Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 22 июня 2022 г. по делу N 33-4170/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Агарковой И.П, судей Перовой Т.А, Александровой К.А, при ведении протокола судебного заседания секретарем Жаренковой А.В, помощником судьи Башвеевой Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ахмеджановой В.Н. к Денчик С.Н. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на объект недвижимости по апелляционной жалобе Тимченко С.А. на решение Кировского районного суда города Саратова от 8 июля 2021 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Агарковой И.П, объяснения Тимченко С.А, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Ахмеджановой В.Т. - Казаковой Н.П, полагавшей решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на жалобу, судебная коллегия

установила:

Ахмеджанова В.Т. обратилась в суд с иском к Денчик В.А, в котором просила признать состоявшейся сделку купли-продажи между ней и К.А.А.; признать за истцом право собственности на 25/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес".

В обоснование исковых требований указано, что 1 декабря 2004 года между Ахмеджановой В.Т. и К.А.А. заключен предварительный договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", стоимостью 240 000 рублей. По условиям предварительного договора срок заключения основного договора купли-продажи установлен до 31 марта 2005 года, срок освобождения объекта недвижимости продавцом и передачи его покупателю - 10 января 2005 года. Во исполнение условий предварительного договора К.А.А. передал истцу реализованный объект недвижимости в январе 2005 года, денежные средства в размере 240 000 рублей Ахмеджанова В.Т. передала К.А.А. 6 мая 2005 года. Однако в связи с тем, что земельный участок под жилым домом не был оформлен в соответствии с действующим законодательством, основной договор купли-продажи сторонами не заключен. 28 февраля 2011 года К.А.А. умер. Его единственным наследником является дочь Денчик В.А, которая в наследство после своего отца не вступила. Ахмеджанова В.Т. фактически проживает в спорном жилом доме с января 2005 года. Полагая, что все существенные условия договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом определены в предварительном договоре купли-продажи от 1 декабря 2004 года, объект истцу фактически передан продавцом, Ахмеджанова В.Т. обратилась в суд с указанными исковыми требованиями.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик Денчик В.А. умерла, к участию в деле в качестве ответчика привлечен ее сын Денчик С.Н.

Решением Кировского районного суда города Саратова от 8 июля 2021 года исковые требования удовлетворены, сделка купли-продажи между Ахмеджановой В.Т. и К.А.А. признана состоявшейся. За Ахмеджановой В.Т. признано право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности в жилом доме по адресу: "адрес".

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, Тимченко С.А. на решение суда подана апелляционная жалоба, в которой он просит обжалуемое судебное постановление отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы ее автор ссылается на допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального и материального права, указывает на незаконное рассмотрение дела судом в его отсутствие, полагает, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику. Кроме того, автор жалобы указывает на наличие у него, как у участника общей долевой собственности, преимущественного права покупки спорного объекта недвижимости, которое не было соблюдено, при этом, по мнению автора жалобы, сделка купли-продажи не может быть признана состоявшейся, в том числе, ввиду отсутствия доказательств передачи истцом денежных средств К.А.А. по договору.

Возражая против доводов жалобы, Ахмеджанова В.Т. и третье лицо Крючкова Е.Н, полагая решение суда законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 14 декабря 2021 года решение Кировского районного суда города Саратова от 8 июля 2021 года отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ахмеджановой В.Т. к Денчик С.Н. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на объект недвижимости отказано в полном объеме.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 6 апреля 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 14 декабря 2021 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в Саратовский областной суд.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения части 3 статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Проверяя доводы апелляционной жалобы о допущенных судом первой инстанции нарушениях норм процессуального права, выразившихся в том числе в рассмотрении настоящего дела в отсутствие третьего лица Тимченко С.А, судебная коллегия не находит оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

8 июля 2021 года судом первой инстанции постановлено решение по настоящему делу, которое рассмотрено с участием Тимченко С.А, привлеченным в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, 22 июня 2021 года. Как следует из протокола судебного заседания, Тимченко С.А. удален из зала судебного заседания за нарушение порядка в ходе слушания дела. Вместе с тем указанное обстоятельство не является основанием для перехода судебной коллегии к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права являются необоснованными.

Проверяя иные доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании нотариально удостоверенного договора дарения от 7 февраля 1981 года К.А.А. на праве собственности принадлежала 1/4 часть жилого дома площадью 78, 9 кв.м по адресу: "адрес", с хозяйственными строениями, расположенными на земельном участке площадью 380 кв.м.

Сведения о К.А.А, как о правообладателе спорного объекта, значатся с 2008 года в органе технического учета.

Право К.А.А. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированным не значится.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество право общей долевой собственности на жилой дом площадью 135 кв.м, по расположенный по адресу: "адрес", зарегистрировано с 29 июня 2006 года за Крючковой Е.Н. в размере 38/100 доли и за Тимченко С.А. - с 12 марта 2002 года в размере 37/100 доли.

В обоснование исковых требований Ахмеджанова В.Т. представила в материалы дела предварительный договор купли-продажи от 1 декабря 2004 года, согласно которому К.А.А. (продавец) обязуется продать и передать, а Ахмеджанова В.Т. (покупатель) купить и принять в собственность объект недвижимости по адресу: "адрес".

Согласно пункту 3 договора продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемого объекта в размере 240 000 рублей.

