Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 мая 2022 г. по делу N 33-19158/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Новиковой О.А., судей Гусевой О.Г., Козиной Т.Ю., при помощнике судьи Исаеве М.М., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Новиковой О.А. дело по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО "СТРОЙПЛЮС" Новикова Павла Васильевича на решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 18 мая 2021 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований ООО "Стройплюс" в лице конкурсного управляющего Новикова Павла Васильевича к Ларкину Сергею Арсентьевичу о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Стройплюс" в лице конкурсного управляющего Новикова П.В. обратилось с иском к Ларкину С.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве N СП7/б-135к-35Д от 03.07.2012 года в размере 175 317 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что 03.07.2012 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве N СП7/б-135к-35Д, в соответствии с условиями которого истец обязался передать ответчику объект недвижимости, а участник обязался уплатить цену договора в размере, определенном договором, и принять объект долевого строительства в порядке, предусмотренном договором. Объект долевого строительства был построен, ему присвоен почтовый адрес адрес.

В связи с введением в отношении ООО "Стройплюс" процедуры банкротства, передача жилых помещений осуществлена судебным актом от 24.12.2019, в соответствии с которым ответчику передана квартира N 135 в жилом доме N 7 по адресу: адрес. Согласно итоговым данным обмеров площадь помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения. Обмеры сделаны кадастровым инженером. После окончательных обмеров площадь квартиры ответчика изменилась с 52, 04 кв.м (проектная площадь) до 55, 4 кв.м, т.е. увеличилась на 3, 36 кв.м, стоимость 1 кв.м равна 52 177 руб. 76 коп.; в добровольном порядке доплата ответчиком не произведена, что и послужило поводом для обращения в суд.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца на заявленных исковых требованиях настаивал, ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, представил письменный отзыв на иск, в котором указал, что истец не представил доказательств увеличения площади квартиры, по полученным сведениям БТИ не производило обмер квартиры ответчика.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит конкурсный управляющий ООО "СТРОЙПЛЮС" Новиков П.А. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в отсутствие конкурсного управляющего ООО "СТРОЙПЛЮС" Новикова П.В, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя конкурсного управляющего, ответчика и его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на них, судебная коллегия полагает, что постановленное судом решение подлежит отмене с вынесением нового решения по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 03.07.2012 между ООО "Стройплюс" и Ларкиным С.А. заключен договор участия в долевом строительстве N СП7/б-135к-35Д, в соответствии с условиями которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением третьих лиц (подрядчиков, субподрядчиков и иных лиц) построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, передать объект долевого строительства участнику, указанный в пункте 1.1 договора, общей площадью (с учетом площади помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) 52, 04 кв.м, а участник обязался уплатить цену договора в размере, определенном разделом 4 договора, и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 4.1 договора, цена его определена равной 2 715 330 руб. 63 коп, исходя из стоимости 1 кв.м в размере 521 77 руб. 76 коп.

Пунктом 1.1 договора установлено, что общая площадь объекта долевого строительства, включая площади помещений вспомогательного назначения, лоджий, балконов, террас составляет 52, 04 кв.м. Проектная площадь лоджий учтена в настоящем договоре с понижающим коэффициентом 0, 5 для балконов и 0, 3- террас. Адрес объекта, фактический номер объекта, его характеристики (в том числе площади жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий/террас) уточняются после окончания строительства (создания) дома. Уточнение площади объекта производится после ввода дома в эксплуатацию и проведения обмеров органами технической инвентаризации.

Стороны пришли к соглашению, что фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику долевого строительства объекта может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора ("доли участия") в порядке, предусмотренном условиями настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора участия, в случае увеличения площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ, участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную "долю участия" путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2019 г. (дата оглашения резолютивной части решения) по делу NА40-195154/2017 ООО "СТРОЙПЛЮС" (ИНН 5003051676, ОГРН 1045000919732, юридический адрес: адрес, адрес, адрес, ОАО "Марьинская Птицефабрика") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на один год с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Конкурсным управляющим утверждён фио (ИНН: 772109351283; СНИЛС: 094-275-483-97; адрес для корреспонденции: 121099, г. Москва, а/я 1; тел.: +7 (916) 183-87-71; член Ассоциации МСОПАУ ? Ассоциация Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих, (ИНН 7701321710, ОГРН 1027701024878, адрес: 125362, г. Москва, ул. Вишневая, д. 5).

Сведение о признании ООО "СТРОЙПЛЮС" несостоятельным (банкротом), открытии конкурсного производства и утверждении конкурсного управляющего были опубликованы Новиковым П.В. на сайте Единого Федерального реестра ведений о банкротстве 01 апреля 2019 г, номер сообщения 3627690, а также в печатной версии газеты Коммерсантъ 13 апреля 2019 г.

Объект долевого строительства введен в эксплуатацию 12.09.2019 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 77-246000-009117-2019 от 31.07.2019, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

На основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда

г. Москвы от 24.12.2019 участникам долевого строительства, в том числе Ларкину С.А, передано в собственность жилое помещение в жилом доме квартира N 135 в жилом доме N 7 по адресу: адрес.

