Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 13 июля 2022 г. по делу N 66а-1172/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Печуриной Ю.А, судей Солдатовой С.В, Артамоновой Т.А, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-163/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001356-23) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Производственная компания "СЕМИГОР" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 9 марта 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью Производственная компания "СЕМИГОР" (далее также Общество), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 45 900 +/- 127 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение производственной базы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"), обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 39 539 637 руб, значительно превышает размер его рыночной стоимости. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает права и интересы административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей. В обоснование заявленного требования Общество представило отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 12 августа 2021 г. N О-663/2021, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ФБОЭ" (далее также ООО "ФБОЭ") ФИО16, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 21 527 000 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего на праве аренды административному истцу, определенного оценщиком, на основании определения Краснодарского краевого суда от 7 декабря 2021 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 30 января 2022 г. N РГ-1878/2021, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Р-ГРУПП" (далее также ООО "Р-ГРУПП") ФИО15, согласно выводам которого представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 12 августа 2021 г. N О-663/2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 27 815 000 руб. Представитель административного истца по доверенности Долева М.Н. с учетом выводов судебной экспертизы уточнила заявленное требование и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 9 марта 2022 г. административное исковое заявление ООО ПК "СЕМИГОР" удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г, равная 27 815 000 руб. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 1 ноября 2021 г. Этим же решением суда с ООО ПК "СЕМИГОР" в пользу ООО "Р-ГРУПП" взыскана стоимость работ по проведению судебной экспертизы в размере 68 000 руб.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просит его отменить, отказав в удовлетворении административных исковых требований Общества. Отмечает недостатки экспертного заключения, положенного в основу обжалуемого решения. Полагает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлияет на поступление доходов от арендных платежей, что повлияет на наполняемость бюджета.

Относительно доводов апелляционной жалобы стороной административного истца представлены письменные возражения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО ПК "СЕМИГОР", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", администрации муниципального образования город Новороссийск, администрации Натухаевского сельского округа, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив письменные возражения стороны административного истца на апелляционную жалобу, письменные пояснения эксперта ФИО14, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости арендных платежей кадастровую стоимость объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости объектов недвижимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО ПК "СЕМИГОР" на основании договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 6 декабря 2007 г. N 4700004441, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 8 июля 2015 г, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 2 августа 2016 г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 45 900 +/- 127 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение производственной базы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"). Согласно приложению к договору аренды земельного участка, уведомлению об изменении размера арендной платы за период 2015-2022 гг. и приложенным к нему документам, полученным по запросу суда апелляционной инстанции, расчет размера арендной платы производится с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка в размере 39 539 637 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 12 августа 2021 г. N О-663/2021, выполненному оценщиком ООО "ФБОЭ" ФИО17, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 21 527 000 руб. (т. 1 л.д. 15-53).

Определением Краснодарского краевого суда от 7 декабря 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено "Р-ГРУПП" (т. 1 л.д. 127-131).

Согласно заключению эксперта ООО "Р-ГРУПП" от 30 января 2022 г. N РГ-1878/2021, представленному экспертом ФИО13, представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 12 августа 2021 г. N О-663/2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составила 27 815 000 руб. (т. 1 л.д. 141-207). Представитель административного истца по доверенности Долева М.Н. с учетом выводов судебной экспертизы уточнила заявленное требование и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением (т. 1 л.д. 243).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 12 августа 2021 г. N О-663/2021, выполненный оценщиком ООО "ФБОЭ" ФИО18 (т. 1 л.д. 15-53), заключение эксперта ООО "Р-ГРУПП" от 30 января 2022 г. N РГ-1878/2021 (т. 1 л.д. 141-207), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям. Отсутствие сведений о причинах отказа от ряда проанализированных предложений о продаже земельных участков при реализации оценщиком сравнительного подхода не позволяет убедиться в полноте и объективности проведенного оценщиком исследования, результатом которого является вывод о размере рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь, оценивая экспертное заключение от 30 января 2022 г. N РГ-1878/2021, представленное экспертом ООО "Р-ГРУПП" ФИО12, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, описано местоположение и ближайшее окружение объекта оценки.

В качестве единицы сравнения эксперт использовал стоимость земельного участка за 1 кв.м.

В обоснование отказа от использования затратного подхода эксперт указывает, что объект оценки - это земельный участок, условно свободный от улучшений, а в районе расположения объекта оценки существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов сравнительным подходом (т. 1 л.д. 175). Отказ от использования доходного подхода обоснован отсутствием у эксперта достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущий доход, который способен приносить объект оценки, а также связанные с ним расходы (т. 1 л.д. 177).

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж.

Экспертом проанализировано десять предложений к продаже земельных участков, из которых выбрано четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, при этом экспертом приведена информация об особенностях проанализированных предложений, в силу которой им отобраны использованные объекты-аналоги. Эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объектов исследования ввел соответствующие корректировки. С учетом инвестиционной привлекательности оцениваемого земельного участка ко всем объектам-аналогам применено минимальное значение скидки на торг в размере 11, 3 %. К объекту-аналогу N 1 применена понижающая корректировка на площадь в размере 0, 78, к объектам-аналогам N 3 и N 4 применена повышающая корректировка на площадь в размере 1, 20. Все введенные корректировки выполнены согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А.

В данной части судебная коллегия находит оцениваемое заключение эксперта обоснованным, соответствующим приведенной информации, в том числе, справочной, использованной им проведении исследования, которая отвечает критерию проверяемости и не вызывает сомнений в ее достоверности.

Исходя из доводов апелляционной жалобы административного ответчика, экспертом ФИО11 даны письменные пояснения.

Относительно довода административного ответчика о несоответствии площади объекта-аналога N 1, принятой экспертом в расчете и указанной продавцом в объявлении, эксперт ФИО10 пояснил, что величина корректирующего коэффициента на фактор масштаба не изменится, поскольку точная площадь объекта-аналога N 1 составляет менее 1 га. Согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А, корректирующий коэффициент останется равным 0, 78, а расхождение составит менее 1 %, следовательно, уточненная площадь объекта-аналога N 1 не окажет значительного влияния на величину итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

В обоснование отсутствия необходимости введения корректировки на наличие коммуникаций, о которой говорит административный ответчик, эксперт ФИО9 ссылается на пункт 20 ФСО N 7, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Эксперт отмечает, что наличие коммуникаций и их характеристики связаны с использованием земельного участка, являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, следовательно, их стоимость не должна учитываться в составе стоимости объекта экспертизы.

При таких обстоятельствах, позицию административного ответчика о недостатках экспертного исследования, изложенную в апелляционной жалобе, следует признать основанной на произвольном толковании представленных в исследовательской части сведений и использованной экспертом информации, отвечающей требованиям ее проверяемости.

Относительно довода административного ответчика о необходимости поручения производства настоящей судебной экспертизы государственному экспертному учреждению, судебная коллегия отмечает следующее.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее - Перечень).

Раздел II Перечня, поименованный как "Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости", предусматривает в качестве видов судебных экспертиз - судебную строительно-техническую экспертизу и судебную землеустроительную экспертизу.

Определение в вышеуказанном разделе Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Таким образом, не исключается возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной экспертизы, именно в целях определения рыночной стоимости ее объекта, без исследования вопросов, охватываемых таким видом экспертизы как землеустроительная, и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения судебной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 9 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 15 июля 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: