Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2022 г. по делу N 66а-277/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело УИД N 23OS0000-01-2021-000026-36 по административному исковому заявлению Джотаари Юрия Рантиковича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 6 октября 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, объяснения представителя административного истца Сколярино О.Н, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Джотаари Ю.Р. обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке ФИО10 N N от ДД.ММ.ГГГГ года кадастровой стоимости в размере рыночной принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 628+/- 69 кв.м, категория земель - земли населенного пункта, вид разрешенного использования - для строительства дома приема гостей с предприятием общественного питания (кафе); бытовое обслуживание; магазины; облуживание автотранспорта, амбулаторно-поликлиническое обслуживание; стационарное медицинское обслуживание, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2016 года в размере 67 299 720, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2016 года в размере 108 231 525, 24 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и плательщика налога на имущество.

Решением Краснодарского краевого суда от 6 октября 2021 года исковые требования Джотаари Ю.Р. удовлетворены частично, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы установлена по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной 77 554 000, 00 рублей; установлен период применения кадастровой стоимости с 1 февраля 2017 года и до 1 января 2021 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что государственная кадастровая стоимость была установлена в соответствии с нормами действующего законодательства, в связи с чем не может нарушать права административного истца; уменьшение кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости отрицательно повлияет на доходы бюджета; заключение эксперта не может быть признано допустимым доказательством ввиду наличия в нем нарушений, повлиявших на расчет рыночной стоимости спорного объекта. В частности, по мнению апеллянта, применение экспертом скидки на торг к объектам-аналогам N 1 и N 2, предназначенным для индивидуального жилищного строительства, как для земель под офисно-торговую застройку ошибочно; выбранные экспертом объекты-аналоги существенно отличаются по площади от объекта исследования; не сопоставимы с оцениваемым объектом по виду разрешенного использования, однако необходимая корректировка экспертом не применена.

Административным истцом поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

Иные участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены своевременно и надлежащим образом в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения представителя административного истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Джотаари Ю.Р. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 628+/- 69 кв.м, категория земель - земли населенного пункта, вид разрешенного использования - для строительства дома приема гостей с предприятием общественного питания (кафе); бытовое обслуживание; магазины; облуживание автотранспорта, амбулаторно-поликлиническое обслуживание; стационарное медицинское обслуживание, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждено записью о государственной регистрации права N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2016 года в соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 года N 2640 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" в размере 108 231 525, 24 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 1 февраля 2017 года.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником вышеуказанного объекта недвижимого имущества, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ФИО11 N N от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость данного объекта недвижимого имущества составила 67 299 720, 00 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности содержащейся в нем рыночной стоимости, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" (далее - "данные изъяты"

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" ФИО12 N N от ДД.ММ.ГГГГ года отчет об оценке ФИО13 N N от ДД.ММ.ГГГГ года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 года составила 77 910 000, 00 рублей.

Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края не согласился с данным заключением, представил на него замечания, принимая во внимание которые судом первой инстанции по делу назначена дополнительная судебная экспертиза по тем же вопросам и тому же экспертному учреждению.

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" ФИО14 N N от ДД.ММ.ГГГГ отчет об оценке ФИО15 N N от ДД.ММ.ГГГГ года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Отчет допускает неоднозначное толкование его результатов, вводит в заблуждение пользователей; информация, используемая оценщиком при подготовке отчета неоднозначна и не проверяема.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 года составляет 77 554 000, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта "данные изъяты" ФИО16 N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Суд первой инстанции, оценивая данное заключение, исходил из того, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, выводы дополнительной судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; приведено обоснование выбранного сравнительного подхода и метода сравнения продаж, равно как и отказ от использования других подходов и методов; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, с подбором трех объектов- аналогов, максимально идентичных объекту исследования, в силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, выявленные различия скорректированы поправками на торг (-8, 0% - среднее значение в доверительном интервале для активного рынка земельных участков под офисно-торговую застройку) и площадь (-0, 92 % для объектов-аналогов N 1 и N 2, -0, 89% для объекта-аналога N 3), с использованием согласно "Справочника оценщика недвижимости - 2014, т. 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", под редакцией Лейфера Л.А. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку при подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности.

Вопреки доводам департамента имущественных отношений Краснодарского края подбор объектов-аналогов осуществлен экспертом корректно, с соблюдением положений пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", согласно которому объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям.

Доводы апелляционной жалобы относительно необоснованного применения экспертом корректировки на торг для объектов-аналогов N 1 и N 2, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, как для земель под офисно-торговую застройку подлежат отклонению, поскольку согласно приложенным к заключению скриншотам объявлений о продаже, земельные участки, использованные экспертом в качестве объектов-аналогов N 1 и N 2, представляют собой земельные участки для коммерческой деятельности, следовательно, как верно указал эксперт в дополнительных пояснениях, возможно отнести к одному сегменту рынка с объектом исследования.

Применение понижающей корректировки на размер площади земельного участка экспертом обосновано ссылками на "Справочник оценщика недвижимости - 2014, т. 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", под редакцией Лейфера Л.А, стр. 133, масштабный фактор.

Отказ от применения корректировки на различия по виду разрешенного использования земельных участков, использованных в качестве аналогов, с оцениваемым объектом экспертом мотивирован надлежащим образом.

Доказательств наличия в юридически значимый период времени (на дату оценки 1 января 2016 года, являющейся ретроспективной) на рынке коммерческой недвижимости иных аналогов, более сопоставимых с объектом исследования по всем параметрам, и безосновательно не использованных экспертом в расчетах, апеллянтом не приведено.

Оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, сторонами по делу не приведено, и судебной коллегией не усматривается.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка, кроме дополнительного заключения эксперта, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтверждены несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена на основании заключения дополнительной судебной экспертизы "данные изъяты" N N от ДД.ММ.ГГГГ.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о незаконности судебного решения и необходимости его отмены суд апелляционной инстанции находит выводы суда обоснованными и не подлежащими переоценке.

Указания в апелляционной жалобе на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которым сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения судом должна быть указана дата подачи соответствующего заявления, судебная коллегия полагает необходимым дополнить решение суда, указав дату обращения Джотаари Ю.Р. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 29 декабря 2020 года.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 6 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Дополнить абзац второй решения Краснодарского краевого суда от 6 октября 2021 года указанием на дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N - 29 декабря 2020 года.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи