Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 23 июня 2022 г. по делу N 66а-620/2022

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Вдовиченко С.В, судей Морозковой Е.Е, Семеновой И.А, при секретаре судебного заседания - помощнике судьи Агафоновой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-14/2022 по административному исковому заявлению Колосовникова Федора Александровича об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Курганской области "Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости" и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, по апелляционной жалобе Колосовникова Федора Александровича на решение Курганского областного суда от 04 февраля 2022 года, которым в удовлетворении административного иска отказано.

Заслушав доклад судьи Вдовиченко С.В, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Колосовников Ф.А, являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, обратился в суд с административным иском о признании незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Курганской области "Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости" (далее - ГБУ Курганской области "Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости") NОРС-45/2021/000504 от 29 октября 2021 года и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, в размере его рыночной стоимости, равном 6 855 500 руб.

Решением Курганского областного суда от 04 февраля 2022 года в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Административный истец Колосовников Ф.А, в лице своего представителя Евреинова А.М, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, административные исковые требования удовлетворить.

Относительно апелляционной жалобы ГБУ Курганской области "Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости", департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области представлены письменные возражения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, заинтересованные лица не явились.

В письменном заявлении представитель административного истца просил рассмотреть дело в его отсутствие и административного истца.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в порядке статьи 308 КАС РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N237-ФЗ, Закон о кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона N237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N237-ФЗ или Федеральным законом N135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона N237-ФЗ).

Федеральным законом от 31 июля 2020 года N269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон N237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона N237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом, статьей 22.1 Федерального закона N237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона N269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N237-ФЗ.

Вместе с тем пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением правительства Курганской области от 23 декабря2020 года N443 установлена дата перехода к применению в Курганской области положений статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ - 1 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости может быть пересмотрена и установлена решением соответствующего бюджетного учреждения, которым является, как правильно установилсуд первой инстанции, ГБУ Курганской области "Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости".

Колосовников Ф.А. является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N - нежилого помещения, общей площадью 1 511, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 сентября 2020 года утверждена постановлением департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 года N52-П в размере 14 711 433, 52 руб, которая является налоговой базой для исчисления налога на имущество юридических лиц.

12 октября 2021 года Колосовников Ф.А. обратился в ГБУ Курганской области "Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости" в порядке статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 6 855 500 руб. по состоянию на 21 сентября 2021 года, предоставив отчет об оценке N2021-07/115 от 28 сентября 2021 года, подготовленный оценщиком ООО "РОК "Ломакин и Ко" Ломакиным В.В.

29 октября 2021 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ, решением ГБУ Курганской области "Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости" NОРС-45/2021/000504 отказано в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 21 сентября 2021 года в размере 6 855 500 руб. на основании пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ, в связи с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости.

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ административным истцом не оспариваются.

В соответствии с частью 11 Федерального закона N237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Часть 12 статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ предусматривает, что в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

С учетом приведенных положений, а также установленного порядка рассмотрения административных дел данной категории, требований пункта 4 части 2 статьи 226 КАС РФ, в предмет доказывания по настоящему делу не входит установление нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке, которые не были положены в основу отказа бюджетного учреждения в удовлетворении Колосовникову Ф.А. об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Основанием для отказа административному истцу в удовлетворении заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости явились нарушения законодательства об оценочной деятельности (пункт 5 ФСО N3) при составлении отчета об оценке N2021-07/115, подготовленного оценщиком ООО "РОК "Ломакин и Ко" Ломакиным В.В, которые перечислены в разделе V решения ГБУ Курганской области "Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости" NОРС-45/2021/000504, а именно:

- в рамках сравнительного подхода оценщик необоснованно не вносит понижающую поправку на физическое состояние здания для объекта-аналога N2, который отличается по физическому состоянию с объектом оценки;

- в итоговой таблице расчетов оценщик некорректно проводит очистку объекта оценки от доли земельного участка, при этом оценщик, являясь членом Ассоциации "Русское общество оценщиков", не соблюдает стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой ассоциацией оценщиков;

- оценщиком допущены ошибки в описании физического состояния объектов-аналогов.

Исследовав и оценив отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, отобрав в судебном заседании пояснения оценщика Ломакина В.В. относительно содержания отчета, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки, пришел к выводу о наличии оснований у бюджетного учреждения для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, представленного административным истцом.

Данные выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм закона и соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия соглашается с выводами о необоснованности вмененного нарушения оценщику при составлении отчета относительно некорректного проведении оценщиком очистки объекта оценки от доли земельного участка и несоблюдении им стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой ассоциацией оценщиков, членом которой оценщик, поскольку оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, а применение метода распределения в рамках сравнительного подхода с целью отчистки объекта недвижимости от стоимости земельного участка не противоречило действующему законодательству.

Судом обоснованно отклонены доводы бюджетного учреждения о том, что оценщиком не был соблюден пункт 25 ФСО N7 ввиду того, что им не приведено описание выбранного метода (методов) при отчистке объекта недвижимости от стоимости земельного участка, поскольку указанные обстоятельства не являлись основанием для принятия оспариваемого решения.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299 (ред. от 06 декабря 2016 года) (далее - ФСО N3) отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Пунктом 5 ФСО N3 предусмотрено, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

-в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

-информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

-содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно отчету об оценке N2021-07/115 от 28 сентября 2021 года, подготовленного оценщиком ООО "РОК "Ломакин и Ко" Ломакиным В.В. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 6 855 500 руб. с учетом НДС (20%) и 5 712 900 руб. без учета НДС (20%).

Согласно описанию технического состояния оцениваемого объекта с кадастровым номером N следует, что на момент оценки нежилое помещение не используется, но после проведения капитального ремонта может использоваться в качестве объекта административного назначения; каменный фундамент, имеются трещины, сколы, выпадение камней в подземной части; стены кирпичные - выветривание швов, трещины в кладке; крыша скатная; полы - деревянные окрашенные, частично оклеены керамической плиткой, полы поражены грибком, сильная просадка, изломы, местами разрушены; проемы оконные: деревянные окрашенные, оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены жучком и гнилью, створки не открываются или выпадают, все сопряжения нарушены; проемы дверные - деревянные окрашенные, коробки(колодцы) местами повреждены и поражены гнилью, наличники местами утрачены, обвязка полотна повреждена; наружная отделка: оштукатурено, побелено, окрасочный слой потрескался, потемнел, загрязнился, местами отслоение и вздутия; внутренняя отделка - местами полная утрата красочного слоя и основания. Состояние внутренней отделки - требует капитального ремонта.

Оценщиком физическое состояние здания - объекта оценки определено как удовлетворительное на основании Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденные приказом Минкоммунхоза РСФСР от 27 октября 1970 года N404, согласно которому отнесение к удовлетворительной оценке физического состояния здания (по классификации степени повреждения строения) можно отнести, когда наличие конструктивных элементов в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капительного ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

Какого-либо анализа отнесения объекта оценки и объекта-аналога N2 к удовлетворительной оценке физического состояния зданий, отчет не содержит.

Судом первой инстанции установлено, что объект оценки и объект-аналог N2 отличаются по физическому состоянию, а именно, в отношении объекта-аналога N2 наблюдается произведенный капитальный ремонт здания: вставлены стеклопакеты, заменена кровли, здание обшито сайдингом.

Установленные обстоятельства подтверждаются имеющимся фотоматериалом собранным оценщиком, пояснениями оценщика и подтверждены административным истцом в апелляционной жалобе.

Доводы апелляционной жалобы о том, что объект аналог N2, с учетом его года постройки, не может иметь хорошее состояние, а те улучшения, которые были произведены (вставлены стеклопакеты, заменена кровля, здание обшито сайдингом) относятся к состоянию внутренней и внешней отделки, не могут быть приняты с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N1 объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из показаний допрошенного в суде первой инстанции свидетеля - оценщика Ломакина В.В. следует, что техническое состояние здания объекта-аналога N2 и его конструктивные элементы им определены по визуальному осмотру фотоматериала в общедоступной информации, и с учетом года постройки здания. При этом, к капитальному ремонту относится, в том числе замена инженерных коммуникаций, ремонт крыши, фасада.

Таким образом, при выявлении разного физического состояния объекта оценки и объекта-аналога N2, о чем свидетельствует наличие ремонта крыши, фасада у аналога N2, и возможность использования объекта оценки только после проведения капитального ремонта, оценщик в отчете определилфизическое состояние объекта оценки и объекта-аналога N2 одинаково - как удовлетворительное, в связи с чем суд первой инстанции правильно пришел к выводу о наличии выявленного бюджетным учреждением нарушения при составлении отчета - необоснованное не применение оценщиком в рамках сравнительного подхода понижающей поправки на физическое состояние здания для объекта-аналога N2, который отличается по физическому состоянию с объектом оценки.

Поскольку из содержания отчета об оценке следует, что оценщик при составлении отчета учитывал удовлетворительное состояние объекта оценки и объектов-аналогов N1 и N2, то указание в тексте отчета о нахождении их в хорошем состоянии, является технической опечаткой, что правильно установилсуд.

Доводы жалобы о том, что ранее в своих решениях административный ответчик неоднократно соглашался с выводами оценщика об удовлетворительном физическим состоянии объекта-аналога N2 не могу быть приняты, поскольку обстоятельства, установленные бюджетным учреждением по другим решениям, относятся к отчетам оценки по иным оцениваемым объектам.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда и установленные им обстоятельства, не содержат оснований для отмены судебного акта, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 177, 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение суда Курганского областного суда от 04 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Колосовникова Федора Александровича об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения - без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи