Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 25 мая 2022 г. по делу N 66а-736/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре Корюкиной И.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-273/2022 по административному исковому заявлению Плотникова Андрея Геннадьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе Правительства Красноярского края на решение Красноярского краевого суда от 02 февраля 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А, выслушав представителя Правительства Красноярского края Баженова Д.Е, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Плотников А.Г, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 24: "данные изъяты", обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения его кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости - 15 864 144 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем затронуты права административного истца, уплачивающего арендные платежи, рассчитанные с использованием кадастровой стоимости.

Решением Красноярского краевого суда от 02 февраля 2022 года административное исковое заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24 "данные изъяты" "данные изъяты", в размере его рыночной стоимости - 15 864 144 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

С указанным решением суда не согласился административный ответчик Правительство Красноярского края, в апелляционной жалобе его представитель Баженов Д.Е. просит решение суда отменить.

В обоснование доводов жалобы указано, что судебное решение основано на недостоверном доказательстве - отчете об оценке N21/12-08, поскольку оценщик необоснованно не применил корректировки на наличие инженерных коммуникаций, скрыл информацию об обеспеченности земельного участка электроснабжением. При этом, согласно п. 1.12. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, при определении кадастровой стоимости должны учитываться обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной инфраструктурой (наличие инженерного обеспечения до границ земельного участка). Оценщик не указал источник информации по расчету корректировки на площадь с учетом коэффициента торможения -0, 1424.

Представитель административного истца Симоненко М.В. в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представитель Правительства Красноярского края Баженов Д.Е, принимал участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи, доводы жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции находит основания для ее удовлетворения.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24: "данные изъяты" "данные изъяты"

Плотников А.Г. является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды N 223 от 29 июля 2021 года, по условиям которого арендатор обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года в размере 21 851 608, 32 рублей определена постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, в подтверждение величины его рыночной стоимости административный истец представил в суд отчет об оценке N 21/12-08 от 17 декабря 2021 года, выполненный оценщиком Пятышевым Е.С, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24 "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2020 года составляет 15 864 144 руб.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке N 21/12-08, суд первой инстанции исходил из того, что названный отчет является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком, обладающим правом на проведение подобного рода оценки.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Отчет содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объектов оценки. Оценщиком проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Отчет мотивирован, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Довод апеллянта, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, о том, что оценщик необоснованно не применил корректировки на наличие инженерных коммуникаций, скрыл информацию об обеспеченности земельного участка электроснабжением, судебная коллегия не может признать обоснованным ввиду следующего.

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), предусмотрены положения, которые при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать.

Согласно подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения (ценообразующие факторы):

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждёнными распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года N 568-р, определены методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков, и при использовании метода сравнения продаж для оценки земельных участков к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки, одним из которых является инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) (раздел IV).

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно пункту 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку при оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только возможность/невозможность подключения к коммуникациям, наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются, то применение корректировки на обеспеченность земельного участка инженерной инфраструктурой не требуется, что соответствует пункту 20 ФСО N 7.

Отказ от применения корректировки оценщик Пятышев Е.С. обосновал тем, что инженерные улучшения являются улучшениями участка, а учитывая их равную доступность к инженерным сетям в границах города, корректировка на возможность подключения к коммуникациям не требуется.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами, также относительно оценки возможности подключения объекта оценки к коммуникациям отмечает, что спорный земельный участок, как и подобранные объекты-аналоги, расположены в черте города Красноярска и не являются труднодоступными (периферийными), в связи с чем, могут быть обеспечены основными инженерными сетями, поэтому корректировки на возможность подключения к коммуникациям нецелесообразны.

Ссылка апеллянта на пункт 1.12. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, согласно которым при определении кадастровой стоимости должны учитываться обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной инфраструктурой (наличие инженерного обеспечения до границ земельного участка), не свидетельствует о необоснованности отказа оценщика от применения корректировки на возможность подключения к коммуникациям, поскольку указанные методические рекомендации относятся к порядку определения кадастровой стоимости, тогда как основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24 "данные изъяты" являлось установление в отношении него рыночной стоимости.

Также не является обоснованным довод жалобы о том, что оценщик не указал источник информации по расчету корректировки на площадь с учетом коэффициента торможения -0, 1424, поскольку оценщиком указанный коэффициент получен путем индивидуального расчета с использованием данных, взятых из "Справочника оценщика недвижимости 2018. Земельные участки. Часть 2" под ред. Лейфера Т.А. (л.д. 49).

При таких данных отчет об оценке соответствует требованиям действующего законодательства, он правомерно признан достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а следовательно, правильно положен в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, при наличии которых требуется дополнительная проверка отчета об оценке путем назначения судебной экспертизы.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, решение суда является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для его отмены или изменения не усматривается.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 02 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Красноярского края - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи