Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 июня 2022 г. по делу N 8Г-9620/2022[88-17241/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ивановой О.Н, судей Дурневой С.Н. и Яковлева А.М, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО9 на решение Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края от 14 июля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от23декабря 2021 года по гражданскому делу по иску ФИО10 к ФИО1 об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от12февраля 2021 года, заслушав доклад судьи Ивановой О.Н, выслушав пояснения представителей ФИО11 - ВаниеваА.Р. и Стайно Д.С, настаивавших на удовлетворении кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 191, 4 кв. м, с кадастровым номером N, расположенной по адресу: "адрес", с условием о предварительной оплате; признании за ФИО3 права собственности на указанное имущество; понуждении ответчика в течение 7 дней после вступления судебного акта в законную силу передать ФИО3 указанное жилое помещение, в том числе освободить помещение от личных вещей, выехать самому и обеспечить выезд всех проживающих в помещении лиц, передать ключи от помещения, а также имеющуюся документацию и в течение 7 дней со дня регистрации перехода права собственности на жилое помещение осуществить перевод денежных средств в размере 10 000 000 рублей на счет получателя ФИО1 За неисполнение судебного акта взыскать судебную неустойку в размере 5 000 рублей в день за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная с восьмого дня, следующего за днем вступления судебного акта в законную силу, и до дня фактического исполнения решения суда.

Исковые требования мотивированы тем, что 12 февраля 2021 года между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке. По условиям договора стороны в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, общей площадью 191, 4 кв. м, с кадастровым номером N, расположенной по адресу: "адрес". Стоимость объекта определена сторонами в размере 26 000 000 рублей.

Обязательства ФИО3 исполнены в полном объеме, продавцу в установленный договором срок выплачена денежная сумма в размере 16000000рублей.

В связи с необходимостью урегулирования возникших разногласий и намерением покупателя заключить основной договор купли-продажи объекта в полном соответствии с условиями предварительного договора сторонами посредством электронных сообщений в системе "Whats Арр" неоднократно направлялись уведомления, которыми согласовывались новые сроки заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества. Однако, письменных документов, удостоверяющих принятие решения об изменении срока, сторонами не подписывалось.

Отказ продавца от заключения договора в связи с длительным нахождением за пределами Российской Федерации и желанием продажи спорной квартиры по большей цене, отличной от той, которая была изначально согласована сторонами в предварительном договоре, истец считает незаконным. Кроме того, истец полагает, что договором, хотя и поименованным как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке, предусмотрена обязанность ФИО3 до заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (основного договора) оплатить существенную его часть, что в соответствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" позволяет квалифицировать его как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Кроме того, денежную сумму в размере 16 000 000 рублей продавец на момент подачи иска не возвратил.

По мнению ФИО3, действиями ответчика, выражающимися в несоблюдении и изменении условий заключенного между сторонами предварительного договора в одностороннем порядке, нарушаются права и законные интересы его и членов его семьи, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от14июля 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от23декабря 2021 года, исковые требования ФИО3 оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО3 просит отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанции как незаконные и необоснованные ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в краевой суд.

В обоснование указывает, что пунктом 1.3 предварительного договора стороны установили срок заключения основного договора купли-продажи не позднее 2 марта 2021 года. При этом указанный срок мог быть изменен по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере 26 000 000 рублей.

В рамках исполнения обязательств по предварительному договору покупатель передал продавцу денежные средства в размере 16000000рублей, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривалось.

Согласно пункту 5.5 предварительного договора в согласованное, время и место каждая из сторон обязалась явиться лично либо обеспечить явку своих представителей для заключения сделки купли-продажи объекта, а также обеспечить явку всех лиц, участвующих в сделке, с необходимыми документами.

Из пункта 5.6 предварительного договора следовало, что в случае возникновения каких-либо обстоятельств, которые могут повлиять на срок заключения договора купли-продажи объекта (срочный отъезд, изменения даты приезда, госпитализация, задержка у покупателя в получении денежных средств н т.п.), стороны обязуются заблаговременно оповестить друг друга о наступлении таких обстоятельств и согласовать новую дату заключения договора купли-продажи объекта.

Посредством электронного сообщения в системе "Whats Арр" стороны пришли к договоренности об изменении срока заключения основного договора ? не позднее 20 марта 2021 года.

Однако в указанный срок стороны основной договор не заключили, не пришли к соглашению об изменении срока заключения основного договора по вине продавца.

Суд отклонил доводы истца о том, что сторонами пролонгирован срок заключения основного договора до20апреля 2021года, поскольку дополнительное соглашение о переносе срока сторонами не подписано, в связи с чем, пришел к выводу о прекращении обязательств между сторонами в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель жалобы полагает данные выводы незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств гражданского дела и требований норм законодательства, регулирующих спорные правоотношения. Кроме того, судом не разрешен вопрос с денежными средствами, полученными ответчиком в рамках предварительного договора купли-продажи квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав пояснения представителей ФИО3 - ФИО7 и ФИО6, настаивавших на доводах и требованиях кассационной жалобы, кассационный суд общей юрисдикции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 12 февраля 2021 года между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества: квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 191, 4 кв. м, с кадастровым номером N, расположенной по адресу: "адрес".

Пунктом 1.3 предварительного договора стороны установили срок заключения основного договора купли-продажи не позднее 2 марта 2021 года. При этом указанный срок может быть изменен по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере 26 000 000 рублей, из которых в силу пункта 3.2.1 покупатель перечисляет продавцу задаток в размере 1000000 рублей на банковский счет при подписании предварительного договора, на основании пункта 3.2.2 передает задаток в размере 5000000рублей в наличной денежной форме в срок до 16 февраля 2021 года, согласно пункту 3.2.3 в счет частичной оплаты объекта недвижимости передает в наличной денежной форме сумму в размере 10 000 000 рублей в срок до 16 февраля 2021 года и в соответствии с пунктом 3.2.4 оплачивает сумму в размере 10 000 000 рублей при подписании основного договора купли-продажи.

В рамках исполнения обязательств по предварительному договору покупатель передал продавцу денежные средства в размере 16 000 000 рублей, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривалось.

Согласно пункту 5.5 предварительного договора в согласованные день, время и место каждая из сторон обязана явиться лично либо обеспечить явку своих представителей для заключения сделки купли-продажи объекта, а также обеспечить явку всех лиц, участвующих в сделке, с необходимыми документами.

Из пункта 5.6 предварительного договора следует, что в случае возникновения каких-либо обстоятельств, которые могут повлиять на срок заключения договора купли-продажи объекта (срочный отъезд, изменение даты приезда, госпитализация, задержка у покупателя в получении денежных средств и т.п.), стороны обязуются заблаговременно оповестить друг друга о наступлении таких обстоятельств и согласовать новую дату заключения договора купли-продажи объекта.

В последующем стороны пришли к договоренности об изменении срока заключения основного договора - не позднее 20 марта 2021 года.

Однако в указанный срок стороны основной договор не заключили, не пришли к соглашению об изменении срока заключения основного договора.

Разрешая спор по существу, применив к спорным правоотношениям положения статей 8, 9, 153, 309, 310, 421, 422, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о прекращении обязательств между сторонами, поскольку в установленный срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества заключен не был, в связи с чем, отказали в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с выводами судов нижестоящих инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Таким образом, апелляционное определение должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Под точным соблюдением норм процессуального права понимается обязанность суда и сторон строго следовать императивным положениям гражданского процессуального законодательства.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принимая обжалуемые постановления, суды первой и второй инстанций не учли следующее.

В рамках исполнения обязательств по предварительному договору покупатель передал продавцу денежные средства в размере 16 000 000 рублей, что подтверждается материалами дела (л.д. 28-30) и сторонами не оспаривалось.

Приходя к выводу о прекращении предварительного договора суды по существу ограничились формальным незаключением сторонами основного договора в установленный срок, вместе с тем судами не дана оценки доводам и доказательствам относительно ведения переговоров по заключению основного договора, инициирования одной из сторон изменения стоимости объекта недвижимости по отношению к указанной в предварительном договоре, доводам истца об исполнении условий предварительного договора со своей стороны, просьбы назначения времени и места проведения сделки, наличия у истца заинтересованности в совершении сделки на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Разрешая спор суду надлежало исследовать, имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий, направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами т.д, результат такого взаимодействия сторон, оценить характер означенных действий и существо достигнутого (при наличии) соглашения, насколько они направлены на заключение основного договора, является ли поведение стороны, инициировавшей заключения основного договора на отличных условиях и настаивавшей на том, добросовестным, насколько оно способствовало заключению (незаключению) основного договора в установленный предварительным договором или иным соглашением сторон срок; имела ли другая сторона предварительного договора, действуя добросовестно, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, объективную возможность, исходя из поведения контрагента, выполнить условия предварительного договора.

Судами также не разрешен вопрос с денежными средствами, полученными ответчиком в рамках предварительного договора купли-продажи квартиры.

Заявляя требование о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от 12 февраля 2021 года основным договором купли-продажи недвижимого имущества, Панов Е.А. указал, что в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи, покупателем произведена частичная оплата.

По общему правилу, поскольку предусмотренный статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор влечет заключение основного договора, право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества.

Однако, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Суды сочли установленным, что покупатель передал продавцу денежные средства в размере 16 000 000 рублей, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривалось.

Между тем, вышеприведенные нормы права и разъяснения официальных актов их толкования судом первой и апелляционной инстанции не приняты во внимание, обстоятельствам дела дана не полная оценка.

В данном случае, судам независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Данные обстоятельства являлись юридически значимыми по делу и подлежали выяснению в ходе рассмотрения возникшего между сторонами спора, от выяснения данных обстоятельств зависело правильное разрешение спора и квалификация спорных правоотношений.

В силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения на суде лежит обязанность оценить доказательства, определить, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем, указанные требования процессуального закона судами не выполнены, юридически значимые обстоятельства по делу не проверены полным образом, представленным сторонами доводам и доказательствам не дана надлежащая правовая оценка в совокупности и взаимосвязи, не приведены мотивы отклонения представленных истцом доказательствам.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов сторон.

Поскольку в соответствии с положениями части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам, суд кассационной инстанции не наделен, а допущенные при разрешении спора нарушения являются значимыми и не могут быть преодолены на стадии кассационного разбирательства, вынесенные по делу судебные акты надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все юридически значимые обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую оценку указанным выше обстоятельствам, и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор по существу, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 июля 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 декабря 2021 года отменить.

Гражданское дело направить на новое рассмотрение в Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края.

Председательствующий

Судьи