Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 января 2022 г. по делу N 66а-4/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Артамоновой Т.А, Брянцевой Н.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-146/2021 (УИД 26OS0000-04-2020-000478-88) по административному иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие "Ставпромкомплект" к министерству имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, по апелляционной жалобе администрации города Ессентуки Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 10 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, возражения представителя административного истца ФИО7, пояснения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО3, участвовавших в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие "Ставпромкомплект" (далее по тексту - ООО ПКП "Ставпрокомплект", Общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере равном его рыночной в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: N по состоянию на 1 января 2019 г.

В обоснование заявленных требований указало, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N, кадастровая стоимость которых по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 23 959 260, 08 руб, 8 060 483, 88 руб, 12 756 100 руб, 8 424 242, 20 руб. соответственно. Земельный участок с кадастровым номером N принадлежит Обществу на праве аренды на основании договора от 9 сентября 2010 г. N 97/10Ю. Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 8 450 981, 10 руб. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий их рыночную стоимость, определенную оценщиком, индивидуальным предпринимателем ФИО4 согласно отчету N КС 027/2020, выполненному 30 апреля 2020 г, нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера земельного налога и арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением суда от 10 июня 2021 г. административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие "Ставпромкомплект" удовлетворено.

В отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 128+/-20 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство автозаправочной станции с комплексом услуг автосервиса, особые отметки: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации: земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования, N 26.30.2.10, 17.02.2012, представление прокуратуры Ставропольского края от 10 мая 2011 г. N 7/3-47-2011, вторая зона округа санитарной охраны "адрес" (зона ограничений, для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельного участка (земельных участков) с кадастровым номером (кадастровыми номерами) земли общего пользования, адрес: "адрес" установлена кадастровая стоимость в размере равном его рыночной стоимости 8 010 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

В отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 044+/-11 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство автозаправочной станции с комплексом услуг автосервиса, особые отметки: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации: земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования, N 26.30.2.10, 17.02.2012, представление прокуратуры Ставропольского края от 10 мая 2011 г. N 7/3-47-2011, вторая зона округа санитарной охраны "адрес" (зона ограничений, для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельного участка (земельных участков) с кадастровым номером (кадастровыми номерами) земли общего пользования, адрес: "адрес", установлена кадастровая стоимость в размере равном его рыночной стоимости 2 674 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

В отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство автозаправочной станции с комплексом услуг автосервиса, особые отметки: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации: земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования, N 26.30.2.10, 17.02.2012, представление прокуратуры Ставропольского края от 10 мая 2011 г. N 7/3-47-2011, вторая зона округа санитарной охраны "адрес" (зона ограничений), адрес: "адрес", установлена кадастровая стоимость в размере равном его рыночной стоимости 8 885 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

В отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 530+/-18 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение многотопливной автозаправочной станции, особые отметки: для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельного участка (земельных участков) с кадастровым номером (кадастровыми номерами) земли общего пользования, адрес: "адрес", установлена кадастровая стоимость в размере равном его рыночной стоимости 3 887 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

В отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 285+/-17 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства многотопливной АЗС (лит. "А"), адрес: "адрес" установлена кадастровая стоимость в размере равном его рыночной стоимости 5 476 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не разрешался.

В апелляционной жалобе администрация г. Ессентуки Ставропольского края просит вынесенное решение отменить в части земельных участков, расположенных на территории муниципального образования, принять по делу новое решение, которым административное исковое заявление оставить без рассмотрения по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 196 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Апеллянт полагает, что административным истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что является основанием для отмены принятого решения суда. Считает, что экспертное заключение, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Арбитраж", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем не могло быть положено в основу решения суда, поскольку экспертом не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Определенная итоговая рыночная стоимость оцениваемых земельных участков несопоставима с реальными рыночными ценами на территории г. Ессентуки для земельных участков с аналогичным видом использования, что свидетельствует о необоснованном занижении установленной судом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО7 просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, поддержал доводы возражений на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Поскольку в нарушение части 6 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) какие-либо доказательства, подтверждающие уважительность причины неявки по вызову в суд и невозможность рассмотрения дела в свое отсутствие, лица, участвующие в деле, суду апелляционной инстанции не представили, правовых оснований для отложения судебного разбирательства не имеется.

Проверив материалы административного дела, выслушав представителя административного истца, заслушав пояснения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО3, изучив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с возражениями на нее, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, акционерное общество "Ставпромкомплект" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N, а также арендатором земельного участка с кадастровым номером N, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 41-55 том 1).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: N в размере 8 450 981, 10 руб, 23 959 260, 08 руб, 8 060 483, 88 руб, 12 756 100 руб, 8 424 242, 20 руб. определена по состоянию на 1 января 2019 г. в ходе государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и внесены в ЕГРН 22 января 2020 г.

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю от 4 октября 2021 г. N исх/019638 и письме ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" от 8 октября 2021 г. N 3933-06 (л.д. 1-2, 4-6 том 3).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, Общество просит суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества, определенную оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО4, согласно отчету N КС 027/2020 от 30 апреля 2020 г.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности вышеуказанного отчета оценщика определением Ставропольского краевого суда от 19 ноября 2020 г. назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Арбитраж" N ЭЗ 087/2021 от 30 апреля 2021 г. рыночная стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2019 г. составляет:

- земельного участка с кадастровым номером N - 5 476 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N- 8 010 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N- 2 674 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N - 8 885 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N - 3 887 000 руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N ЭЗ 087/2021 от 30 апреля 2021 г, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Арбитраж".

Вместе с тем, с выводами суда первой инстанции в части размера рыночной стоимости объектов недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой, суд апелляционной инстанции согласиться не может, а потому обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит изменению в части размера итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки по следующим основаниям.

В силу пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объектов недвижимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

Как следует из заключения N ЭЗ 087/2021 от 30 апреля 2021 г, выполненного ООО "Арбитраж", при проведении назначенной судом экспертизы, был использован сравнительный подход метод сравнения продаж.

От использования затратного и доходного подходов эксперт отказался, указав в исследовательской части заключения на отсутствие необходимой информации для определения затрат, требуемых для замещения объекта экспертизы с учетом износа, а также на отсутствие информации по сдаче в аренду объектов недвижимости.

Проанализировав заключение эксперта N ЭЗ 087/2021 от 30 апреля 2021 г, выполненное ООО "Арбитраж" на предмет его соответствия вышеуказанным требованиям ФСО, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обязательные к применению при оценке недвижимости требования ФСО экспертом при составлении заключения не применялись.

Так, экспертом использованы при расчете рыночной стоимости некорректные объекты-аналоги, которые отличаются по ценообразующим факторам от объекта исследования, применение необоснованных корректирующих коэффициентов в рамках сравнительного подхода не отражает индивидуальные характеристики объектов оценки, что в своей совокупности привело к искажению итоговой стоимости оцениваемого имущества. При этом, отсутствует возможность проверки выводов эксперта, поскольку сведения, приведенные в заключении, использованные и полученные в результате расчетов, не подтверждены.

С учетом установленных обстоятельств определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 октября 2021 г. назначена по делу повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО3

По результатам повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N 985-Э/2021 от 24 декабря 2021 г, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2019 г. составляет:

- земельного участка с кадастровым номером N - 9 202 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N 12 371 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N- 5 448 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N 13 535 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N - 8 764 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, оценив данное заключение эксперта на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, заслушав пояснения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО3, исходит из того, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

По результатам изучения представленных материалов экспертом установлено, что объектом оценки являются земельные участки категории земель - земли населенных пунктов, вида разрешенного использования - под строительство автозаправочной станции с комплексом услуг автосервиса.

Из заключения эксперта следует, что исследуемые объекты недвижимости отнесены к сегменту рынка - земли коммерческого назначения, под объекты придорожного сервиса.

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников - объявлений из сети Интернет, периодических изданий, а также собственный архив отчетов об оценке за период с 2017 г. по 2019 г.

Из содержания заключения N 985-Э/2021 от 24 декабря 2021 г. следует, что исследование в отношении земельных участков проводилось с применением сравнительного подхода. От использования доходного и затратного подходов эксперт отказался.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков в г. Ессентуки, г. Пятигорске, Минераловодском городском округе, а именно г. Минеральные Воды и населенных пунктах, находящихся в непосредственной близости от окружного центра, с разрешенным видом использования: под коммерческое использование, из которых экспертом было отобрано по 4 объекта-аналога коммерческого назначения максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы.

Анализируя рынок недвижимого имущества, эксперт пришел к выводу, что рынок аналогичных земельных участков характеризуется высоким уровнем торговой активности. Объекты исследования, учитывая их местоположение (непосредственная близость от основных городских автодорог с интенсивным автомобильным трафиком), пользуются большим спросом у потенциальных покупателей.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применена поправка на условия рынка (скидка к цене предложения и динамика скидок на рынке), на обеспечение инженерными сетями и на площадь.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемым объектам.

Оценив заключение повторной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания не доверять представленному экспертом заключению об определении рыночной стоимости объектов, поскольку данные выводы основаны на проведенном экспертном исследовании.

Суд приходит к выводу о том, что вопреки доводам представителя административного истца и изложенным в рецензии выводам оценщика ФИО4, заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

Проанализировав заключение повторной судебной оценочной экспертизы N 985-Э/2021 от 24 декабря 2021 г, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО3, в совокупности с другими имеющимися по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции считает необходимым определить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта в рамках проведенной в суде апелляционной инстанции повторной судебной оценочной экспертизы, назначенной на основании определения судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 октября 2021 г.

При этом судебная коллегия признает недостоверными доказательствами рыночной стоимости земельных участков, представленный административным истцом отчет об оценке N КС 027/2020 от 30 апреля 2020 г, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО4, первичное заключение судебной оценочной экспертизы N ЭЗ 087/2021 от 30 апреля 2021 г, выполненные обществом с ограниченной ответственностью "Арбитраж", как составленные с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

В связи с изложенным решение Ставропольского краевого суда от 10 июня 2021 г. в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества подлежит изменению с установлением кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N в размере их рыночной стоимости в сумме, определенной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" в размере 12 371 000 руб. и 5 448 000 руб. соответственно.

В части требований об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной в отношении объектов недвижимого имущества: земельных участков с кадастровыми номерами N, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (статья 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Предметом административного спора является размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельного участка, в связи с чем предметом доказывания является проверка доводов истца о нарушенном праве, заключающемся в необоснованном превышении кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной кадастровыми органами, над ее рыночной стоимостью.

Административный истец в административном иске просил установить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: N в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой.

Однако в ходе, проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции, установлено, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N (9 202 000 руб, 13 535 000 руб. и 8 764 000 руб. соответственно) превышает установленную в отношении этих объектов недвижимости кадастровую стоимость (8 450 981, 10 руб, 12 756 100 руб. и 8 424 242, 20 руб.). Данное обстоятельство свидетельствует о том, что установленная кадастровая стоимость в отношении принадлежащих административному истцу земельных участков и арендованного земельного участка его права и законные интересы не нарушает. Следовательно, при отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов истца, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Учитывая, что суд первой инстанции удовлетворил требования истца об установлении кадастровой стоимости в меньшем размере, при этом в суде апелляционной инстанции факта превышения кадастровой стоимости объектов недвижимости его рыночной стоимости, не установлено, то решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене в части установления кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 8 885 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 3 887 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 5 476 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО7 указал на несоответствие повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО3, требованиям законодательства об оценочной деятельности, с чем не соглашается судебная коллегия.

В частности, доводы представителя Общества о том, что экспертом неверно определена площадь объекта-аналога N 1, опровергается информацией, изложенной в объявлении о продаже и фотоматериалами к нему. Ссылка апеллянта на сведения, отображенные в публичной кадастровой карте, согласно которой земельный участок с такими характеристиками отсутствует, не свидетельствует об использовании экспертом непроверенной и недостоверной информации, поскольку собственник самостоятельно определяет имущество, подлежащее продаже.

Подлежат отклонению доводы о некорректно подобранных объектах-аналогах по виду разрешенного использования и категории земель, поскольку о сопоставимости объектов-аналогов с объектами оценки и отсутствии оснований для введения поправок эксперт пришел к выводу исходя из анализа рынка недвижимости, фактических предложений относительно земельных участков с аналогичным назначением, документов территориального зонирования, что подробно отображено в экспертном исследовании.

Необоснованное применение скидки на торг для активного рынка, опровергается пояснениями эксперта и сведениями, содержащимися в экспертном заключении. Экспертом при применении указанной корректировки использовался справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки, под ред. Лейфера, 2018 г. Проводя экспертное исследование, эксперт мотивированно и, по мнению судебной коллегии, обоснованно применил к объектам-аналогам понижающую корректировку на продажу (на торг).

Ссылки административного истца на неправомерное введение экспертом повышающей корректировки к объектам-аналогам на коммуникации судебная коллегия находит несостоятельными ввиду того, что наличие или отсутствие коммуникаций является ценообразующим фактором, влияющим на стоимость земельного участка, что следует из исследований Приволжского центра методологического и информационного обеспечения оценки (Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Под редакцией Л.А. Лейфера), в связи с чем применение данной корректировки соответствует пункту 22 ФСО N 7. Доказательств того, что применение экспертом поправочного коэффициента привело к искажению результата рыночной стоимости административным истцом не приведено.

Как несостоятельные, также отклоняются судебной коллегией доводы представителя Общества о необходимости применения корректирующего коэффициента на передаваемые права. Эксперт правильно обосновал отказ от введения данного показателя по причине сопоставимости объектов оценки и объектов аналогов по данному параметру, определив их принадлежность - право собственности.

Экспертом ФИО3 в суд апелляционной инстанции представлены письменные подробные пояснения по каждой позиции замечаний, направленных Обществом, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений административного истца о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Поскольку стороной административного истца не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала, то доводы административного истца о несоответствии повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО3, требованиям законодательства об оценочной деятельности не принимаются судом апелляционной инстанции.

Доводы апеллянта о необходимости соблюдения Обществом досудебного порядка урегулирования спора, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку при наличии сведений о том, что спорные земельные участки вошли в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке в соответствии положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предварительное обращение в комиссию для подачи в суд заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости не является обязательным.

Рассматривая ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" о взыскании судебных расходов на проведение повторной судебной экспертизы, судебная коллегия полагает необходимым его удовлетворить.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как установлено частью 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с частью 4 статьи 311 КАС РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалоб.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно калькуляции затрат стоимость судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО3, составляет 140 000 руб.

Разрешая вопрос о распределении указанной суммы между сторонами по делу, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

По смыслу закона, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости; укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Расчет показателя в процентном соотношении расхождения кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и кадастровой стоимости, установленной судом, составляет:

- 48 % в отношении земельного участка с кадастровым номером N (23 959 260, 08 руб. и 12 371 000 руб.);

- 32 % в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N (8 060 483, 88 руб. и 5 448 000 руб.);

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N установлено превышение рыночной стоимости над кадастровой (8 450 981, 10 руб. и 9 202 000 руб.);

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N установлено превышение рыночной стоимости над кадастровой (12 756 100 руб. и 13 535 000 руб.);

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N установлено превышение рыночной стоимости над кадастровой (8 424 242, 20 руб. и 8 764 000 руб.).

Таким образом, судебные расходы, связанные с рассмотрением настоящего административного дела (по оплате повторной судебной экспертизы в размере 140 000 руб.) оказаны в связи с реализацией административным истцом права на пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, следовательно, соответствующие судебные издержки возникли в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых в силу закона возложено на административного истца.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией расходы по оплате экспертного заключения, подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

отменить решение Ставропольского краевого суда от 10 июня 2021 г. в части удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство автозаправочной станции с комплексом услуг автосервиса, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 8 885 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.;

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 530+/-18 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение многотопливной автозаправочной станции, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 3 887 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 285+/-17 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства многотопливной АЗС (лит. "А"), расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 5 476 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

В отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие "Ставпромкомплект" об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, равной их рыночной стоимости отказать.

Решение Ставропольского краевого суда от 10 июня 2021 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 128+/-20 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство автозаправочной станции с комплексом услуг автосервиса, расположенного по адресу "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 12 371 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 044+/-11 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство автозаправочной станции с комплексом услуг автосервиса, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 5 448 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие "Ставпромкомплект" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" судебные расходы, связанные с оплатой повторной судебной экспертизы, в размере 140 000 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи