Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 29 июня 2022 г. по делу N 66а-1005/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Вольной Е.Ю, судей Мартынова Р.А, Сучковой Е.Г, при секретаре судебного заседания Бурлаковой Н.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению ФИО17 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе представителя административного истца ФИО16 - ФИО1 на решение Красноярского краевого суда от 14 февраля 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Вольной Е.Ю, пояснения представителя Правительства Красноярского края ФИО6, возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО9 обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес"

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Красноярского краевого суда от 14 февраля 2022 года административное исковое заявление удовлетворено, постановлено установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 28 643 500 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой обращения ФИО10 заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 27 сентября 2021 года.

ФИО11 в пользу ФИО12) взысканы судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.

С принятым решением не согласился представитель административного истца - ФИО1, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и принять новое решение по делу. В обоснование своей позиции указывает, что судом необоснованно принято в качестве достоверного и допустимого доказательства экспертное заключение, представленное в результате проведения судебной экспертизы, поскольку оно составлено с нарушением требований, установленных законодательством. Экспертом необоснованно сделан вывод о допущении оценщиком ФИО7 нарушений федеральных стандартов оценки. Экспертом взяты для анализа только 3 объекта - аналога из 5, использованных оценщиком. Относительно объекта-аналога N экспертом неверно сделан вывод об отсутствии нежилого здания на земельном участке. Считает, что индекс изменения стоимости по времени рассчитан при недостоверных данных, не верно не применена корректировка на ВРИ.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного ответчика Правительства Красноярского края поданы возражения, в которых изложена просьба об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы административного истца.

Принимавшая участие в судебном заседании суда апелляционной инстанции путем использования систем видео-конференц-связи с Красноярским краевым судом представитель административного ответчика Правительства Красноярского края ФИО6, возражала против удовлетворения жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО13 является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края" в размере N рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный оценщиком ФИО7 отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которого рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составляет 3 156 322, 27 рублей (том 1 л.д. 11-165).

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N (том 1 л.д. 185-300, том 2 л.д. 53-118), выполненного экспертом ФИО14 ФИО8, следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выявленные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 28 643 500 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ N, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Судебная коллегия находит подлежащим отклонению довод апеллянта о том, что экспертом необоснованно сделан вывод о допущении оценщиком ФИО7 нарушений федеральных стандартов оценки.

Согласно пункта 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)" (далее - ФСО N1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)" (далее - ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Статьёй 11 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В экспертном заключении эксперт проанализировал все пять земельных участков, которые были указаны оценщиком в отчете об оценке в качестве объектов-аналогов с целью дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта исследования, из которых три объекта не отвечали требованиям, предъявляемым к объектам-аналогам для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости, что в конечном итоге значительным образом повлияло на достоверность результатов расчета рыночной стоимости объекта исследования. Все замечания к выбранным оценщиком объектам-аналогам эксперт подробно изложил в своем экспертном заключении (том 1 л.д. 197-201, том 2 л.д. 65-69).

Так, в объявлениях о продаже земельных участков NN1, 2 отсутствуют точные адреса местоположения объектов-аналогов и кадастровые номера земельных участков.

В объявлении о продаже земельного участка N3 указан кадастровый номер участка - N тогда как участок с данным кадастровым номером, согласно публичной кадастровой карты и других доступных источников, не установлен. Данные об участке отсутствуют.

Ни один из трех указанных объектов-аналогов (объекты-аналоги NN1, 2, 3) не идентифицирован, отсутствуют достоверные сведения об их местоположении, имущественных правах, виде разрешенного использования и категории земель, о наличии инженерных коммуникаций, конфигурации участков, транспортной доступности и других основных ценообразующих факторах. Таким образом, все попытки оценщика проанализировать, рассчитать и применить корректирующие коэффициенты носят недостоверный характер и привели к недостоверным результатам расчета рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, оценщиком нарушены требования пункта 22 ФСО N7, пункта 13 ФСО N1 и положения статьи 11 Закона об оценочной деятельности.

Пункт 20 ФСО N7 устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что экспертом неверно сделан вывод об отсутствии нежилого здания на объекте - аналоге N3, на фото объявления о предлагаемом к продаже земельном участке с кадастровым номером N размещена фотография нежилого здания без указания его кадастрового номера, в связи с чем, данный объект капитального строительства нельзя идентифицировать и проверить на наличие данного объекта капительного строительства на земельном участке. На фото отчетливо видно фактическое состояние данного объекта строительства, по которому можно сделать вывод об аварийном состоянии здании.

Кроме того, неизвестно на какую дату производилась фотосъемка данного объекта.

На публичной кадастровой карте на дату исследования (01 января 2020 года) данный объект капитального строительства отсутствует, а значит земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500409:161 необходимо рассматривать как земельный участок свободный от каких либо объектов недвижимости.

Судебная коллегия находит также подлежащим отклонению довод апеллянта о том, что эксперт рассчитывает индекс изменения стоимости по времени, используя недостоверные сведения.

С целью применения корректировки на дату проведения исследования (состояние, условия рынка), экспертом проведен анализ изменения цен, относящихся к конкретному сегменту рынка: земельные участки.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок разделен на пять сегментов:

- жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);

- коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны);

- промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);

- незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);

- недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В данном случае, экспертом проведен анализ динамики изменения цен предложений продажи земельных участков с целью расчета корректирующего индекса изменения цен предложений в соответствующем сегменте, что никаким образом не нарушает требования Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Судебная коллегия находит несостоятельным довод апеллянта о необходимости применения корректировки на ВРИ.

В оценочной деятельности предусмотрены два основных вида корректирующих коэффициентов, которые оказывают влияние на ценообразующие факторы: категория земельных участков и вид разрешенного использования.

Категория земельного участка объекта исследования аналогична категории земельных участков объектов-аналогов: земли населенных пунктов.

Виды разрешенного использования для объекта исследования и объектов-аналогов позволяют использовать данные земельные участки для строительства однотипных объектов недвижимости.

Красноярский краевой суд при анализе экспертного заключения верно исходил из того, что указанное заключение соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, экспертом проведен анализ рынка недвижимости, содержится необходимое описание объекта оценки с указанием его качественных и количественных характеристик, проведена выборка сопоставимых с объектом оценки объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам с последующим применением корректировок с приведением расчетов, использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, обоснован отказ от доходного и затратного подходов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

Решение Красноярского краевого суда от 14 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца ФИО15 - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи