Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08 июня 2022 г. по делу N 33-16403/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Иваненко Ю.С., судей Гимадутдиновой Л.Р., Смоловой Н.Л., с участием прокурора Хомяченко Е.Л., при помощнике Хохловой О.В., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гимадутдиновой Л.Р. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ФГБУ ОК "Десна" по доверенности Б., апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителя третьего лица Управления по делам Президента РФ по доверенности Л., апелляционному представлению прокуратуры Троицкого и Новомосковского административных округов на решение Щербинского районного суда города Москвы от 07 сентября 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования Межрегиональной общественной организации потребителей общество по защите прав потребителей "Национальная лига защиты прав потребителей" в интересах К. к ФГБУ "ОК "ДЕСНА", ООО "Сенатор Клуб" о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства - удовлетворить.

Признать за К. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в размере 17840/2038911 в виде квартиры N * на участке N *, площадке N *, корпус *, общей площадью 178, 4 кв.м. (проектной площадью 190, 88 кв.м.), расположенной по строительному адресу: г. Москва, *, территория ФГБУ "ОК "ДЕСНА".

Решение является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ",

УСТАНОВИЛА:

МООП "Лига защиты" обратилась в суд в интересах К. к ФГБУ "ОК "Десна", ООО "Сенатор клуб

" с исковым заявлением о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, расположенном по строительному адресу: г. Москва, *, территория ФГБУ "ОК" Десна", в виде квартиры с условным номером N * на участке N *, площадке N *, корпус *, общей площадью 178, 4 кв.м, (проектной площадью - 190, 88 кв.м.).

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Председатель МООП "Лига защиты" Мишуровский В. А. в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал и просил суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске и отзыве.

Представитель ответчика ФГБУ "ОК "Десна" Б. возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица ООО "М.А. - Холдинг" Ш. против удовлетворения исковых требований не возражала.

Остальные участники процесса в суд не явились, извещены.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционных жалоб и представления просят представитель ответчика ФГБУ ОК "Десна" по доверенности Б, представитель третьего лица Управления по делам Президента РФ по доверенности Л, прокуратура Троицкого и Новомосковского административных округов.

Представитель МООП ОЗПП "Лига защиты" и МОО по защите законных прав и интересов граждан "Экология права" Мишуровский В.А. в судебное заседание апелляционной инстанции явился, против доводов апелляционных жалоб и представления возражал, просил оставить решение суда без изменения.

Представитель ответчика ФГБУ "ОК "Десна" К. в судебное заседание апелляционной инстанции явился, доводы апелляционных жалоб и представления поддержал, просил решение суда отменить.

Представитель третьего лица ООО "М.А. - Холдинг" Ш. в судебное заседание апелляционной инстанции явилась, против удовлетворения апелляционных жалоб и представления возражала.

Истец К, ответчик ООО "Сенатор Клуб", третьи лица Управление делами Президетна Российской Федерации, Управление Росреестра по Москве, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, доказательств, свидетельствующих об уважительной причине неявки не представили, в связи с чем, руководствуясь ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб с дополнениями и апелляционного представления, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по основаниям, предусмотренным п. 4 ст.330 ГПК РФ, в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Управлением делами Президента Российской Федерации (Распорядитель), Федеральным государственным учреждением "Объединенный санаторий и дом отдыха "Десна" Управления делами Президента Российской Федерации (Учреждение, Застройщик) и ООО "Рескоровка" (Инвестор), заключен Инвестиционный договор N УД-1502д от 03.04.2004 г. В соответствии с указанным Инвестиционным договором (N УД-1502д от 03.04.2004) и Предварительным протоколом распределения долей от 31.08.2004 года стороны договорились осуществить реализацию Инвестиционного проекта по строительству комплекса многоквартирных блокированных жилых домов, расположенных на территории Учреждения по адресу: Московская область, Ленинский район, п/о Ватутинки, "Объединенный санаторий и дом отдыха "Десна".

ФГБУ "ОК "Десна" (ответчику) как застройщику были выданы Градостроительный план земельного участка N RU77-231000-019343 и разрешение на строительство N RU50503000-090/11-P/C от 11.05.2011 г.

В настоящее время ООО "Рескоровка" переименовано в ООО "Сенатор Клуб", ФГУ "Объединенный санаторий и дом отдыха "Десна" УДП РФ - в ФГБУ "Оздоровительный комплекс "Десна" УДП РФ.

Между распорядителем, застройщиком и инвестором подписан протокол предварительного распределения долей от 31.08.2004 года к инвестиционному договору от 03.04.2004 г. N УД-1502-д, по условиям которого стороны определили конкретное имущество, подлежащее передачи сторонам.

Из протокола предварительного распределения долей от 31.08.2004 года и п.3.1 Инвестиционного договора N УД-1502д от 03.04.2004 г. следует, что в собственность ФГБУ "ОК "Десна", Управления делами Президента РФ передаются результат инвестиционной деятельности: "4-5 квартирные жилые дома" (определенные концепцией), общей площадью 4712 кв.м, соответствующей 26 объектам (квартирам), а в собственность ООО "Сенатор клуб" переходит 11 953, 4 общей площади жилых объектов, соответствующей 53 объектам (квартирам).

Согласно п. 3.4 Инвестиционного договора, если в процессе реализации проекта инвестор обеспечит выход площадей по объекту в размерах больших, чем предполагается договором, то дополнительная площадь распределяется в тех же пропорциональных соотношениях, что и основная площадь (п.2.2 и 3.1. инвестиционного договора от 03.04.2004 г. N УД-1502-д).

Из п. 1.8 инвестиционного договора NУД-1502д от 03.04.2004 г. следует, что соинвесторами являются - лица, участники реализации Инвестиционного проекта по настоящему договору в части финансирования инвестиционного проекта в объеме, пропорциональном той части площади, которые Соинвестор хотел бы получить в собственность или оформить на них иные вещные права. Права Соинвестора на участие в Инвестиционном проекте и получение по его завершении имущественных прав подтверждаются настоящим договором, договором о соинвестировании и актом приемке.

В соответствии с пунктом 8.1. Инвестиционного договора NУД-1502д от 03.04.2004 г. Инвестор (ООО "Сенатор Клуб") вправе по согласованию с Распорядителем в порядке процедуры, изложенной в п. 7.1.3. данного Договора, в пределах своей доли по Договору частично или полностью уступить свои права по Договору третьим лицам. К реализации инвестиционного проекта со стороны Инвестора - ООО "Сенатор Клуб" по пунктам 7.1.3. и 8.1. инвестиционного договора привлечены соинвесторы - физические лица и соинвестор - ООО "М.А.-Холдинг" (Договор соинвестирования N 04/09-2009 от 11.09.2009).

В соответствии с п. 2.1. Договора соинвестирования N04/09-2009 от 11.09.2009 г. ООО "Сенатор клуб" (Инвестор) привлекает ООО "М.А. - Холдинг" (Соинвестора) для реализации Инвестиционного проекта. По окончании реализации Инвестиционного проекта Инвестор передает Соинвестору построенные в соответствии с настоящим Договором соинвестирования N04/09-2009 от 11.09.2009 г. квартиры (объекты): на Участке N1 (в Генеральном плане поименован как Площадка N 1) - NN 4, 8, 11, 13, 15; на Участке N 2 (в Генеральном плане поименован как Площадка N 3) NN 19, 21, 23, 24, 26, 31, 32, 33, 36, 38, 39, 40, 41, 44; на Участке N 3 (в Генеральном плане поименован как Площадка N 2) NN 85, 86, 87, 88, 89. Итого общей площадью 4994, 16 (Четыре тысячи девятьсот девяносто четыре целых шестнадцать сотых) кв.м. (конкретный перечень объектов с указанием параметров указан в приложении N 8 к указанному Договору). Инвестор гарантировал, что передаваемые Соинвестору квартиры (объекты) не заложены, не находятся под арестом и не переданы третьим лицам. При этом в главе договора "Термины и определения" в п. 1.10 указано, что объектом (результатом инвестиционной деятельности) является квартира в малоэтажных одноквартирных, сблокированных корпусах, расположенных на территории Учреждения, построенные в соответствии с условиями настоящего договора и указанные в п. 2.1 настоящего договора.

Письмом N УДИ-2838 от 23.09.2009 г. кандидатура ООО "М.А.-Холдинг" в качестве Соинвестора по договору соинвестирования N 04/09-2009 от 11.09.2009 г. согласована Распорядителем (УДП РФ). ООО "Сенатор Клуб" разрешено привлечение ООО "М.А.-Холдинг" в качестве соинвестора по инвестиционному договору NУД-1502д от 03.04.2004 г. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В соответствии с п. 7.1.3. Инвестиционного контракта N УД-1502д от 03.04.2004 г. ООО "Сенатор клуб" в пределах своих площадей по проекту нового строительства имеет право заключать договоры соинвестирования нового объекта с соинвесторами. Из п. 10.7. Договора соинвестирования N 04/09-2009 от 11.09.2009 г. заключенного между ООО "Сенатор клуб" и ООО "М.А. - Холдинг" следует, что ООО "М.А. - Холдинг" имеет право уступать (передавать) свои права по договору третьим лицам.

На основании пункта 7.1.4. Инвестиционного договора между ООО "Сенатор Клуб", с одной стороны, и ООО "Строймонтаж" и ООО "М.А.-Холдинг", с другой стороны, заключен договор Генерального строительного подряда N 35 от 11.09.2009 г, согласно которому Генеральный подрядчик ООО "Строймонтаж" обязуется по заданию инвестора и с учетом условий Инвестиционного договора, выполнить все работы в соответствии с графиком производства работ и условиями настоящего договора.

Подпунктом 1.1. пункта 1.1. договора генерального строительного подряда N 35 от 11.09.2009 все строительные и ремонтные работы возложены Инвестором ООО "Сенатор Клуб" на ООО "Строймонтаж", а финансирование этих работ согласно пунктам 1.1 и 2.1 договора Генерального строительного подряда N 35 от 11.09.2009 поручено ООО "М.А.-Холдинг".

Строительство малоэтажных одноквартирных сблокированных корпусов, по адресу: Москва, *, территория ФГБУ "ОК" ДЕСНА", осуществлялось на основании: Инвестиционного договора N УД-1502д от 03.04.2004 г.; Протокола предварительного распределения долей 31.08.2004 г.; Договора соинвестирования N 04/09-2009 от 11.09.2009 г.; Договора генерального строительного подряда N35 от 11.09.2009 г.; Проектной документации получившей Положительное заключение государственной экспертизы N 50-1-4-0111-11 от 10.02.2011 г.; Разрешения на строительство N RU 50503000-090/11-р/с от 11.05.2011г.; Заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации от 12.07.2016 г. N 331-30-Р/ЗОС.

Во исполнение п. 4 договора генерального строительного подряда N 35 от 11.09.2009 года, между застройщиком ФГБУ "ОК "Десна", генеральным подрядчиком ООО "Строймонтаж", ООО "Сенатор клуб", ООО "М.А.-Холдинг" 25.12.2015 года подписан акт приемки объекта капитального строительства, согласно которому застройщиком принято решение представленный к приемке объект в объеме, предусмотренном инвестиционном договором и проектной документацией, считать принятым от генерального подрядчика для подготовки к эксплуатации. На основании акта проверки N 4330/14 от 15.05.2014 года Мосгосстройнадзором выдано ЗОС (заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации) от 12.07.2016 N 331-30-Р/ЗОС.

Вышеуказанные факты установлены Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2019 года по делу N А40-178277/18 по иску ООО "Сенатор Клуб" к ФГБУ "ОК "Десна" об обязании обратиться в Мосгосстройнадзор с заявлением о вводе спорного объекта в эксплуатацию, оставленном без изменения Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2020 года. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-178277/18 установлено, что именно по вине застройщика ФГБУ "ОК" ДЕСНА" объект не введен в эксплуатацию с 2015 года. Работы в полном объеме по инвестиционному договору выполнены.

В материалы настоящего дела ООО "М.А. - Холдинг" представлено решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.02.2021 г. (резолютивная часть объявлена 21.01.2021 г.) по делу N А40-107596/20-116-807, согласно которому ООО "Сенатор клуб" в удовлетворении исковых требований к ООО "М.А. - Холдинг" отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда (апелляционное производство - N 09АП-22446/2021) от 09.08.2021 г. (резолютивная часть объявлена 03.08.2021 г.) решение Арбитражного суда г.Москвы от 15.02.2021 г. оставлено без изменения.

Разрешая заявленные требования, суд принял во внимание, что вышеуказанным судебным актом установлено исполнении ООО "М.А. - Холдинг" обязательств по договору соинвестирования N 04/09-2009 от 11.09.2009 г. и генерального строительного подряда N 35 от 11.09.2009 г. в полном объеме, а также повторно подтверждена совместная (ООО "Сенатор клуб", ООО "М.А. - Холдинг", ООО "Строймонтаж") передача объекта для подготовки к вводу в эксплуатацию застройщику ФГБУ "ОК "Десна" без замечаний по акту от 25.12.2015 года.

Оценив представленные доказательства, учитывая обстоятельства, ранее установленные судебными актами, вступившими в законную силу, суд пришел к выводу о том, что ООО "Строймонтаж", ООО "М.А. - Холдинг" исполнены обязательства, принятые в рамках инвестиционного проекта (Договор соинвестирования N 04/09-2009 от 11.09.2009 и Генерального строительного подряда N 35 от 11.09.2009 г.), в полном объеме и с надлежащим качеством. Сторонами объект строительства передан застройщику без замечаний по акту от 25.12.2015 года. Надлежащее качество объекта на момент окончания строительства подтверждено компетентным государственным органом - Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы. Вместе с тем, до настоящего момента застройщиком ФГБУ "ОК" ДЕСНА", объект в эксплуатацию не введен. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Судом также установлено, что 25.05.2012 между Кулешовым Сергеем Анатольевичем и ООО "Рескоровка" (в настоящее время - ООО "Сенатор Клуб") заключен Договор N 01/05-2012 соинвестирования (далее - Договор).

Согласно пп. 1.9 и 2.1 Договора результатом инвестиционной деятельности истца является передаваемая истцу в собственность квартира (объект) N 14 на участке N 1, площадке N 1, корпус 1-3 общей площадью 178, 4 кв.м, (проектной площадью - 190, 88 кв.м.), расположенная по строительному адресу: г. Москва, *, территория ФГБУ "ОК" ДЕСНА" (ранее - Московская область, Ленинский р-н, п/о Ватутинки).

Общий размер денежных средств, подлежащих уплате согласно условиям Договора N 01/05-2012 соинвестирования от 25.05.2012 составляет 18 525 988 руб.

Обязательства по оплате выполнены истцом надлежащим образом, своевременно и в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 577 от 17.05.2012, квитанцией об оплате N 577 от 17.05.2012, платежным поручением N 837 от 01.06.2012, платежным поручением N 486 от 28.08.2012, заявлением физического лица на перевод денежных средств от 27.08.2012, платежным поручением N 1304 от 25.09.2012.

Возражений относительно исполнения истцом его финансовых обязательств от лиц, участвующих в деле, не поступило.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что истец исполнил в полном объеме свои обязательства по договору соинвестирования, в связи с чем, он приобретает право на получение в собственность конкретной квартиры. Возникновение права собственности на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств.

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН, сведения о зарегистрированных правах в отношении спорного жилого помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, какие либо правопритязания или обременения (аресты и пр.) также отсутствуют.

Суд отклонил доводы ответчика ФГБУ "ОК "Десна" о том, что кандидатура истца не согласовывалась с распорядителем/учреждением, указав, что в материалы дела истцом представлено письмо N УДИ-1546 от 30.05.2012, согласно которому УДП РФ согласовало кандидатуру истца в качестве соинвестора в рамках строительства, осуществляемого застройщиком, инвестором и привлеченными ими лицами на основании инвестиционного договора N УД-1502д от 03.04.2004, д оказательств обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд обратил внимание на то, что отсутствие прохождения процедуры согласования в силу норм материального права основанием для признания договора недействительным либо незаключенным, не является и не препятствует возникновению соответствующих данному договору прав и обязанностей.

В соответствии с ответом из Комитета государственного строительного надзора города Москвы (МОСГОССТРОЙНАДЗОР) от 22.07.2020 N ЗП-1466/20-(2)-3 проектной документацией объекта (Разрешение на строительство N RU 50503000-090/11-р/с от 11.05.2011 г.) предусмотрено строительство жилых корпусов (количество квартир зависит от корпуса (блока)).

Суд установил, что в настоящее время дом построен, квартира в нем выделена как обособленный объект. Спорная квартира имеет стены, окна и фактически является обособленным объектом строительства. В материалах дела имеются документы и судебные акты, подтверждающие готовность объекта к эксплуатации. До настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, что, по мнению суда, нарушает права истца. Истец лишен возможности оформить спорное имущество в собственность, поскольку ответчиком ФГБУ "ОК "Десна" нарушен срок завершения строительства объекта. Дополнительные гарантии восстановления и осуществления нарушенных прав истца, ответчик в настоящее время предоставить не может. Самостоятельно истец реализовать свое право на получение, оформление и регистрацию доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительном объекте не имеет возможности, иначе, чем на основании судебного акта.

Проанализировав заключенный сторонами договор, исходя из его содержания, приняв во внимание положения ст. 35 Конституции РФ, ст. 218 ГК РФ, разъяснения Верховного Суда Российской Федерации в обзорах практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденные Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, 19.07.2017, объяснения сторон, суд пришел к выводу о том, что данная сделка фактически направлена на оформление отношений сторон по привлечению ответчиком денежных средств истца для строительства многоквартирного дома и последующего предоставления истцу за полученные денежные средства объекта долевого строительства.

Оценив условия, представленного в дело договора, суд признал возможным применить к правоотношениям сторон положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Учитывая положения ст.ст. 4, 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, суд пришел к выводу, что вопреки доводам ответчиков и третьего лица Управления делами Президента РФ, приобретенное истцом помещение, согласно представленной в материалы дела технической строительной документации, техническому плану, договором соинвестирования является жилым помещение - квартирой.

ЗАО "Строительной компанией "ИРБИС" по инициативе ФГБУ "ОК "Десна" (застройщика) проведен строительно-технический аудит инвестиционного объекта (малоэтажных одноквартирных сблокированных корпусов и теннисного корта). Согласно выписке из карты выездной проверки ООО "Ирбис-инжиниринг" от 20.11.2019, назначение объектов, исследуемых ЗАО Строительной компанией "ИРБИС", ООО "Ирбис-инжиниринг" жилое.

Согласно выводам, содержащимся в карте выездной проверки ООО "Ирбис-инжиниринг" от 20.11.2019 возведенные объекты, расположенные по адресу: г. Москва, *, территория ФГБУ "ОК" ДЕСНА" являются Жилыми блоками (количество квартир зависит от блока).

Из приведенных выше и исследованных судом доказательств следует, что истец при заключении договора имел намерение приобрести квартиру исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, что, подпадает под действие Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" и обеспечивает истцу дополнительную правовую защиту.

С учетом изложенных обстоятельств, исходя из положений ст. 309-310 ГК РФ, принимая во внимание, что имеются основания полагать, что дом в ближайшее время не будет введен в эксплуатацию, то есть обязательства ответчика перед истцом по заключенному между ними договору не будут выполнены, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении ответчиком своих обязательств вправе требовать защиты своих прав путем предъявления требований о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте, что подтверждается п. 3 раздела "Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и друг их вещных прав" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017.

Судом установлено, что возводимый объект - малоэтажные одноквартирные сблокированные корпуса, представляет собой незавершенный строительством объект недвижимого имущества, спорная квартира существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав, и, соответственно, на правоотношения, связанные с возникновением общей собственности на объекты незавершенного строительства, распространяются нормы главы 16 ГК РФ, в том числе положение п. 2 ст. 244 ГК РФ, в соответствии с которым имущество может находиться в общей долевой собственности с определением долей. При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В силу части 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, то есть с 1 апреля 2005 года.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство N RU 50503000-090/11-р/с выдано 11.05.2011 года, общая площадь объектов составляет - 20389, 11 кв.м.

Исходя из положений ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 49 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, размер доли в праве общей долевой собственности указывается в виде правильной простой дроби.

В рассматриваемом случае, определение доли не противоречит закону и защищает права и законные интересы истца на конкретное имущество. Применяемый судом механизм определения долей в праве общей долевой собственности не затрагивает прав иных участников долевого строительства и застройщика, поскольку ограничен вложениями конкретного лица и связан с условиями конкретного договора.

Учитывая, что истцом надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору путем внесения в полном объеме платы за объект недвижимости, суд пришел к выводу, что истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчиков, а при неисполнении ими своих обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде указанной квартиры, соответствующей определенной доле в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством жилом доме.

Доводы ФГБУ "ОК "Десна" о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований ввиду того, что истец неправильно применил к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", признаны судом несостоятельными, поскольку из разъяснений Верховного Суда РФ, отраженных в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года), следует, что наименование договора само по себе не свидетельствует о правовой природе сделки и характере правоотношений сторон.

Содержание договора, заключенного истцом подтверждает, что он был совершен с целью приобретения права собственности на объект недвижимости - квартиру, расположенный в строящемся жилом комплексе "Сенатор Клуб", представляющий из себя часть жилого строения (квартиру), который на момент привлечения денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию.

В установленном законом порядке указанный договор не оспорен, не признавался притворной сделкой, свидетельствующей о том, что сторонами договора действительно имелся в виду договор, на который не распространяются нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Из материалов дела усматривается, что ООО "Сенатор клуб" обладал передаваемым правом в отношении спорного объекта. Возражений относительно наличия прав инвестора в отношении спорного объекта от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Доказательств того, что договор, заключенный истцом был совершен не с целью приобретения права собственности на жилое помещение, а также того, что денежные средства истца были привлечены в нарушение законодательных запретов с учетом их действия во времени применительно к ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", материалы дела не содержат.

Как указал суд, отсутствие акта об итогах реализации инвестиционного контракта, вопреки заявленным ответчиком ФГБУ "ОК "Десна", не может служить основанием для отказа истцу в признании права, поскольку подписание данного акта является обязательным только для участников инвестиционного контракта, но не для истца, который не является стороной в инвестиционном контракте, доказательств, подтверждающих, что стороны инвестиционного контракта вправе претендовать на спорное имущество, не представлено, таким образом, признание за истцом права собственности прав и законных интересов сторон инвестиционного контракта и иных лиц не нарушает. Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект недвижимости не препятствует признанию судом права собственности за истцом.

Не подписание акта о реализации в течение длительного периода времени, более пяти лет нарушает законные права и интересы истца.

В соответствии с п. 4.1 инвестиционного договора N УД-1502д от 03.04.2004 (в редакции дополнительного соглашения 1/УД-945д от 28.11.2013) реализация проекта осуществляется не позднее 30.09.2014. Застройщиком ФГБУ "ОК "Десна" в Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор). 30.04.2014 подано извещение об окончании строительства, реконструкции объекта капитального строительства N 27084 (вх. N 09-ИО-97/14-(0)-10).

В указанном извещении ответчик (застройщик) подтверждает фактическое окончание строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, устранение всех нарушений соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, оформление документации, связанной с выполнением всех работ по строительству, реконструкции, а также применением строительных материалов (изделий).

Из извещения следует, что сроком начала строительства являлось 05.06.2007, а окончания - 30.04.2014. В извещении также подтверждается, что объект капитального строительства "малоэтажные одноквартирные корпуса и теннисный корт по адресу: 142791, г. Москва, *, на территории Учреждения построен на основании разрешения на строительство NRU 50503000-090/11-р/с от 11.05.2011, выданного Администрацией Ленинского муниципального района Московской области со сроком действия до 10.05.2014.

Проанализировав представленные в материалы дела документы и судебные акты, суд пришел к выводу, что нарушение ФГБУ "ОК "Десна" сроков по завершению строительства и введению объекта в эксплуатацию также нарушает права истца как потребителя.

Доводы ответчика ФГБУ "ОК "Десна" о том, что право собственности на объект возможно только после завершения строительства, суд признал ошибочными, поскольку признание права на долю в праве общей долевой собственности, соответствующую объекту долевого строительства возможно, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или строительство дома не завершено.

Указание в возражениях ответчика ФГБУ "ОК "Десна" на то, что истец избрал не тот способ защиты своего нарушенного права, судом отклонен со ссылкой на положения ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, ст.ст. 12, 130 ГК РФ, правовую позицию Конституционного суда РФ, согласно которой Гражданский кодекс Российской Федерации - в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 ГК РФ) - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что факт заключения договора с истцом и его действительность никем не оспорены, оплата за спорный объект истцом произведена, доказательств возведения инвестиционного объекта не за счет привлеченных у юридических и физических лиц денежных средств в материалы дела не представлено, а также учитывая, что строительство окончено 30.04.2014, что подтверждается заключением о соответствии построенного реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, длительное неисполнение ФГБУ "Оздоровительный комплекс "Десна" Управления делами Президента Российской Федерации, а также постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 28.10.2019 об обязании в 30-дневный срок совершить действия по обращению в Мосгорстройнадзор по получению разрешения на ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию, в соответствии с заключением о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, утвержденным Распоряжением Мосгорстройнадзора от 12.07.2016 N 331-30-Р/30С.

С данными выводами судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Статьей 1 ЗК РФ предусмотрено, что одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Объективные критерии использования земельных участков по целевому назначению установлены Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статей 1, 40, 41, 42 Земельного кодекса Российской Федерации акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, суть которого сводится к тому, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; возведение арендаторами земельных участков жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, сооружений допускается в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приведены разъяснения о том, что на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, приведены правовые позиции о том, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требовании о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территории и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требовании технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведении об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено.

Иное решение противоречило бы положениям статьи 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:21:13:0104:251 с разрешенным использованием под размещение санатория и дома отдыха, находится в собственности Российской Федерации и принадлежит ФГАУ "ОК "Десна" на праве постоянного (бессрочного пользования).

Как следует из материалов дела, разрешение на строительство выдано на расположение объектов на территории ФГАУ "ОК "Десна"- землях, с разрешенным использованием "под размещения санатория и дома отдыха", то есть в силу ст. 94, 98 ЗК РФ относится к землям особо охраняемых территорий (землям рекреационного значения).

В силу части 5 статьи 98 ЗК РФ на землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Федеральный закон от 21 декабря 2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", который является одним из нормативных правовых актов, осуществляющих правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, также устанавливает ограничения изменения целевого назначения земель особо охраняемых территорий и объектов, предусматривая возможность перевода названной категории земель в другую категорию только в том случае, если их использование по целевому назначению невозможно ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды (часть 1 статьи 10).

В материалах дела отсутствуют сведения об исполнении ФГБУ "ОК "Десна" требований пункта 6.2.11 Инвестиционного договора от 03.04.2004 об обращении в уполномоченные органы власти с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:21:13:0104:251 "под размещение санатория и дома отдыха" для использования этого участка или его части под строительство жилых помещений, в том числе "под блокированную жилую застройку".

Таким образом, на момент заключения договора соинвестирования в отношении спорной квартиры не предусматривалась возможность ее строительства на указанном земельном участке, предназначенном для размещения санатория.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания за истцом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в размере 17840/2038911 в виде квартиры N 14 на участке N 1, площадке N 1, корпус 1-3, общей площадью 178, 4 кв.м. (проектной площадью 190, 88 кв.м.), расположенной по строительному адресу: г. Москва, *, территория ФГБУ "ОК "ДЕСНА".

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с существенными нарушениями норм материального права, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Щербинского районного суда города Москвы от 07 сентября 2021 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований К. к ФГБУ "ОК "Десна", ООО "Сенатор Клуб" о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства - отказать.

Председательствующий:

Судьи: