Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 02 марта 2022 г. по делу N 66а-239/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Сучковой Е.Г, при секретаре судебного заседания Ермаковой А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-538/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Владторг" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе министерства имущественных и земельных отношений Приморского края на решение Приморского краевого суда от 08 ноября 2021 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Вольной Е.Ю, выслушав объяснения представителя министерства имущественных и земельных отношений Приморского края ФИО1 поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя административного истца ФИО2 возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Владторг", являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - 2 993 048 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, установленная в размере 6 283 603, 62 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в представленном отчете об оценке, чем нарушаются права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей.

Решением Приморского краевого суда от 08 ноября 2021 года административное исковое заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 256 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 01 января 2020 года равной его рыночной стоимости в размере 2 993 048 рублей.

Датой подачи административного искового заявления постановлено считать 13 сентября 2021 года.

В апелляционной жалобе представитель министерства имущественных и земельных отношений Приморского края ФИО1 просит вышеуказанное решение отменить как незаконное и необоснованное, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы указано, что постановление, которым утверждена кадастровая стоимость, является действующим и не оспаривается, а административным истцом при обращении в суд реализовано право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Поскольку у представителя административного ответчика отсутствуют специальные познания в области оценочной деятельности, то к участию в судебном разбирательстве в качестве стороны по делу необходимо было привлечь Краевое государственное бюджетное учреждение "Центр кадастровой оценки Приморского края" (далее - КГБУ "ЦКО Приморского края"), деятельность которого непосредственно связана с определением кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Отчет об оценке, представленный административным истцом, по мнению апеллянта, необоснованно признан судом достоверным и допустимым доказательством. Оценщик Алексеева О.Ю, проводившая исследование, исключена из Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков 12 августа 2021 года, следовательно, отчет об оценке составлен лицом, не имеющим на это полномочий. Кроме того, данный отчет составлен с нарушением законодательства об оценочной деятельности и положений федеральных стандартов оценки, поскольку корректировка на такой ценообразующий фактор как "Вид использования" на основе вида разрешенного использования земельного участка введена некорректно и необоснованно, так как согласно договору аренды, земельный участок предоставлен для реализации инвестиционного проекта "Строительство магазина и объектов бытового обслуживания на территории города Владивостока".

Представителем администрации города Владивостока представлен отзыв на апелляционную жалобу, где заинтересованное лицо также просит отменить обжалуемое решение Приморского краевого суда. Представителем ООО "Владторг" направлены возражения относительно апелляционной жалобы.

В судебном заседании посредством видеоконференц-связи на базе Приморского краевого суда представитель министерства имущественных и земельных отношений Приморского края ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержала, против которых возражала представитель административного истца ФИО2.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва и возражений на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены правильного по существу решения суда, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора аренды земельного участка N от 14 февраля 2019 года административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 256 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Из договора аренды и приложения к нему усматривается, что арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края N87-п от 15 октября 2020 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края" утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 6 283 603, 62 рублей по состоянию на 01 января 2020 года. Датой внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости является 20 января 2021 года.

В обоснование заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости N от 04 июля 2021 года, выполненный оценщиком автономной некоммерческой организации "Апрайзер Групп" ФИО3, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года составляет 2 993 048 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке N, суд первой инстанции исходил из того, что названный отчет является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года NN297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года, и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Пунктом 3 ФСО N 3, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе названным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Согласно пункту 5 ФСО N3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет об оценке, предоставленный административным истцом, соответствует вышеуказанным положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, подготовлен оценщиком, обладающим правом на проведение подобного рода оценки.

Определение рыночной стоимости в отчете об оценке N является мотивированным и корректным. Отчет содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Отчет мотивирован, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

При таких данных отчет об оценке соответствует требованиям действующего законодательства, он правомерно признан достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а следовательно, правильно положен в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о недостоверности отчета об оценке по тому основанию, что на момент рассмотрения административного дела оценщик, проводивший исследование, исключен из Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков решением от 12 августа 2021 года, судебная коллегия находит ошибочными.

В данном случае на момент составления отчета об оценке N от 05 июля 2021 года, принятого судом в качестве достоверного и допустимого доказательства, оценщик ФИО3 являлась членом некоммерческой организации оценщиков, кроме того, представила документы, подтверждающие образование, страхование ответственности и сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Факт исключения оценщика из Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков не может являться основанием для безусловного и безосновательного признания недостоверными всех проведенных до 12 августа 2021 года ФИО3 исследований.

Подлежат отклонению доводы апеллянта, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, о том, что оценщиком необоснованно применена корректировка на такой ценообразующий фактор как "Вид использования" на основе вида разрешенного использования земельного участка, поскольку согласно договору аренды, земельный участок предоставлен для реализации инвестиционного проекта "Строительство магазина и объектов бытового обслуживания на территории города Владивостока".

В соответствии с пунктом 24 ФСО N1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Применение метода сравнения продаж в рамках использования сравнительного подхода обусловлено тем обстоятельством, что на дату оценки имелось достаточное количество доступной информации о ценах предложений земельных участков, а также возможность приведения необходимых корректировок. Кроме того, оценщик указал причины отказа от применения затратного и доходного подходов, проведя соответствующий анализ.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Проводя анализ рынка, оценщик произвел мониторинг предложений и сформировал выборку из 4 земельных участков объектов-аналогов на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблице, содержащейся в отчете об оценке, сведения в которой подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики.

Требований об абсолютной идентичности объекта оценки и объектов-аналогов федеральными стандартами оценки не установлено, а при наличии расхождений допускается последующее введение корректировок.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно подпункту "е" пункта 22 ФСО N7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения (ценообразующие факторы): вид использования и (или) зонирование.

В ходе проведения исследования оценщик пришел к обоснованному выводу о необходимости применения корректировки на вид использования и (или) зонирование.

Данная корректировка учитывает различия в разрешенном использовании объекта оценки и объектов-аналогов.

Оценщик установил, что объект-аналог 1 имеет вид разрешенного использования "Объекты розничной торговли, объекты общественного питания, объекты предпринимательской деятельности"; 2 - "Объекты розничной торговли"; 3 - "Объекты предпринимательской деятельности"; 4 - "Объекты бытового обслуживания". Объект оценки имеет вид разрешенного использования "Бытовое обслуживание". Установив указанные обстоятельства, оценщик правомерно в отношении цены объектов-аналогов 1, 2, 3 применил понижающую корректировку.

Указание апеллянта на то, что согласно договору аренды земельный участок предоставлен для реализации инвестиционного проекта "Строительство магазина и объектов бытового обслуживания на территории города Владивостока" не свидетельствует о необоснованности применения спорной корректировки, поскольку вид разрешенного использования земельного участка и цель его предоставления являются различными правовыми категориями.

Так, из договора аренды N следует, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования "Бытовое обслуживание", цель предоставления для реализации инвестиционного проекта: "Строительство магазина и объектов бытового обслуживания на территории города Владивостока" (п. 1.1.).

Наименование вида разрешенного использования (код 3.3.) приведено в соответствии с классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01 сентября 2014 года N540 (в соответствующей редакции).

В отчете об оценке относительно текущего использования спорного земельного участка также указано, что он готовится к реализации инвестиционного проекта "Строительство магазина и объектов бытового обслуживания на территории города Владивостока" (л.д. 44).

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

Достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих позицию административного ответчика, а также опровергающих выводы, изложенные в обжалуемом решении, в ходе судебного разбирательства апеллянтом представлено не было, кроме того, административным ответчиком в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ходатайство о проведении экспертизы по делу не заявлялось.

Ссылки в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что административный истец реализует свое право, а не оспаривает постановление, которым установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости, основано на неверном толковании норм права, поскольку непосредственное обжалование нормативного правового акта не является предметом административного искового заявления по настоящему административному делу.

Доводы апелляционной жалобы относительно необходимости привлечения в качестве стороны по делу КГБУ "ЦКО Приморского края" суд апелляционной инстанции также находит несостоятельными.

В ходе рассмотрения административного дела представителем министерства имущественных и земельных отношений Приморского края был представлен отзыв, в котором содержалось ходатайство о необходимости привлечения в качестве соответчика КГБУ "ЦКО Приморского края" в целях дачи пояснений относительно допущенных недостатков и нарушений в отчете об оценке, а также несоответствия такого отчета требованиям законодательства.

Согласно части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации под административным ответчиком понимается лицо, к которому предъявлено требование по спору, возникающему из административных или иных публичных правоотношений, либо в отношении которого административный истец, осуществляющий контрольные или иные публичные функции, обратился в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 43 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае, если при подготовке административного дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что административное исковое заявление подано не к тому лицу, которое должно отвечать по заявленным требованиям, суд с согласия административного истца заменяет ненадлежащего административного ответчика надлежащим. Если административный истец не согласен на замену административного ответчика другим лицом, суд может без согласия административного истца привлечь это лицо в качестве второго административного ответчика.

Исходя из изложенных положений следует, что не привлечение КГБУ "ЦКО Приморского края" в качестве стороны по делу в целях дачи пояснений относительно недостоверности отчета об оценке не может свидетельствовать о допущенных по делу судом первой инстанции нарушениях. Необходимость дачи пояснений по административному делу, обусловленная отсутствием специальных знаний у административного ответчика, не является основанием, предусмотренным частью 2 статьи 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для возможности процессуального соучастия.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства ходатайство со стороны административного ответчика о вызове сотрудника КГБУ "ЦКО Приморского края" в качестве специалиста по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости заявлено не было.

Судебная коллегия также отмечает, что КГБУ "ЦКО Приморского края" не обжаловало судебный акт по мотиву того, что учреждение не было привлечено к участию в административном деле, но вопрос о правах и об обязанностях которого был разрешен судом.

Иные доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, повторяют позицию административного ответчика, изложенную в суде первой инстанции, основаны на неверном толковании норм права, не содержат обстоятельств, которые не проверены и не учтены судом при рассмотрении административного дела, следовательно, не могут являться основанием для отмены или изменения обжалуемого решения.

Решение Приморского краевого суда вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований для его отмены или изменения в апелляционном порядке не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Приморского краевого суда от 08 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Приморского края - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Девятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Владивосток) через Приморский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: