Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 декабря 2021 г. по делу N 33-37620/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Сурниной М.В., судей Полковникова С.В., Ланина Н.А., при помощнике судьи Булгачевой А.В., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьиСурниной М.В. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика фио на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 2 июня 2021 г., которым постановлено:

признать право собственности фио на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:05:0008005:10087.

Признать право залога ПАО Банк ВТБ с момента государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:05:0008005:10087.

Расторгнуть кредитный договор N 634/3600-0008040 от 20.12.2016, заключенный между ПАО Банк ВТБ и фио.

Взыскать с фио в пользу ПАО Банк ВТБ задолженность по кредитному договору N 634/3600-0008040 от 20.12.2016 в размере 4 308 047 руб. 66 коп, возврат госпошлины в размере 53 741 руб. 00 коп.

Обратить взыскание на квартиру с кадастровым номером 77:05:0008005:10087, расположенную по адресу: адрес.

Определить способ реализации заложенного имущества путем продажи его с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 8 441 600 руб. 00 коп,

УСТАНОВИЛА:

истец Банк ВТБ (ПАО) обратился в суд с иском к фио о признании за ответчиком права собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 47, 3 кв.м, расположенную по адресу: адрес, с регистрацией права собственности в ЕГРН, признании за истцом право залога (в силу закона); расторжении кредитного договора N 634/3600-0008040 от 20.12.2016, взыскании с ответчика задолженности по указанному кредитному договору в размере 4 308 047, 66 руб, обращении взыскания на указанную квартиру, определив способ ее реализации в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере 80% от рыночной стоимости в размере 8 441 600, 00 руб, возмещении судебных расходов по оплате госпошлины в размере 53 741, 00 руб. Требования обоснованы тем, что 20.12.2016 между сторонами бал заключен кредитный договор N 634/3600-0008040, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в сумме 3 955 000, 00 руб. сроком на 242 месяца под 9, 9% годовых (12, 9 - при неисполнении условий о полном страховании) для целевого использования: на строительство и приобретение прав на оформление в собственность заемщика в целях постоянного проживания предмета ипотеки: объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: адрес, состоящей из одной комнаты, общей площадью 47, 3 кв.м, расположенной на 16 этаже 26 этажного дома, кадастровый или (условный) номер объекта 77:05:0008005:10087, путем оплаты по договору N Варшава141-3(кв)-4/16/6(1) участия в долевом строительстве от 26.11.2016. Возврат кредита и уплата процентов по условиям договора производятся заемщиком не позднее 10 числа каждого месяца путем уплаты аннуитетных платежей в размере 37 904, 94 руб. Договор N Варшава141-3(кв)-4/16/6(1) участия в долевом строительстве от 26.11.2016 зарегистрирован Управлением Росреестра по г..Москве 30.12.2016.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщика является залог (ипотека) прав требования по договору N Варшава141-3(кв)-4/16/6(1) от 26.11.2016 на период до оформления права собственности заемщика на объект недвижимости, а после оформления право собственности заемщика на объект недвижимости - залог (ипотека) в силу закона предмета ипотеки, который оформляется одновременно с регистрацией предмета ипотеки в собственность заемщика. Истец исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, однако ответчик ежемесячные платежи по погашению кредита и процентов за пользование кредитом производил с нарушениями условий кредитного договора, в том числе и в части своевременного возврата кредита, производя платежи с задержкой и не в полном объеме. Условиям кредитного договора предусмотрена ответственность за нарушение срока возврата кредита и уплаты начисленных по нему процентов в виде неустойки на сумму соответствующей просроченной задолженности в размере 0, 06% за каждый день просрочки. В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов, истцом предъявлено ответчику требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 10.11.2020, которое ответчиком исполнено не было, задолженность не погашена. По состоянию на 11.03.2021 задолженность ответчика составляет 4 308 047, 66 руб, из которой задолженность по основному долгу - 3 702 053, 12 руб, задолженность по процентам - 164 174, 35 руб, задолженность по пени - 34 996, 00 руб, задолженность по пени по просроченному долгу - 406 854, 19 руб.

В настоящее время объект недвижимости введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства подписан передаточный акт, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес, общей площадью 47, 3 кв.м, кадастровый или (условный) номер 77:05:0008005:10087, однако ответчик в нарушение условий кредитного договора до настоящего времени право собственности на объект долевого строительства не зарегистрировал, уклоняется от исполнения обязательства по кредитному договору, как в части предоставления в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу Банка одновременного с представлением документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру и закладную, так и в части исполнения обязательства по погашению кредита. Поскольку обращение взыскания может быть обращено только на жилое помещение, для чего необходимо произвести регистрацию права собственности фио на указанное жилое помещения, истец просит признать право собственности ответчика на вышеуказанную квартиру. По состоянию на 18.11.2020 независимым оценщиком ООО "Аудит и Консалтинг" предмет ипотеки был оценен в размере 10 552 000, 00 руб, в связи с чем истец просит установить продажную стоимость заложенного объекта недвижимости в размере 8 441 600, 00 руб, что составляет 80% от рыночной стоимости. Так как задолженность ответчика, а также ее срок являются существенными, истец просит расторгнуть кредитный договор, заключенный между ним и ответчиком, взыскать сумму задолженность, обратив взыскание на предмет залога (л.д. 2-9).

Представитель истца в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований по изложенным в иске основаниям. Пояснил, что ответчик уклоняется от уплаты кредита, последний платеж был сделан в декабре 2020 года. Ежемесячно ответчик должен погашать по 37 000 рублей, однако обязательств не исполняет. Объект долевого строительства передан ответчику и согласно кредитному договору фио должен был зарегистрировать право собственности на квартиру и одновременно подписать закладную, однако ответчик право собственности не регистрирует, поэтому истец просит признать за ответчиком право собственности на объект недвижимости, право залога, расторгнуть кредитный договор, взыскать задолженность и обратить взыскание на заложенное имущество, а также взыскать судебные расходы.

Ответчик фио в судебное заседание не явился.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит ответчик фио по доводам, указанным в апелляционной жалобе.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19.12.2003 года "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В силу ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела следует, что ответчик фио не был извещен судом о рассмотрении дела, что свидетельствует о нарушении прав ответчика на надлежащее извещение о слушании дела, участие в рассмотрении дела.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено в отсутствие ответчика без его надлежащего изменения о времени и месте рассмотрения дела, в результате чего он был лишен возможности участвовать в судебном разбирательстве, реализовывать свои права, предусмотренные ст. 35 ГПК РФ, что влечет отмену решения суда первой инстанции и в силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам производства суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. Суд апелляционной инстанции на основании определения от 16 сентября 2021 г. перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

При таких данных решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм процессуального права, с принятием в соответствии с положениями

ст. 328 ГПК РФ нового решения.

Стороны, в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Отложение разбирательства дела допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае, если суд признает невозможным рассмотрение дела в этом судебном заседании вследствие неявки кого-либо из участников процесса.

Доказательств уважительности причин неявки сторон не представлено, таким образом, учитывая положения ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. В рассматриваемом случае с учетом времени нахождения спора в суде, принимая во внимание, что о судебном разбирательстве в суде апелляционной инстанции ответчику достоверно известно, ответчик неоднократно заявлял ходатайства об отложении рассмотрения дела, которые удовлетворялись судом. Приведенные ответчиком в ходатайстве обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о невозможности по характеру заболевания участвовать в деле, необходимости отложения судебного заседания, в связи с чем, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отложения судебного заседания, право ответчика на участие в деле и представление доказательств в достаточной степени обеспечено судом.

Исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

По смыслу ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 819, 820 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. 820 ГК РФ, кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

В судебном заседании установлено, что 20.12.2016 между ПАО Банк ВТБ и фио заключен кредитный договор N 634/3600-0008040, по условиям которого Банк предоставил заемщику кредит в сумме 3 955 000, 00 руб. сроком на 242 месяца под 9, 9 % годовых (12, 9% годовых - при неисполнении условий о полном страховании) (л.д. 81-88).

Пунктом 4.6 Кредитного договора предусмотрено, что выплата кредита и процентов за пользование кредитом производится аннуитетными платежами в размере 37 904, 94 руб.

Согласно п. 4.1 Кредитного договора кредит выдан на строительство и приобретение прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору приобретения.

В случае нарушения срока возврата кредита и уплаты начисленных по нему процентов, в соответствии с п. 4.9-4.10 Кредитного договора предусмотрена ответственность заемщика в виде неустойки на сумму соответствующей просроченной задолженности в размере 0, 06% за каждый день просрочки.

Пунктом 8 Кредитного договора предусмотрено обеспечение кредита в виде залога (ипотеки) прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика и иных сособственников (при наличии) на предмет ипотеки, который установлен п. 7 Кредитного договора.

Предметом ипотеки является: объект недвижимости по договору N Варшава141-3(кв)-4/16/6(1) участия в долевом строительстве от 26.11.2016- квартира, расположенная по адресу: адрес, состоящая из одной комнаты, общей площадью 47, 3 кв.м, расположенная на 16 этаже 26 этажного дома, кадастровый или (условный) номер объекта 77:05:0008005:10087 (п. 7.1.2-7.2.3 Индивидуальных условий).

Как следует из п. 8.1.1 Индивидуальный условий договор приобретения и заявление о государственной регистрации ипотеки прав требования в силу закона в пользу кредитора должны быть поданы на государственную регистрацию не позднее 10 рабочих дней с даты заключения договора.

Залог (ипотека) в силу закона предмета ипотеки, который оформляется одновременно с регистрацией предмета ипотеки в собственность заемщика и иных сособственников (при наличии). В случае не регистрации ипотеки предмета ипотеки в силу закона в пользу кредитора подлежит регистрации залог (ипотека) в силу договора об ипотеке предмета ипотеки не позднее 30 рабочих дней с даты оформления права собственности заемщика и иных сособственников (при наличии) (п. 8.2, 8.2.1 Индивидуальных условий).

ПАО Банк ВТБ исполнил обязательства по предоставлению кредита (л.д. 111-120).

Однако ответчик своих обязательств по погашению суммы кредита и процентов за пользование кредитом исполнял не надлежащим образом, производя задержки по уплате и производя уплату не в полном объеме, что также подтверждается выпиской по лицевому счету (л.д. 111-120).

По состоянию на 11.03.2021 задолженность ответчика составляет 4 308 047, 66 руб, из которой задолженность по основному долгу - 3 702 053, 12 руб, задолженность по процентам - 164 174, 35 руб, задолженность по пени - 34 996, 00 руб, задолженность по пени по просроченному долгу - 406 854, 19 руб.

Направленные 12.08.2020 и 26.10.2020 истцом ответчику требования о полном досрочном исполнении денежных обязательств (л.д. 121-126), предусмотренное п. 8.4.1 Общих условий Кредитного договора (л.д. 89-101), оставлено ответчиком без удовлетворения.

Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, суд считает, что допущенные ответчиком нарушения по исполнению обязательств по кредитному договору являются существенными, а, следовательно требования истца о расторжении кредитного договора N 634/3600-0008040 от 20.12.2012 и взыскании по нему суммы задолженности подлежат удовлетворению.

Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, признан математически верным и полностью соответствует условиям кредитного договора, ответчиком размер задолженности не оспорен, доказательств иного размера задолженности не представлено, в связи с чем суд считает, что с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере 4 308 047, 66 руб.

На основании ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Как следует из искового заявления и представленных в материалы дела документов, обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщика является залог (ипотека) прав требования по договору N Варшава141-3(кв)-4/16/6(1) от 26.11.2016 на период до оформления права собственности заемщика на объект недвижимости, а после оформления право собственности заемщика на объект недвижимости - залог (ипотека) в силу закона предмета ипотеки, который оформляется одновременно с регистрацией предмета ипотеки в собственность заемщика.

Договор N Варшава141-3(кв)-4/16/6(1) участия в долевом строительстве от 26.11.2016 зарегистрирован Управлением Росреестра по г. Москве 30.12.2016 (л.д. 104-109).

Статьей 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Статье 12 вышеуказанного закона предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из передаточного акта от 23.02.2017 к договору участия в долевом строительстве N Варшава141-3(кв)-4/16/6(1) от 26.11.2016, застройщик (ПАО "Группа Компаний ПИК") передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства - отдельную 1-комнатную квартиру N 446, этаж 16, общей площадью 47, 3 кв.м. в объекте недвижимости, расположенном по адресу: адрес. Проектные характеристики объекта долевого строительства: количество комнат 1, условный номер 446, номер на площадке 6, этаж 16, секция 4, проектная площадь 46, 6 кв.м, строительный адрес: адрес, кадастровый номер земельного участка 77:05:0008005:8736, адрес. (л.д. 110-111).

Пунктом 4 передаточного акта стороны подтверждают, что обязательства застройщика по передаче объекта долевого участия участнику долевого строительства считаются исполненными с момента подписания сторонами настоящего акта.

На основании ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Статьей 11 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ст. 11.1 Закона).

В силу п. 3.5 Договора участия в долевом строительстве N Варшава141-3(кв)-4/16/6(1) от 26.11.2016 право собственности участника долевого строительства на квартиру подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом, и возникает с момента государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право на оформление в собственность квартиры, возникает у участника долевого строительства при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства своих обязательств по договору и подписания сторонами передаточного акта.

С момента государственной регистрации ипотеки на квартиру она считается находящейся в залоге (ипотеке) у Банка ВТБ (ПАО) на основании ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру одновременно подлежит государственной регистрации ее залог (ипотека) возникающий на основания закона. Права банка, как залогодержателя, удостоверяются закладной, которую участник долевого строительства составляет одновременно с оформлением права собственности на квартиру, по форме, определенной банком, и передает в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодержателем данного залога является Банк, залогодателем - участник долевого строительства (п.п. 3.6-3.7 Договора долевого строительства).

Также пунктами 3.3, 8.2 Индивидуальных условий кредитного договора, заключенного между сторонами, фио обязался обеспечить составление при участии банка надлежащим образом оформленной закладной до подачи в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на квартиру и в дальнейшем обеспечить выполнение всех действий в соответствии с законодательством РФ для предоставления ее в регистрирующий орган, а также предоставить в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу банка одновременно с представлением документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру и закладную.

Как усматривается из выписки из ЕГРН на квартиру по адресу: адрес, кадастровый номер 77:05:0008005:10087, право собственности фио, а также обременение в виде залога (ипотеки) не зарегистрированы (л.д. 102-103).

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, суд считает, что истцом доказан факт уклонения ответчика от регистрации права собственности на объект долевого строительства, а также регистрации залога на указанный объект в пользу истца, что лишает Банк возможности требовать обращения взыскания на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: адрес, переданную ответчику застройщиком, поскольку необходима регистрация права собственности ответчика на указанное недвижимое имущество.

Суд считает, что при указанных обстоятельствах, требования истца о государственной регистрации права собственности фио на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:05:0008005:10087, а также права залога ПАО Банк ВТБ на вышеуказанную квартиру, подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 5 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Исходя из положений ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отсутствие у ответчика регистрации права собственности на заложенную квартиру не указано как основание для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору, обеспеченному залогом, положения ст.ст. 348, п. 1 ст. 350, пунктов 1, 2 ст. 358.1, п. 1 ст. 358.8 ГК РФ, которые подтверждают обоснованность права Банка требовать обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя, в том числе те, которые возникнут в будущем из существующего или будущего обязательства (пункты 1 и 2 статьи 358.1 ГК РФ), требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Кодекса).

На основании ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества должна быть осуществлена путём продажи с публичных торгов.

В соответствии с пп. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Как следует из представленного истцом отчета об оценке квартиры по адресу: адрес, подготовленному ООО "Аудит и консалтинг" 20.11.2020 N 2000/1110-18, рыночная стоимость данного объекта недвижимости на дату составления отчета соответствует 10 552 000, 00 руб. (л.д. 14-55). Оснований не доверять указанному отчету у суда не имеется, ответчиком отчет не оспорен.

Таким образом, при отсутствие доказательств иной стоимости квартиры, начальная продажная стоимость предмета залога устанавливается в размере 80 % его рыночной стоимости на основании представленного истца отчета об оценке ООО "Аудит и консалтинг" в размере 8 441 600, 00 руб.

Одновременно в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 53 741, 00 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 02 июня 2021 года отменить.

Принято по делу новое решение.

Расторгнуть кредитный договор N 634/3600-0008040 от 20.12.2016, заключенный между ПАО Банк ВТБ и фио.

Взыскать с фио в пользу ПАО Банк ВТБ задолженность по кредитному договору N 634/3600-0008040 от 20.12.2016 в размере 4 308 047 руб. 66 коп, возврат госпошлины в размере 53 741 руб. 00 коп.

Произвести государственную регистрацию права собственности за фио на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:05:0008005:10087.

Произвести государственную регистрацию залога ПАО Банк ВТБ в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:05:0008005:10087.

Обратить взыскание на предмет залога - квартиру по адресу: адрес, кадастровый номер 77:05:0008005:10087, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость указанного жилого помещения в размере 8 441 600 руб. 00 коп.

Председательствующий:

Судьи: