Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 02 июня 2022 г. по делу N 66а-976/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-240/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001463-90) по административному исковому заявлению Синева Виктора Александровича к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 22 февраля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, позицию представителя административного истца ФИО8, возражавшей против удовлетворения требований апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Синев В.А. обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1397, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 июля 2021 г.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником указанного нежилого здания, стоимость которого согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 28 июля 2021 г. составляет 33 910 213, 98 руб. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость, определенную оценщиком ООО "Центр оценки и судебной экспертизы "Потенциал" ФИО5, согласно отчету N 2021-004, выполненному 28 октября 2021 г, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 22 февраля 2022 г. удовлетворено частично административное исковое заявление Синева В.А.

Установлена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" площадью 1 397, 9 кв.м, по состоянию на 28 июля 2021 г. в размере 26 255 698 руб.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не разрешался.

Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе административный ответчик, ссылаясь на правовую позицию, выраженную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 г. N 15-П, полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимого имущества. Кроме того, департамент полагает судебную экспертизу АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" ненадлежащим доказательством по данному делу, поскольку факт расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью составляет более 22 %.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО8 возражала против удовлетворения требований апелляционной жалобы.

Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, Синев В.А. является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1397, 9 кв.м, наименование - спортивно-оздоровительный комплекс, расположенного по адресу: "адрес".

Право собственности на указанное нежилое здание зарегистрировано 28 июля 2021 г, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11 ноября 2021 г. N КУВИ-002/2021-148733688.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 33 910 213, 98 руб. была определена по состоянию на 28 июля 2021 г. ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Закона N 237-ФЗ при постановке здания на государственный кадастровый учет и в соответствии со статьей 18 Закона N 237-ФЗ с 28 июля 2021 г. по 1 января 2022 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством РФ.

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 9 декабря 2021 г. N 27-19665-БВ/21 и письме ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" от 17 мая 2022 г. N 01-12/1721 (л.д. 182-183 том 1, 216-217 том 2).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости Синев В.А. просит суд установить кадастровую стоимость согласно отчету N 2021-004, выполненному 28 октября 2021 г, оценщиком ООО "Центр оценки и судебной экспертизы "Потенциал" ФИО5, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 28 июля 2021 г. составляет 25 196 937 руб.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности вышеуказанного отчета оценщика определением Краснодарского краевого суда от 13 декабря 2021 г. назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта N АК-006-01/22 от 31 января 2022 г, выполненного экспертом АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО6 рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 28 июля 2021 г. составляет 26 255 698 руб.

Разрешая административный спор, суд первой инстанции, руководствуясь Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", исследовав и оценив представленные доказательства, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, подтвержденной заключением судебной оценочной экспертизы N АК-006-01/22, выполненным 31 января 2022 г. АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз", которое признал надлежащим доказательством.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По результатам изучения представленных материалов экспертом установлено, что предметом оценки является нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 1397, 9 кв.м, наименование - спортивно-оздоровительный комплекс, расположенное по адресу: "адрес".

Из содержания заключения N АК-006-01/22 от 31 января 2022 г. следует, что исследование проводилось с применением затратного подхода.

От использования сравнительного и доходного подходов эксперт отказался, обосновав отсутствием на дату оценки достаточного количества объектов-аналогов и отсутствием достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущий доход, который способен приносить объект оценки, а также связанные с ним расходы.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Согласно пункту 24 данного стандарта затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; а также в случае, если оценка недвижимости соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Согласно подпункту "е" пункта 24 ФСО N 7 расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных;

Для расчета стоимости нового строительства (затрат на создание объекта) экспертом выбран в рамках затратного подхода метод удельных затрат на единицу площади или объема (метод сравнительной единицы), которая рассчитана в следующей последовательности: расчет стоимости на возведение нового аналогичного объекта; получение восстановительной стоимости; определение износа; уменьшение восстановительной стоимости на величину износа.

В рамках затратного подхода расчет затрат нового строительства (стоимости замещения) выполнен экспертом с использованием справочника укрупненных показателей стоимости строительства "КО-ИНВЕСТ" "Общественные здания", 2020 г.

В качестве аналога для определения стоимости воспроизводства оцениваемого здания согласно справочнику КО-ИНВЕСТ принято сопоставимое здание, код - ru.ОЗ.07.000.0056.

При расчете стоимости замещения экспертом применена дифференциация стоимостных показателей по классам качества зданий, а также ввиду неполного соответствия объектов экспертизы объектам-аналогам расчет рыночной стоимости затратным подходом произведен с учетом поправок на сейсмичность, на отличия в конструктивных элементах, объеме, на прибыль предпринимателя, региональный коэффициент по классам конструктивных систем, на индекс цен.

Размеры примененных экспертом коэффициентов обоснованы, в связи с чем судебная коллегия полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении эксперт подробно описал техническое состояние объекта, определен и принят во внимание износ здания.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации.

Суд приходит к выводу о том, что вопреки доводам административного ответчика, заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

Судебная коллегия, изучив и исследовав, имеющиеся в материалах административного дела доказательства о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе отчет N 2021-004 от 28 октября 2021 г. оценщика ООО "Центр оценки и судебной экспертизы "Потенциал" ФИО5 приходит к выводу, что он не может быть принят за основу при установлении рыночной стоимости, поскольку оценщиком при проведении оценочной экспертизы не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

При таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края относительно расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки в размере более 22 %, определенного на основании заключения судебной оценочной экспертизы N АК-006-01/22, выполненного 31 января 2022 г, АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО6, не может быть принят во внимание судом апелляционной инстанции, ввиду отсутствия доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по их мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости не выйдет за границы допустимого интервала.

Иные доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о дополнении резолютивной части решения указанием на период применения установленной судом кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 марта 2022 г. N 488 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края в 2021 г." ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" в отношении нежилого с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. определена новая кадастровая стоимость в размере 33 871 468, 06 руб. соответственно, то оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная решением суда первой инстанции, является архивной.

Учитывая указанное обстоятельство, сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого здания могут применяться на период применения установленной кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N с 28 июля 2021 г. по 1 января 2022 г.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 22 февраля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Дополнить решение суда указанием на период применения установленной кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N с 28 июля 2021 г. по 1 января 2022 г.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 июня 2022 г.

Председательствующий

Судьи