Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2022 г. по делу N 66а-175/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре Ермаковой А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-424/2021 по административному исковому заявлению ООО "Гермес" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Правительства Красноярского края - ФИО1 на решение Красноярского краевого суда от 09 ноября 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Вольной Е.Ю, пояснения представителя Правительства Красноярского края ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Гермес" обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, просило (с учетом уточнений) установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 14 581 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей.

Решением Красноярского краевого суда от 09 ноября 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 45 141 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под промбазу, адрес (местоположение): "адрес", в размере его рыночной стоимости - 14 581 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой обращения с заявлением постановлено считать 16 марта 2021 года.

С принятым решением не согласилась представитель административного ответчика Правительства Красноярского края - ФИО1, в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, назначить повторную судебную экспертизу. В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение эксперта ФИО3, положенное в основу решения суда, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. В качестве объектов-аналогов эксперт использует земельные участки, которые несопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, что отличает их от объекта оценки, но необходимые корректировки при этом экспертом не используются. Примененная корректировка на дату продажи (условия рынка), рассчитанная с помощью инфляционного калькулятора, и не применение корректировки на имущественные права привели к занижению итогового значения рыночной стоимости. Экспертом сделан вывод о соответствии отчета об оценке, подготовленного оценщиком ФИО4. N от 09 февраля 2021 года, при имеющихся нарушениях требований законодательства.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца просит оставить жалобу без удовлетворения, указывая на безосновательность доводов апелляционной жалобы.

Участвующий в судебном заседании посредством использования средств видеоконференц-связи представитель Правительства Красноярского края ФИО2. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки N1, N2, N3 (далее - ФСО N3), утвержденными Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года NN297, 298, 299, ФСО N4, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N508, а также ФСО N7 (далее - ФСО N7), утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611, и обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "Гермес" по договору аренды предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером N.

Арендная плата за пользование данным земельным участком, исчисляется исходя из величины кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года утверждена постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N766-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края" в размере 27 066 995, 01 рублей.

Административный истец в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представил подготовленный оценщиком ООО "Экспертиза и оценка собственности" ФИО4. отчет об оценке от 09 февраля 2021 года N (том 1 л.д. 32-75).

В связи с наличием возражений Правительства Красноярского края относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом по ходатайству административного ответчика назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта ФИО3 от 08 октября 2021 года N установлено соответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки. Эксперт не нашел значительных нарушений, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в отчете об оценке от 09 февраля 2021 года N. Одновременно экспертом по состоянию на 01 января 2020 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 14 581 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ФИО3, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования доказательств.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на все поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь несогласие автора жалобы с произведенной судом оценкой доказательств содержит собственную оценку заявителя данных доказательств, что не свидетельствует о незаконности заключения судебной экспертизы и решения суда в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не производился осмотр объекта исследования, а причины, по которым осмотр не был произведен, не указаны, подлежат отклонению.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)" предусмотрена возможность проведения оценки рыночной стоимости имущества в отсутствие осмотра объекта оценки.

Апеллянтом не представлены аргументы и доказательства, каким образом не проведение экспертом осмотра объекта оценки повлияло на определение его стоимости, учитывая, что производилась ретроспективная оценка объекта по состоянию на 01 января 2020 года.

Указание в жалобе о приведении экспертом в выборке земельного участка с назначением "под строительство автосервиса, заправки", при том, что верным является назначение "для сельскохозяйственного назначения" не влияет на стоимость объекта оценки, данный участок в качестве объекта-аналога не используется.

Согласно пункта 11 ФСО N3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Указанная в объявлении и использованная экспертом площадь объекта - аналога N4 3 500 кв.м, как более достоверная и проверяемая информация, соответствует положениям данного пункта ФСО N3.

Кроме того, если учитывать верную площадь объекта - аналога N4 при расчетах - 3 418 к.в.м, разница составит 0, 617%, которая является незначительной.

Мнение апеллянта, что при определении размера корректировки на дату продажи необходимо было пользоваться данными источника информации "Мониторинг предложения на рынке земельных участков Красноярского края "4 квартал 2019 года" субъективно. Проверить эту информацию по расчётам не представляется возможным.

Довод жалобы о необходимости применения повышающей корректировки на имущественные права к объектам - аналогам N1, N3, N5 в размере 19% является ошибочным.

Так, в справочнике оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. - 2018. Земельные участки. Часть 2 табл. 6, стр. 66 имеется таблица ценообразующих факторов. Значимость фактора составляет 0, 11 доли из 1 (11% из 100%), соответственно величина корректировки на передаваемые права не должна превышать 11%.

Пункт 20 ФСО N7 устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или как часто называют "условно свободный".

Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:

- возможность подключения к коммуникациям - связана с месторасположением земельного участка;

- наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) - связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна.

Исходя из градостроительного зонирования, на основе картографических данных об обеспеченности инженерной инфраструктурой района расположения объекта оценки, материалов административного дела следует, что возможность подключения к инженерным инфраструктурам присутствует, на что указано на стр. 26, 27 экспертного заключения. А поскольку все объекты - аналоги имеют возможность подключения к инженерным коммуникациям и расположены непосредственно в г. "адрес" с развитой городской инфраструктурой, то корректировки на коммуникации не требуется.

Имеющиеся описки в заключении на стр. 21 (сегмент рынка, адрес расположения) и в задании на оценку (дата определения оценки, имущественные права) на правильность выводов эксперта не влияют.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение эксперта от 08 октября 2021 года N N, положенное в основу решения суда, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, проведен анализ рынка, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости земельного участка, обосновано использование сравнительного подхода, который с учетом задач и целей оценки дает наиболее точные и объективные результаты.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение такого рода исследований, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, опрошенный судом апелляционной инстанции эксперт ФИО3, выводы составленного экспертного заключения подтвердил, им представлены письменные пояснения.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству представителя административного ответчика судебная коллегия не усматривает, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по данному делу не установлены, а лицом, заявившем ходатайство о назначении повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

В остальной части доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, не влияют на правильность принятого судебного постановления, основанием к отмене или изменению решения суда не являются.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 09 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Красноярского края - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи