Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2022 г. по делу N 66а-224/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре Ермаковой А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1897/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Крестьянское хозяйство "Зайцев" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, по апелляционным жалобам административного ответчика управления имущественных отношений Алтайского края, заинтересованного лица администрации Тюменцевского района Алтайского края на решение Алтайского краевого суда от 28 сентября 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А, судебная коллегия

установила:

ООО Крестьянское хозяйство "Зайцев" обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты" просило установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указало, что кадастровая стоимость данных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетами об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей.

Решением Алтайского краевого суда от 28 сентября 2021 года административное исковое заявление удовлетворено, постановлено: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты"

"данные изъяты"

Датой обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости постановлено считать 02 сентября 2021 года.

С принятым решением не согласился глава администрации Тюменцевского района Алтайского края Дитц И.И, в апелляционной жалобе просит отменить решение Алтайского краевого суда от 29 сентября 2021 года.

В обоснование жалобы указано, что рыночная стоимость земельных участков, определенная отчетом об оценке, значительно занижена по сравнению с кадастровой, в связи с чем отчет об оценке не верен.

Также с апелляционной жалобой обратилось управление имущественных отношений Алтайского края в лице представителя Безносовой С.Г, которая просит решение суда перовой инстанции отменить.

В обоснование указано, что оценщиком в нарушение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, при установлении рыночной стоимости спорных земельных участков, используемых административным истцом под пашни, в качестве аналогов использовались земельные участки, которые не являются пашней и находятся в состоянии не пригодном для использования под пашню (заболочены, заросшие деревьями и т.д.), и не могут соотносится по своей рыночной стоимости со спорными земельными участками.

Оценка суда о незначительности применяемых оценщиком корректировках по основным ценообразующим факторам являлась необоснованной. Для установления действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, суду следовало назначить судебную экспертизу по настоящему делу, которая бы и обоснована вывод суда о малозначительности расхождения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, используемых как пашни, и таковыми не являющимися.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договоров аренды земельного участка от 28 декабря 2017 года N4/2017, от 29 января 2019 года N3/2019, от 23 мая 2012 года N7/2012 ООО Крестьянское хозяйство "Зайцев" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты"

Из договоров аренды усматривается, что арендная плата за пользование земельными участками рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и может измениться в результате изменения кадастровой стоимости.

Приказом управления имущественных отношений Алтайского края от 11 октября 2019 года N 97 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края" установлена по состоянию на 01 января 2019 года кадастровая стоимость земельных участков:

- "данные изъяты"

"данные изъяты"

Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен отчет об оценке N 60-07 от 30 июля 2021 года ООО ""Центр независимой оценки "Партнер", выполненный оценщиком Кузнецовым В.В, согласно которому рыночная стоимость земельных участков:

"данные изъяты"

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке N60-07, суд первой инстанции исходил из того, что названный отчет является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Пунктом 3 ФСО N 3, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Согласно пункту 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет об оценке, предоставленный административным истцом, соответствует вышеуказанным положениям Закона об оценочной деятельности и ФСО, подготовлен оценщиком, обладающим правом на проведение подобного рода оценки.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Отчет содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Отчет мотивирован, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Допрошенный в судебном заседании оценщик Кузнецов В.В. подтвердил свои выводы и дал ответы на все возникшие вопросы.

Не могут быть признаны обоснованными доводы апелляционной жалобы управления имущественных отношений Алтайского края о том, что в произведенной оценщиком выборке объекты-аналоги существенно отличаются от объектов оценки, используемых административным истцом под пашни, тогда как объекты-аналоги не являются пашней и находятся в состоянии не пригодном для использования под пашню (заболочены, заросшие деревьями и т.д.).

В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Пунктом 22 ФСО N 7, предусмотрены положения, которые при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать.

Согласно подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения (ценообразующие факторы): физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из договоров аренды земельного участка от 28 декабря 2017 года N4/2017, от 29 января 2019 года N3/2019, от 23 мая 2012 года N7/2012 следует, что спорные объекты являются земельными участками сельскохозяйственного назначения (пашня) с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства".

Согласно отчету об оценке N 60-07 по результатам анализа рынка оценщиком была произведена итоговая выборка 3 объектов-аналогов, являющихся земельными участками сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства".

Законодательство об оценочной деятельности и федеральные стандарты оценки не содержат требование о соответствии текущего фактического использования объекта оценки и объектов-аналогов.

Из пункта 22 ФСО N 7 следует, что объекты-аналоги должны относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и быть сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Использованные оценщиком объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки по категории земель (земли сельскохозяйственного назначения) и их разрешенному использованию (для сельскохозяйственного производства), то есть относятся к одному сегменту рынка и сопоставимы по основным выбранным оценщиком ценообразующим факторам (назначение, местоположение, вид права владения (т. 1 л. 118).

При этом, доводы о том, что объекты-аналоги находятся в состоянии не пригодном для использования под пашню, не подтверждены какими-либо объективными доказательствами, поскольку из имеющихся в материалах дела снимков из программы Google Earth Pro указанные обстоятельства не следуют, как и не содержатся в объявлениях о продаже земельных участков.

Довод главы администрации Тюменцевского района Алтайского края, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, о том, что рыночная стоимость земельных участков, определенная отчетом об оценке, значительно занижена по сравнению с кадастровой, в связи с чем отчет об оценке не верен, судебная коллегия не может признать обоснованным, поскольку указанный довод направлен на формальное несогласие с оценкой и надлежащего обоснования не содержит, доказательства несоответствия отчета N60-07 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в суды первой и апелляционной инстанций представлено не было.

Указание в апелляционной жалобе управления имущественных отношений Алтайского края о том, что суду первой инстанции следовало назначить судебную экспертизу для установления действительной рыночной стоимости спорных земельных участков и обоснования вывода о малозначительности расхождения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, используемых как пашни, и таковыми не являющимися, не может служить основанием для отмены верного по существу решения суда.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В соответствии с пунктом 23 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости.

Лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении соответствующей экспертизы не заявляли.

Назначение экспертизы является не обязанностью суда, а правом, которое он может реализовать при наличии объективной необходимости.

Суд первой инстанции посчитал, что отчет об оценке N 60-07 соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки и не нашел основания для назначения экспертизы по собственной инициативе.

Судебная коллегия также на находит сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, при наличии которых требуется дополнительная проверка отчета об оценке путем назначения экспертизы.

Учитывая изложенное, доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда первой инстанции, судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, решение суда является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для его отмены или изменения не усматривается.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Алтайского краевого суда от 28 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы управления имущественных отношений Алтайского края, администрации Тюменцевского района Алтайского края - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Алтайский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.