В подтверждение оплаты указанной суммы Ахмеджанова В.Т. представила суду копию расписки от 6 мая 2005 года, подписанную ею, К.А.А, Д.О.В. и Обыкновенной Ю.П.

В соответствии с пунктами 5, 8 предварительного договора купли-продажи продавец и покупатель обязались зарегистрировать сделку купли-продажи в срок до 31 марта 2005 года, срок освобождения объекта недвижимости и передачи его покупателю установлен 10 января 2005 года.

31 мая 2006 года К.А.А. отказано в государственной регистрации договора аренды N 942 от 21 ноября 2005 года земельного участка площадью 408 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелись сведения об обременении данного земельного участка правами иных лиц на законных основаниях. По данным регистрирующего органа с 7 февраля 2002 года аренда земельного участка значилась зарегистрированной за Ж, А.А. и Г.А.Е, с 6 сентября 2009 года - зарегистрирована за Крючковой Е.Н.

Основной договор купли-продажи Ахмеджанова В.Т. и К.А.А. не заключили.

21 июня 2005 года К.А.А. снялся с регистрационного учета в спорном жилом помещении.

С 22 июня 2005 года Ахмеджанова В.Т. зарегистрирована по месту жительства по адресу: "адрес", проживает в данном жилом помещении фактически, несет бремя его содержания.

28 февраля 2010 года К.А.А. умер.

Удовлетворяя исковые требования, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 218, статей 420, 431, 434, 551, 556 ГК РФ, части 1 статьи 1, статей 25, 65 ЗК РФ, разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что вышеуказанный предварительный договор необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате, недвижимое имущество фактически передано покупателю, отсутствие государственной регистрации права собственности на спорную недвижимость не является основанием для отказа Ахмеджановой В.Т. в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела и представленные в их подтверждение доказательства, не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (статья 196 ГПК РФ).

Названным нормам закона с учетом указанных разъяснений о порядке их применения решение суда не отвечает.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

На основании статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Судом установлено, что между Ахмеджановой В.Т. и К.А.А. 1 декабря 2004 года заключен предварительный договор купли-продажи спорного объекта недвижимости. Однако основной договор в срок, определенный в пункте 5 предварительного договора, а именно до 31 марта 2005 года, между указанными лицами заключен не был.

Вместе с тем согласно пунктам 1, 4, 5, 6 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Доказательства, с достоверностью свидетельствующие о том, что сторонами предварительного договора совершались действия, направленные на заключение основного договора, К.А.А. уклонялся от подписания основного договора купли-продажи стороной истца в порядке части 1 статьи 56 ГПК РФ в суд не представлены.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств судебная коллегия приходит к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором от 1 декабря 2004 года, прекращены. Сведений о том, что до 31 марта 2005 года, а также после указанной даты истец обращалась в суд с иском к К.А.А. с требованиями о понуждении к заключению основного договора, в материалах дела также не имеется.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что предварительный договор купли-продажи в данном случае не может быть истолкован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 1, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является товар, право собственности продавца на который на дату заключения договора не зарегистрировано и который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 1 декабря 2004 года у К.А.А. на основании договора дарения 1/4 части дома от 7 февраля 1991 года в отношении спорного объекта недвижимости имелось право собственности, возникшее до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом спорный объект недвижимости также имелся в наличии у продавца.

С учетом изложенного заключенный между истцом и К.А.А. предварительный договор нельзя квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 250 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, в силу положений пункта 1 статьи 250 ГК РФ на К.А.А. возлагалась обязанность в письменной форме известить остальных участников долевой собственности - Крючкову Е.Н, Тимченко С.А. о намерении продать свою долю постороннему лицу - Ахмеджановой В.Т. с указанием стоимости и других условий.

Согласно положениям пункта 2 статьи 250 ГК РФ К.А.А. мог произвести отчуждение принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимости Ахмеджановой В.Т. только при том условии, если бы Крючкова Е.Н. и Тимченко С.А. не изъявили бы желание ее приобрести в течение установленного законом срока.

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют сведения об извещении К.А.А. участников общей долевой собственности Крючковой Е.Н, Тимченко С.А. на спорный объект недвижимости о намерении продажи принадлежащей ему доли истцу, тогда как это предусмотрено вышеуказанными положениями ГК РФ.

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пунктов 2 и 3 статьи 250 ГК РФ не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что в данном случае защита прав и законных интересов истца с учетом установленных по делу обстоятельств, а именно принимая во внимание факт проживания Ахмеджановой В.Т. в спорном жилом помещении, несение истцом бремя содержания данного имущества, отсутствие правопритязаний к истцу в отношении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, принадлежавшей умершему К.А.А, со стороны ответчика и иных лиц, возможна путем обращения в суд с иском о признании права собственности на спорный объект недвижимости в порядке приобретательной давности при условии соблюдения требований статьи 234 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований, в связи с чем решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным.

В связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушением судом норм материального права, выразившихся в неправильном истолковании закона (пункты 3, 4 части 1, пункт 3 части 2 статьи 330 ГПК РФ), решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Ахмеджановой В.Т.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда города Саратова от 8 июля 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ахмеджановой В.Т. к Денчик С.Н. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на объект недвижимости - отказать в полном объеме.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 28 июня 2022 года.

Председательствующий

Судьи