13.11.2018 ответчик Ларкин С.А. признан потерпевшим по уголовному делу

N 11701453010000030, которое возбуждено в отношении неустановленных лиц из числа сотрудников ООО "СтройПлюс", ответчик включен в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства домов и чьи права нарушены, что следует из распоряжения N 77-02-733/6 от 23.12.2016 Москомстройинвест.

Как следует из искового заявления, истец указывает, что площадь полученной квартиры увеличилась с 52, 04 кв.м (проектная площадь) до 55, 4 кв.м, т.е. увеличилась на 3, 36 кв.м. Таким образом, к ответчику предъявлено требование о доплате в сумме 175 317 руб, исходя из стоимости 1 кв.м равной 52 177 руб. 76 коп, ответчиком обязанность по доплате цены договора не исполнена.

21.11.2019 истец направил ответчику уведомление о доплате стоимости объекта.

В подтверждение факта увеличения площади переданного ответчику объекта-квартиры, истец представил документ в виде таблицы, в которой приведены данные по площади объектов, в том числе объекта под номером 135, как пояснил представитель истца, данный документ является экспликацией и составлен кадастровым инженером.

Разрешая спор, учитывая, что согласно условия пункта 4.4.1 договора участия в долевом строительстве окончательные обмеры квартиры производятся исключительно БТИ, в то же время доказательств проведения таких обмеров БТИ истцом не представлено, факт превышения фактической площади квартиры относительно ее проектной площади документами БТИ не подтвержден, кроме того, истцом не подтверждено, что превышение фактической площади имело место по объективным строительно-техническим причинам, а не связано с самовольным изменением истцом площади квартиры и соответственно ее цены в строившемся доме, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности заявленных требований, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.

Между тем судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

В силу статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из содержания заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве N СП7/б-135к-35Д от 03.07.2012 многоквартирного жилого дома следует, что окончательная сумма доли участия участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства дома в соответствии с общей площадью квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), по данным обмеров БТИ, при расхождении площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ, с площадью квартиры, стороны производят дополнительные расчеты (пункт 4.4).

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости.

Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ (часть 2 статьи 36 упомянутого закона).

Таким образом, в соответствии с Федеральным законом "О кадастровой деятельности" с 01 января 2013 года правом осуществления кадастровой деятельности, обладает кадастровый инженер, при этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 1 января 2013 года, следовательно, обмеры, сделанные кадастровым инженером, являются допустимыми доказательствами по смыслу ст. 60 ГПК РФ для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной, (обмеры БТИ для домов, построенных с 2013 года не составляются).

Таким образом, исходя из условий заключенного между сторонами договора, дополнительный расчет по договору производится сторонами после завершения строительства дома и обмеров, сделанных кадастровым инженером, т.е. не ранее 12.09.2019, когда объект введен в эксплуатацию.

Согласно пункту 1.1 договора проектная площадь лоджий учтена в договоре с понижающим коэффициентом 0, 5 балконов и террас - с понижающим коэффициентом 0, 3. Проектная площадь всего жилого помещения с учетом понижающего коэффициента составила 52, 04 кв.м.

После окончательных обмеров фактическая площадь квартиры ответчика составила с учетом понижающего коэффициента 55, 4 кв.м, т.е. увеличилась по сравнению с проектной площадью на 3, 36 кв.м, в связи с чем недоплата за площадь, исходя из 52 177 руб. 76 коп. за 1 кв.м, составила 175 317 руб.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно пунктам 1, 2 статьи 5 вышеупомянутого Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

При заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, в связи с чем требование о дополнительной оплате передаваемой площади соответствует условиям договора.

Кроме того, в отношении ООО "СТРОЙПЛЮС" открыто конкурсное производство, а в силу специального законодательного регулирования в данной процедуре банкротства зачет, нарушающий очередность и пропорциональность удовлетворения требований кредиторов, недопустим (абзац 3 пункт 8 статьи 142 Закона о банкротстве), следовательно, наличие у ООО "СТРОЙПЛЮС" задолженности перед участником строительства какой-либо задолженности не препятствует удовлетворению иска о взыскании с ответчика задолженности по оплате за фактически увеличившуюся площадь построенного помещения.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, руководствуясь приведенными нормами действующего законодательства, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не было оснований, предусмотренных законом, для отказа в иске, в связи с чем постановленное решение нельзя признать законным и оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Исходя из условий договора и принятых Ларкиным С.А. на себя обязательств по договору, ответчик обязан произвести доплату цены договора, составляющую разницу между строительной (фактической, с учетом понижающих коэффициентов) и проектной площадью квартиры, что составляет 175 317 руб, в связи с чем, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию указанная сумма. При этом коллегия также учитывает, что на основании судебного постановления право собственности истца на переданный объект долевого строительства было зарегистрировано в установленном законом порядке и поставлено на кадастровый учет.

На основании статей 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 4 706 руб. 34 коп, за подачу апелляционной жалобы в размере 3 0000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 18 мая 2021 года отменить, принять новое решение.

Иск удовлетворить.

Взыскать с Савенкова Сергея Ивановича в пользу ООО "СТРОЙПЛЮС" задолженность по договору участия в долевом строительстве N СП7/б-135к-35Д от 03 июля 2012 года в размере 175 317 руб, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 706 руб. 34 коп.

Председательствующий

Судьи: