 39 916 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, оценив данное заключение эксперта на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, заслушав пояснения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО4, исходит из того, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

По результатам изучения представленных материалов экспертом установлено, что объектом оценки являются нежилые здания лечебно-оздоровительного отделения, здания гостиницы на 116 мест, здания гостиницы на 40 мест, здания административного помещения, ресторана на 75 мест и земельный участок с видом разрешенного использования "спорт", которые при анализе рынка недвижимости отнесены экспертом к сегменту коммерческой недвижимости (л.д. 82, 87 том 6).

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников - объявлений из сети Интернет, периодических изданий, а также собственный архив отчетов об оценке за период с 2014 г. по 2016 г, с 2017 г. по 2019 г.

Из содержания заключения N 981-Э/2021 от 15 декабря 2021 г. следует, что исследование в отношении земельного участка и нежилых зданий проводилось с применением сравнительного подхода. От использования доходного и затратного подходов эксперт отказался.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков г. Сочи Краснодарского края и исследованы 10 объектов, расположенные в Лазаревском районе с разрешенным видом использования: под коммерческое использование, из которых экспертом было отобрано 3 объекта-аналога коммерческого назначения максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе применена поправка на передаваемые права, торг, условия рынка (динамика сделок на рынке), расстояние относительно береговой линии, обеспеченность земельного участка инженерными сетями и на площадь.

Анализируя рынок коммерческого назначения объектов капитального строительства, расположенных в Лазаревском районе г. Сочи за период с апреля 2017 г. по март 2019 г. экспертом отобрано 4 объекта-аналога, которые выставлены на продажу на открытом рынке и наиболее близки с объектами экспертизы по своим характеристикам, в связи с чем расценены как достаточно показательные для того, чтобы определить рыночную стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N.

При исследовании экспертом с целью устранения выявленных различий применены корректирующие коэффициенты на торг, условия рынка (динамика сделок на рынке), состояние внутренней отделки, наличие мебели, техники, оборудования, на площадь, на плотность застройки, на расстояние относительно береговой линии.

В заключении приведены результаты проверки используемых в расчетах данных на их соответствие условиям рынка, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) полученного результата без учета стоимости прав на земельный участок.

Оценив заключение повторной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений об аренде и продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания не доверять представленному экспертом заключению об определении рыночной стоимости объектов, поскольку данные выводы основаны на проведенном экспертном исследовании.

Суд приходит к выводу о том, что вопреки доводам апеллянта заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

Проанализировав заключение повторной судебной оценочной экспертизы N 981-Э/2021 от 15 декабря 2021 г, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО4, в совокупности с другими имеющимися по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции считает необходимым определить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта в рамках проведенной в суде апелляционной инстанции повторной судебной оценочной экспертизы, назначенной на основании определения судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 сентября 2021 г.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением повторной судебной экспертизы размер рыночной стоимости нежилых зданий и земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данных объектов недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

При этом судебная коллегия признает недостоверными доказательствами рыночной стоимости объектов недвижимости, представленный административным истцом отчет об оценке N АК-002 от 20 февраля 2020 г, выполненный оценщиком автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО11, первичное заключение судебной оценочной экспертизы N 10-251/2020 от 29 июля 2020 г. и дополнительное заключение судебной оценочной экспертизы N 10-251-Д/2020 от 19 октября 2020 г, выполненные обществом с ограниченной ответственностью "Бюро независимой экспертизы", как составленные с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

В связи с изложенным решение Краснодарского краевого суда от 16 июня 2021 г. в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества подлежит изменению с установлением кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N в размере их рыночной стоимости в сумме, определенной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" в размере 157 573 000 руб, 88 854 000 руб, 156 029 000 руб.

В части требований об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной в отношении объектов недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (статья 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Предметом административного спора является размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельного участка, в связи с чем предметом доказывания является проверка доводов истца о нарушенном праве, заключающемся в необоснованном превышении кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной кадастровыми органами, над ее рыночной стоимостью.

Административный истец в административном иске просил установить рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой.

Однако в ходе, проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции, установлено, что рыночная стоимость нежилого здания (224 410 000 руб.) и земельного участка (39 916 000 руб.) превышает установленную в отношении этих объектов недвижимости кадастровую стоимость (223 992 138, 18 руб. и 30 292 297, 20 руб. соответственно). Данное обстоятельство свидетельствует о том, что установленная кадастровая стоимость в отношении принадлежащего административному истцу нежилого здания и арендованного земельного участка его права и законные интересы не нарушает. Следовательно, при отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов истца, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Учитывая, что суд первой инстанции удовлетворил требования истца об установлении кадастровой стоимости в меньшем размере, при этом в суде апелляционной инстанции факта превышения кадастровой стоимости объектов недвижимости его рыночной стоимости, не установлено, то решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене в части установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N в размере 118 844 054 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г. и земельного участка с кадастровым номером N в размере 22 770 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 г.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции департамент имущественных отношений Краснодарского края в дополнениях на апелляционную жалобу указал на несоответствие повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО4 требованиям законодательства об оценочной деятельности, с которыми не соглашается судебная коллегия.

В частности, доводы апеллянта о необходимости применения экспертом затратного подхода при определении рыночной стоимости, судебной коллегией отклоняются, поскольку в соответствии с ФСО N 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке. Так как экспертом собрано достаточное количество рыночных данных для проведения расчетов в рамках сравнительного подхода, затратный подход не использовался.

Указание в объявлении объектов-аналогов информации "срочная продажа", что свидетельствует, по мнению апеллянта, о заниженной стоимости выставленных на продажу предложений, опровергается данными, проведенного экспертом анализа рынка недвижимости, из которого усматривается, что стоимость одного квадратного метра аналога N 1 составляет 57 705 руб, аналога N 4 - 35 164 руб, что согласуется со средней стоимостью одного квадратного метра объектов коммерческого назначения в Лазаревском районе г. Сочи, размер которого составляет от 28 167 руб./кв.м. до 107 142 руб./кв.м.

Приведенные в апелляционной жалобе (дополнении) доводы о том, что выбранные экспертом объекты-аналоги N 3 и N 4 по дате определения рыночной стоимости не сопоставимы с объектами экспертизы, не могут повлечь отмену принятого решения, поскольку различия по указанному фактору выравнены посредством применения корректирующей поправки на условия рынка (динамика сделок на рынке), что не противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности.

Применение экспертом понижающей корректировки на наличие оборудования, мебели не свидетельствует о допущенных экспертом нарушениях при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку объектом экспертизы являются нежилые здания, которые рассматриваются экспертом как условно свободные от мебели и оборудования. Доказательств, что отказ от применения данного коэффициента повлиял или мог повлиять на итоговые выводы экспертного заключения, административным ответчиком не представлено.

Несостоятельно указание о допущенных экспертом нарушениях относительно применения корректировки на удаленность от береговой линии, поскольку данные доводы основаны на неверном толковании норм законодательства об оценочной деятельности.

Экспертом ФИО4 в суд апелляционной инстанции представлены письменные подробные пояснения по каждой позиции замечаний, направленных подателем жалобы, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений департамента о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Поскольку стороной административного ответчика не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала, то доводы административного ответчика о несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности не принимаются судом апелляционной инстанции.

Рассматривая ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" о взыскании судебных расходов на проведение повторной судебной экспертизы, судебная коллегия полагает необходимым его удовлетворить.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как установлено частью 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с частью 4 статьи 311 КАС РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалоб.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно калькуляции затрат на проведение повторной судебной экспертизы стоимость судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО4, составляет 165 000 руб.

Разрешая вопрос о распределении указанной суммы между сторонами по делу, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

По смыслу закона, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости; укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Расчет показателя в процентном соотношении расхождения кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и кадастровой стоимости, установленной судом, составляет:

- 38 % в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N (257 591 407, 68 руб. и 157 573 000 руб.);

- 29 % в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N (126 222 284 руб. и 88 854 000 руб.);

- 38 % в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N (254 738 476, 70 руб. и 156 029 000 руб.);

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N установлено превышение рыночной стоимости над кадастровой (223 992 138, 18 руб. и 224 410 000 руб.);

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N установлено превышение рыночной стоимости над кадастровой (30 292 297, 20 руб. и 39 916 000 руб.).

Таким образом, судебные расходы, связанные с рассмотрением настоящего административного дела (по оплате повторной судебной экспертизы в размере 165 000 руб.) возникли и оказаны в связи с реализацией административным истцом права на пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, следовательно, соответствующие судебные издержки возникли в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых в силу закона возложено на административного истца.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией расходы по оплате экспертного заключения, подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

отменить решение Краснодарского краевого суда от 16 июня 2021 г. в части удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества:

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5712, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 118 844 054 руб. по состоянию на 11 апреля 2019 г.;

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 22770 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 22 770 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 г.

В отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества "Уралэнергострой" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N равной их рыночной стоимости отказать.

Решение Краснодарского краевого суда от 16 июня 2021 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 3828, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 2 апреля 2019 г. в размере 157 573 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1987, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 2 апреля 2019 г. в размере 88 854 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 3785, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 11 апреля 2019 г. в размере 156 029 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с акционерного общества "Уралэнергострой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" судебные расходы, связанные с оплатой повторной судебной экспертизы, в размере 165 000 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 января 2022 г.

Председательствующий

Судьи