Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 января 2022 г. по делу N 66а-158/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Гылкэ Д.И., судей Колпаковой А.В., Катанаевой А.С., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-986/2021 (УИД 23OS0000-01-2021-000314-45) по административному исковому заявлению АО "Анапа Инвест" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе АО "Анапа-Инвест" на решение Краснодарского краевого суда от 23 сентября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, пояснения представителя административного истца Рубан К.С, судебная коллегия

установила:

АО "Анапа Инвест", являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 65757+/-897, 5 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес" обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просило установить по состоянию на 1 января 2020 г. кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере рыночной 47403600 рублей.

В обоснование иска административный истец указал, что установленная кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, что нарушает его права, поскольку приводит к начислению завышенного размера арендных платежей.

Решением Краснодарского краевого суда от 23 сентября 2021 г. административное исковое заявление АО "Анапа Инвест" удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере его рыночной стоимости 94966259 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 г.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N постановлено считать 18 марта 2021 г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе представитель АО "Анапа-Инвест" Рубан К.С. считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит решение отменить, не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением судебной оценочной экспертизы, которое автор апелляционной жалобы считает неполным и неясным.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ "ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", МТУ Росимущества в Краснодарском крае, администрации МО г. Анапа, не явились. О времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом путем направления электронной корреспонденции.

Кроме того информация о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьёй 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя административного истца АО "Анапа-Инвест" Рубан К.С, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Подобные нарушения судом первой инстанции не допущены.

При рассмотрении данного дела, суд правильно применил к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ), Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28).

Предметом спора является кадастровая стоимость, установленная в отношении земельного участка с кадастровым номером N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес".

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, административный истец АО "Анапа Инвест" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 65 757+/-897, 5 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а также договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N от 1 июня 2009 г. Арендные платежи за данный земельный участок оплачиваются исходя из кадастровой стоимости.

Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 104506942, 53 рублей по состоянию на 1 января 2020 г. была определена и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 20 ноября 2020 г. на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 года N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края".

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилеё размер на основании заключения судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Законом на административного истца возложена обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума N 28).

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом с учётом заявления об уточнении исковых требований, в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке ООО "ИМПЕРА" от 6 февраля 2021 г. N, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на дату оценки составляет 47403600 рублей

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления N 28, изучив предоставленный отчёт оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и вопреки позиции административного истца приходит к выводу, что представленный отчет оценщика обоснованно не был принят судом в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка.

В нарушение вышеприведенных положений Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, оценщиком не проведено надлежащее исследование рынка в тех его сегментах, к которым относится исследуемый объект. При отборе объектов-аналогов, оценщик не обосновал надлежащим образом их выбор, сопоставимость выбранных объектов ничем не подтверждена, достоверность информации представленной в целях продажи оценщиком не проверена.

Исходя из изложенных обстоятельств, руководствуясь разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, в связи с возникшими сомнениями в достоверности представленного отчета, суд первой инстанции обоснованно принял определение о назначении судебной оценочной экспертизы, поручив проведение экспертизы эксперту Ч, специалисту ООО "НЭО Эксперт".

Согласно заключению судебной экспертизы ООО "НЭО Эксперт" N N от 28 июня 2021г. рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 г. составляет 94966259 рублей.

Проанализировав вышеназванное заключение в части выводов о величине рыночной стоимости, суд первой инстанции верно признал его надлежащим доказательством, отвечающим требованиям допустимости и относимости.

Несмотря на голословные доводы апелляционной жалобы, выводы суда являются мотивированными. Каких-либо нарушений правил оценки доказательств, повлиявших на правильность принятого решения, судом первой инстанции не допущено.

Вопреки позиции апелляционной жалобы, суд обоснованно заключил, что экспертом проведен должный анализ рынка в соответствующем сегменте. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ.

Судебная коллегия признает данную позицию верной.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного подхода имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

При применении сравнительного подхода, эксперт обоснованно отобрал в качестве объектов-аналогов 3 объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Вопреки доводам апеллятора о несопоставимости объектов по классификации "под индустриальные объекты", подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7). Возможность их использования для коммерческой деятельности (в том числе для индустриальной (коммерческой) застройки) следует из текстов представленных объявлений.

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в письменной форме, и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают. При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, площадь, месторасположение, вид разрешенного использования, наличие ограничений и обременений, наличие покрытия.

Доводы апеллятора о неправильном выборе корректировок на местоположение и наличие покрытия опровергаются представленным обоснованием и ссылками на таблицы справочников оценщика. Аналогичное обоснование имеется и в отношении применения корректировки на торг, исходя из официальных данных ассоциации "СтатРиелт" по состоянию на 1 января 2020 г.

Доводы административного истца о несогласии с выбором размера корректировки "на наличие обременения" и доводы о необходимости её индексации на коэффициент инфляцией, судебной коллегией отклоняются как необоснованные, поскольку данная корректировка является процентной, соответственно, при увеличении стоимости земельного участка, увеличивается значение стоимости публичного сервитута/, так как по своей природе данная корректировка сориентирована на значение цен на земельные участки, а не инфляционный показатель.

Кроме того, как следует из представленной экспертом справочной информации корректировка "на наличие обременений" представлена исходя из аналитической информации интернет-справочников. Значения по данному ценообразующему фактору остаются неизменными на протяжении всего периода наблюдения.

Не содержат обоснования и иные доводы апелляционной жалобы, которые носят формальный характер, поскольку само по себе указание апеллятора на несогласие с расчётом величины рыночной стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Между тем, апеллятором не приведено объективных аргументов, свидетельствующих о наличии противоречий в заключении, а само по себе несогласие ответчика с результатами не влечет необходимости отклонения экспертного исследования.

В этой связи судебная коллегия считает необходимым отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

Таким образом, оценивая экспертное заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статьи 168 КАС РФ, судебная коллегия исходит из того, что определенная в нём итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, отобранные объекты- аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам; экспертом произведена оценка объектов оценки с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы в экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, позволяющие делать выводы о содержании сведений и дате их подготовки, к заключению приложены копии объявлений о продаже объектов-аналогов, размещенных в сети "Интернет". Данная информация отвечает требованиям проверяемости и однозначности.

С учетом вышеизложенного у суда первой инстанции не имелось оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение, оно является допустимым и достоверным доказательством, объективно подтверждающим рыночную стоимость принадлежащих административному истцу земельного участка по состоянию на дату установления их кадастровой стоимости. Предусмотренных законом оснований для удовлетворения ходатайства административного истца и назначения дополнительной либо повторной экспертизы судебная коллегия не усматривает.

При изложенных обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума N 28, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта их рыночной стоимости, суд правомерно решил, что определенная в порядке проведения судебной экспертизы рыночная стоимость является достоверной и установилкадастровую стоимость в размере рыночной.

Фактически апелляционная жалоба повторяет доводы и правовую позицию, изложенную в судебном заседании, которые являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Основания для иной оценки и иного применения норм материального и процессуального права отсутствуют.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 23 сентября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи