Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 мая 2022 г. по делу N 33-14747/2022

судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лемагиной И.Б., судей Егоровой Ю.Г., Щербаковой А.В., при помощнике Егоровой А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Щербаковой А.В. дело по апелляционной жалобе истца Цурцумия О.В. и по апелляционной жалобе лица не привлеченного к участию в дело Валиева Ф.Т.о. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 15 сентября 2021 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Цурцумия Олега Витальевича к ООО "Эдиум-трейд" в лице конкурсного управляющего Маевского Романа Александровича, ООО "Консалтинг капитал", ЭТП "Пром-Консалтинг", Лукомской Алисии Владиславовне о признании недействительными торгов, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истец Цурцумия О.В. обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам ООО "Эдиум-трейд" в лице конкурсного управляющего Маевского Р.А, ООО "Консалтинг капитал", ЭТП "Пром-Консалтинг", Луковской А.В. и, изменив заявленные требования, просит признать недействительными торги от 04.06.2021, организованные ООО "Консалтинг Капитал" по реализации имущества ООО "Эдиум-трейд", признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости здания, расположенного по адресу: адрес кадастровым номером ***, заключенный по результатам торгов с Луковской А.В, ссылаясь на то, что указанные торги были организованы и проведены с существенными нарушениями, в частности обязательным условием допуска лиц к участию в торгах являлось предоставление подписанного договора о задатке, который был определен в размере 10% от начальной стоимости продажи недвижимого имущества - 56156014 руб. 57 коп, задаток в таком значительном размере создает необоснованные препятствия к участию в торгах. Также указывает на то, что срок действия отчета, на основании которого была определена начальная продажная цена спорного объекта недвижимости истек, что также свидетельствует о нарушении, допущенном при проведении торгов, влекущих, по мнению истца, их недействительность. Кроме того указал, что в состав недвижимого имущества, выставленного на торги было включено имущество, права на которое с 2017 года не принадлежат должнику, а именно в состав имущества должника был включен земельный участок с кадастровым номером ***, тогда как договор долгосрочной аренды заключенный между должником и ДГИ адрес был расторгнут в на основании решения Арбитражного суда адрес от 07.07.2017 Указанные нарушения, по мнению истца, как в совокупности, так и каждое в отдельности, являются основанием для признания спорных торгов недействительными.

В судебном заседании представитель истца по доверенности *** заявленные требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика ООО "Эдиум-Трейд" в лице конкурсного управляющего Общества Маевский Р.А. по доверенности *** в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам, приведенным в письменных возражениях, приобщенным к материалам дела.

Представитель ответчика ООО "Консалтинг Капитал" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил в суд возражения на исковое заявление, в которых просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований по изложенным в них доводам.

Ответчик Луковская А.В, представитель ответчика ЭТП "Пром-Консалтинг", представитель третьего лица Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд первой инстанции постановилвышеприведенное решение, об отмене которого просит по доводам апелляционным жалобам истец Цурцумия О.В. и лицо не привлеченное к участию в дело Валиев Ф.Т.о.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Валиева Ф.Т.о. по доверенности ***, поддержавшую доводы своей апелляционной жалобы, Луковскую А.В. и представителя

ООО "Эдиум-Трейд" по доверенности ***, возражавших против доводов апелляционных жалоб, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, извещавшихся о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.

В силу положений ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции достоверно и правильно установилимеющие значения для дела фактические обстоятельства, дал им надлежащую юридическую оценку, правильно применил положения действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что решением Арбитражного суда адрес от 18.04.2018 по делу N *** ООО "Эдиум-Трейд" признано банкротом, в отношении Общества открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев (л.д. 6 - 7).

Определением Арбитражного суда адрес от 19.02.2020 конкурсным управляющим ООО "Эдиум-Трейд" утвержден Маевский Р.А. (л.д. 8).

15.04.2021 между ООО "Эдиум-Трейд" в лице конкурсного управляющего Маевского Р.А. и ООО "Консалтинг Капитал" заключен договор поручения на организацию и проведение торгов по реализации имущества (л.д. 10 - 11).

В соответствии с п. 1.1 договора продавец поручает организатору торгов совершить за счет имущества должника от имени продавца юридические и фактические действия по организации и проведению открытых торгов в электронной форме в форме аукциона с закрытой формой предложения о цене или торги посредством публичного предложения на электронной торговой площадке *** по продаже имущества принадлежащего продавцу.

В соответствии с п. 1.2 договора перечень имущества, подлежащего продаже на открытых торгах в соответствии с условиями настоящего договора: лот N 1 - здание, назначение нежилое, кадастровый номер ***, дата постройки 1955 год, общей площадью 388, 9 кв.м, расположенное по адресу: ***, вид права: собственность, ограничение (обременение) прав: запрещение регистрации; право долгосрочной аренды земельного участка общей площадью 220 кв.м.

Пунктом 2.2 договора установлена начальная цена лота N *** - 56156014 руб. 57 коп, без учета НДС.

Начальная продажная цена указанного имущества определена на основании отчета N *** от 26.11.2020, подготовленного ООО "Ценсус" (л.д. 14 - 88).

22.04.2021 опубликовано объявление о проведении торгов по реализации имущества должника ООО "Эдиум-Трейд" (л.д. 9), с указанием организатора торгов, даты и времени проведения торгов, порядка подачи заявок, даты и времени начала приема заявок и окончания приема заявок, также указано место проведения торгов и имущество выставленное на торги.

Согласно протоколу об определении участников торгов N *** от 03.06.2021, в спорных торгах приняли участие: ООО ИК "Партнер", Луковская А.В, Осипов В.В, адрес (л.д. 121 - 122).

07.06.2021 опубликовано сообщение о результатах спорных торгов, согласно которому победителем торгов стала Луковская А.В. (л.д. 135).

12.07.2021 между Луковской А.В. и ООО "Эдиум-Трейд" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с проведенными торгами в форме аукциона, предметом которого является недвижимое имущество: здание, назначение нежилое, кадастровый номер ***, общей площадью 388, 9 кв.м, расположенное по адресу: адрес, д. 18, вид права: собственность, ограничение (обременение) прав: запрещение регистрации.

Руководствуясь положениями ст. 448 ГК РФ, о ценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции при шел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объёме.

Доводы о значительном размере задатка, определенном в размере 10% от начальной продажной стоимости спорного имущества суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание, поскольку указанное требование не нарушает прав истца по сравнению с другими участниками торгов, так как в равной мере распространялось на всех участников торгов, кроме того, задаток подлежал возврату истцу, в случае если бы он принял участие в торгах и не стал бы их победителем.

Таким образом, требование о внесении задатка в установленном организатором торгов размере и порядке, в равной степени распространялось на всех участников торгов, в связи с чем не может расцениваться как нарушающее право истца по сравнению с другими участниками торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в течение десяти рабочих дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о результатах инвентаризации имущества должника конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить конкурсному управляющему требование о привлечении оценщика с указанием состава имущества должника, в отношении которого требуется проведение оценки.

В течение двух месяцев с даты поступления такого требования конкурсный управляющий обязан обеспечить проведение оценки указанного имущества за счет имущества должника.

В соответствии с п. 3 ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Как указано выше, начальная продажная цена спорного имущества была определена на основании отчета N ***, подготовленного ООО "Ценсус" 26.11.2020, в то время как объявление о проведении спорных торгов опубликовано 22.04.2021.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что на момент публикации объявления о проведении торгов, отчет N ***, подготовленный 26.11.2020 ООО "Ценус", на основании которого была определена начальная продажная стоимость спорного имущества, вопреки доводам представителя истца, являлся действующим, оснований для проведения повторной оценки спорного имущества не имелось.

Также суд первой инстанции не принял во внимание доводы представителя истца о том, что в состав недвижимого имущества, выставленного на торги было включено имущество, права на которое с 2017 года не принадлежат должнику, а именно в состав имущества должника был включен земельный участок с кадастровым номером ***, тогда как договор долгосрочной аренды заключенный между должником и ДГИ был расторгнут на основании решения Арбитражного суда адрес от 07.07.2017.

Отклоняя данные доводы, суд исходи л из того, что из договора купли-продажи спорного имущества, заключенного между Луковской А.И. и ООО "Эдиум-Трейд" по результатам торгов, проведенных в форме аукциона, предметом данного договора является здание с кадастровым номером ***, общей площадью 388, 9 кв.м, расположенное по адресу: ***, при этом собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет безусловное преимущественное право аренды земельного участка в силу закона, на основании п. 3 ст. 35 ЗК РФ.

Кроме того, разрешая заявленные истцом требования, суд прин ял во внимание то, что истец не является участником должника, имущество которого было реализовано на спорных торгах, не является его кредитором, не подавал заявку на участие в торгах, не обращался к организатору торгов по поводу разъяснения порядка их проведения, доказательств обратного стороной истца не представлено.

Изложенное позволяет сделать вывод, что истец в соответствии с собственным волеизъявлением отказался от участия в оспариваемых им торгах, при этом доказательств иного, в том числе, что невозможность участия в торгах была обусловлена действиями (бездействием) ответчиков, истцом не представлено, как не представлено и доказательств каких-либо нарушений действующего законодательства, регулирующего порядок организации и проведения торгов, допущенных при организации и проведении спорных торгов, которые могли бы повлечь их недействительность, судом в ходе рассмотрения настоящего дела таких нарушений также установлено не было.

Судебная коллегия считает, что обстоятельства дела судом были установлены полно и правильно, представленным доказательствам судом первой инстанции была дана надлежащая правовая оценка, нормы действующего законодательства судом были применены верно, мотивы, по которым суд пришел к данным выводам приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии не имеется оснований.

Доводы апелляционной жалобы Цурцумия О.В. о том, что на момент проведения торгов ООО "Эдиум-трейд" не обладал правами на земельный участок, право аренды на земельный участок было ошибочно включено в состав имущества ООО "Эдиум-трейд" и выставлено на торги, в связи с чем истец не стал принимать участие в Торгах, так как в состав Имущества было включено имущество, которое не принадлежало ООО "Эдиум-трейд", Общество в лице Конкурсного управляющего ввело потенциальных участников Торгов в заблуждение, так как на самом деле на Торгах было продано только Нежилое здание, то есть в Объявлении содержалась недостоверная информация о продаваемом имуществе, судебная коллегия не может принять во внимание как основание для отмены судебного постановления, поскольку Цурцумия О.В. не представлено доказательств того, что он являлся потенциальным участником спорных торгов. Заявитель не обращался ни к конкурсному управляющему, ни к организатору торгов за предоставлением документов или разъяснений относительно предмета торгов и порядка реализации имущества.

Заявитель жалобы указывает, что в состав, выставленного на торги

имущества входило недвижимое имущество, не принадлежащее должнику с июля 2017

года и суд первой инстанции неверно применил нормы материального права, указав

на преимущественное право пользования покупателя земельным участком, на

котором находится здание.

Однако одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).

В соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 2 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Если участок в аренде, то покупатель также сможет пользоваться участком, необходимым для использования здания, на праве аренды. В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, перемена лица в обязательстве по аренде происходит независимо от того, оформит покупатель отношения об аренде с собственником земельного участка или нет.

В апелляционной жалобе Цурцумия О.В. ссылается на то, что обязательное заключение договора о задатке как условие допуска к участию в торгах создает дополнительное препятствие участникам, между тем, данный довод апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет, поскольку нарушением при организации и проведении торгов может быть признан только отказ в допуске к участию в аукционе в связи с непредставлением договора о задатке, при фактическом внесении задатка.

В рассматриваемом же случае все участники торгов представили договоры о задатке и фактически оплатили их. Не допущенных к участию в торгах лиц согласно протоколу определения участников торгов не имеется. Наличие в объявлении о проведении условия о предоставлении в заявке на участие подписанного договора о задатке не повлияло на результаты проведения аукциона.

Данные обстоятельства также были предметом рассмотрения жалобы на действия конкурсного управляющего и организатора торгов по реализации имущества должника. УФАС признаны аналогичные доводы необоснованными (Решение УФАС по делу N*** от 10.06.2021 г. имеется с материалах дела).

Верховный Суд Российской Федерации, разъясняя положения вышеуказанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, указал в постановлении Пленума 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71).

Таким образом, приняв во внимание недоказанность оснований для признания публичных торгов недействительными, суд первой инстанции правильно проанализировал обстоятельства спора, соотнеся их с нормами материального права, в силу чего решение суда является постановленными правильно.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Иные доводы апелляционной жалобы не нуждаются в дополнительной проверке, поскольку направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Рассматривая апелляционную жалобу Валиева Ф.Т.о, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с ч.2 ст.320 ГПК РФ правом апелляционного обжалования решений суда первой инстанции обладают стороны и другие лица, участвующие в деле. Согласно ч.3 ст.320 ГПК РФ, апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле, и вопрос о правах и обязанностях которых был разрешён судом. Как разъяснено в абз.3 п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", лица, не привлечённые к участию в деле, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешён вопрос об их правах и обязанностях, то есть они лишаются прав, ограничиваются в правах, наделяются правами и (или) на них возлагаются обязанности.

Как усматривается из апелляционной жалобы Валиева Ф.Т.о, он ссылается на нарушение судом при рассмотрении дела его прав; указывает на то, что он является участником (учредителем) ООО "Эдиум-Трейд", и согласно Протоколу внеочередного общего собрания участников ООО "Эдиум-Трейд" N *** от 12.04.2021 избран представителем участников (учредителей Должника). В рамках настоящего дела оспариваются торги по реализации имущества, принадлежащего ранее ООО "Эдиум-трейд". Торги были проведены в рамках банкротства ООО "Эдиум-трейд", и по мнению заявителя, они прошли с существенными нарушениями, что позволило продать принадлежащие ранее ООО "Эдиум-трейд" активы в виде недвижимости - здания, расположенного по адресу: ***, и права пользования земельным участком под зданием значительно ниже их рыночной стоимости.

Вместе с тем, лицам, не привлечённым к участию в деле, принадлежит право подачи апелляционной жалобы лишь при условии, что обжалуемым судебным постановлением разрешён вопрос об их правах и обязанностях. При этом судебный акт может быть признан вынесенным в отношении прав и обязанностей лица, не привлечённого к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо. Обжалуемым решением суда вопрос о правах и обязанностях Валиева Ф.Т.о. не разрешался, а потому его апелляционная жалоба на решение суда подлежит оставлению без рассмотрения по существу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Тушинского районного суда г. Москвы от 15 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Цурцумия О.В. - без удовлетворения.

Апелляционную жалобу Валиева Ф.Т.о. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 15 сентября 2021 г. оставить без рассмотрения по существу.

Председательствующий:

Судьи: