Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 16 февраля 2022 г. по делу N 66а-228/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Сучковой Е.Г, при секретаре Ермаковой А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-195/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе представителя административного ответчика департамента по управлению государственной собственностью Томской области - ФИО2 на решение Томского областного суда от 9 ноября 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Вольной Е.Ю, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1. обратился в Томский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве общей долевой собственности нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 606, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Томского областного суда от 9 октября 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 606, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости - 5 385 100 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой обращения ФИО1. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 19 июля 2021 года.

С принятым решением не согласился представитель административного ответчика департамента по управлению государственной собственностью Томской области - ФИО2 в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении административных исковых требований ФИО1. отказать.

В обоснование доводов жалобы указывает на то, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался экспертным заключением, которое не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Применяя корректировки на "физическое состояние объекта", "состояние отделки" и "тип отделки", эксперт не приводит информацию о техническом состоянии и типах отделки отобранных в качестве аналогов объектов недвижимости. Производя расчеты, эксперт не учитывает, что в стоимость объекта-аналога N1 входит движимое имущество в количестве 21 единицы. Применение корректировки на "состав арендной ставки" в размере 0, 92 является ошибочным, поскольку в стоимость объектов-аналогов N1 и N2 не включены коммунальные платежи, а информация о включении коммунальных платежей в стоимость аналогов N3 и N4 отсутствует.

Кроме того, эксперт в нарушение требований федеральных стандартов оценки использует информацию о событиях, произошедших после даты оценки, так как сведения об аналогах N2, N3 и N4 приведены по состоянию на ноябрь 2020 года.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, общей площадью 606, 4 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" (том 1 л.д. 8-10).

Приказом департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019 года N41 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области" кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 18 732 115, 48 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО3. отчет об оценке от 7 июля 2021 года N, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания составляет 5 211 000 рублей (том 1 л.д. 73-109).

По ходатайству административного истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 5 октября 2021 года N, выполненного экспертом ООО "Бизнес-Оценка" ФИО4 следует, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составляет 5 188 400 рублей (том 1 л.д 206-246). В соответствии с представленными экспертом ООО "Бизнес-Оценка" ФИО4 дополнительными расчетами к экспертному заключению кадастровая стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2019 года составляет 5 385 100 рублей (том 2 л.д. 91-96).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ФИО4 от 5 октября 2021 года N, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости нежилого здания.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом апеллянта о том, что экспертом безосновательно применены корректировки на "физическое состояние объекта", "состояние отделки" и "тип отделки" к объектам-аналогам.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее - ФСО N7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Из анализа экспертного заключения следует, что экспертом в рамках сравнительного подхода по результатам проведенного анализа доступных на дату оценки объявлений о продаже в качестве объектов-аналогов отобрано 4 объекта недвижимости, наиболее соответствующих объекту оценки по основным ценообразующим факторам.

Согласно пояснениям допрошенного в судебном заседании суда первой инстанции эксперта ФИО4 выводы о техническом состоянии аналогов, состоянии и типе отделки основаны на приложенных к объявлениям о продаже фотографиях объектов (том 1 л.д. 237-239 об.). Кроме того, на первом этаже объектов-аналогов N1, N2 и N4 расположены торговые помещения продовольственных магазинов, в связи с чем, эксперт исходит из допущения о том, что данные аналоги находятся в хорошем состоянии, имеют косметический ремонт, их тип отделки соответствует среднему состоянию.

Доказательств обратного административным ответчиком не представлено.

Не влияет на правильность выводов экспертного заключения довод апеллянта о том, что экспертом при осуществлении расчетов не учтено, что в стоимость объекта-аналога N1 входит движимое имущество в количестве 21 единицы.

Из анализа извещения о проведении аукциона по продаже объекта-аналога N1 следует, что данный объект выставлен на продажу с учетом входящего в его состав движимого имущества (кондиционеры и сплит-системы) (том 1 л.д. 236).

Эксперт ФИО4. пояснила, что указанное в извещении движимое имущество является неотъемлемой частью имущественного комплекса, обеспечивающее его вентиляцию и отопление. Его выделение в аукционной документации связано с условиями проведения аукциона. Применение корректировки в рассматриваемом случае не представляется возможным, так как связано с необходимостью определения возможности демонтажа данных объектов. В аукционной документации такие сведения отсутствуют, а проведение осмотра аналога с целью установления данного обстоятельства невозможно, поскольку оценка носит ретроспективный характер, аукцион проводился в 2017 году. Более того, как правило, стоимость демонтажа таких объектов превышает стоимость самих объектов, вследствие чего, их отделение от имущественного комплекса представляется нецелесообразным.

Несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что экспертом в рамках доходного подхода к объектам-аналогам ошибочно применена корректировка на "состав арендной ставки" в размере 0, 92, так как в стоимость объектов-аналогов N1 и N2 не включены коммунальные платежи, а информация о включении коммунальных платежей в стоимость аналогов N3 и N4 отсутствует.

В соответствии с экспертным заключением и дополнительным расчетом к экспертному заключению состав арендной ставки указывается участниками рынка в договоре аренды в одном из двух вариантов: арендная плата включает коммунальные платежи или арендная плата не включает коммунальные платежи (том 1 л.д. 225 об, том 2 л.д. 92).

Поскольку в стоимость арендной ставки объекта оценки коммунальные платежи не включаются, корректировка на включение в состав арендной ставки коммунальных платежей к объектам-аналогам N1 и N2 экспертом не применялась, поскольку из содержания объявлений о продаже указанных аналогов следует, что коммунальные услуги не входят в состав арендной платы либо оплачиваются по счетчикам. Указание апеллянта на то, что экспертом к указанным аналогам применена понижающая корректировка в размере 0, 92 опровергается представленными экспертом в материалы дела дополнительными расчетами к экспертному заключению (том 2 л.д. 92, 95).

Согласно объяснениям эксперта ФИО4 в связи с тем, что в тексте объявлений о продаже объектов-аналогов N 3 и N 4 сведения о включении коммунальных платежей в состав арендной платы отсутствуют, она исходила из допущения, что не указание продавцом данной информации свидетельствует о том, что стоимость коммунальных услуг является составной частью арендной ставки, в связи с чем, применила понижающую корректировку в размере 0, 92 к указанным аналогам.

Не основан на материалах дела довод апелляционной жалобы о том, что экспертом использована информация об обстоятельствах, произошедших после даты оценки (1 января 2019 года), поскольку из объявлений о продаже объектов-аналогов N2, N3 и N4 следует, что они размещены в 2016, 2017, 2018 годах, то есть до даты оценки (том 1 л.д. 233-235).

Согласно пояснениям эксперта ФИО4 указание в объявлениях о продаже даты обновления - 2020 год, подтверждает лишь тот факт, что на указанную дату объявление является актуальным и не свидетельствует о том, что объявление размещено в 2020 году (после даты оценки).

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Томского областного суда от 9 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного ответчика департамента по управлению государственной собственностью Томской области - ФИО2 - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Томский областной суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи