Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 13 июля 2022 г. по делу N 66а-1193/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Печуриной Ю.А, судей Солдатовой С.В, Артамоновой Т.А, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-284/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001512-40) по административному исковому заявлению Когута Ивана Николаевича об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционным жалобам административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, заинтересованного лица администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Краснодарского краевого суда от 16 марта 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия

установила:

Когут И.Н, являясь собственником объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 668, 9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание склад-магазина, расположенного по адресу: "адрес", обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования указал, что считает кадастровую стоимость нежилого здания, определенную по состоянию на 1 января 2018 г, в размере 29 089 718, 06 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости увеличивает размер налоговых платежей.

В обоснование заявленного требования представил отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства от 1 ноября 2021 г. N 21-664/40, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО10, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. определена в размере 16 000 000 руб. Просил суд установить кадастровую стоимость нежилого здания в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности размера рыночной стоимости нежилого здания, принадлежащего на праве собственности административному истцу, на основании определения Краснодарского краевого суда от 22 декабря 2021 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 11 февраля 2022 г. N 3а-2020/2021, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Юг Эксперт Центр" (далее также ООО "Юг Эксперт Центр") ФИО13, согласно выводам которого, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 20 735 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 16 марта 2022 г. административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. в указанном размере, на период с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 30 ноября 2021 г. Этим же решением суда с Когута И.Н. в пользу ООО "Юг Эксперт Центр" взыскана стоимость работ по проведению судебной экспертизы в размере 65 000 руб.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Отмечает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Указывает на то, что экспертное заключение, положенное в основу обжалуемого решения, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и является недостоверным доказательством по делу. Просит отменить обжалуемое решение суда первой инстанции, отказав в удовлетворении административных исковых требований.

Заинтересованное лицо администрация муниципального образования город-курорт Анапа подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Краснодарского краевого суда, как незаконное и необоснованное.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Когут И.Н, его представитель по доверенности - Каграманова Ю.П, представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, администрации Краснодарского края, администрации муниципального образования город-курорт Анапа, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО14, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 КАС РФ.

Так, частью 1 статьи 245 КАС РФ определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Когут И.Н. является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 668, 9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание склад-магазина, расположенного по адресу: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда" утверждена кадастровая стоимость принадлежащего истцу нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 29 089 718, 06 руб.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства от 1 ноября 2021 г. N 21-664/40, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО11, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. определена в размере 16 000 000 руб. (т. 1 л.д. 16-50).

Определением Краснодарского краевого суда от 22 декабря 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Юг Эксперт Центр" (т. 1 л.д. 109-113).

Согласно заключению эксперта ООО "Юг Эксперт Центр" от 11 февраля 2022 г. N 3а-2020/2021, представленному экспертом ФИО15, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. составила 20 735 000 руб. (т. 1 л.д. 132-229).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной.

Судебная коллегия, оценивая представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства от 1 ноября 2021 г. N 21-664/40, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО12 (т. 1 л.д. 16-50), пришла к выводу об отсутствии оснований для признания его надлежащим доказательством по делу.

Так, судебная коллегия, изучив представленный административным истцом отчет об оценке, отмечает, что в нем отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект. Кроме того, оценщик определилрыночную стоимость нежилого здания с учётом налога на добавленную стоимость, что не предусмотрено правовым регулированием процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости и установления их рыночной стоимости.

Основывая выводы о рыночной стоимости спорного объекта на заключении эксперта ФИО16, суд правильно принял его во внимание.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Экспертом при проведении экспертизы и составлении экспертного заключения также соблюдены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, согласно которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено описание объекта оценки, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, приведены сведения о физических свойствах объекта экспертизы. Эксперт представил описание местоположения и ближайшего окружения объекта экспертизы. Сделан вывод о низкой степени ликвидности объекта оценки.

Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного экспертом подхода оценки - доходного, с учетом сведений предложений о сдаче в аренду аналогичных объектов.

С обоснованностью применённого подхода судебная коллегия соглашается в полной мере, исходя из предназначения объекта исследования - склад-магазин, с учетом наиболее его эффективного использования.

В результате анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов доходным подходом, методом капитализации дохода выбрано 3 объекта-аналога. Проводя экспертное исследование, эксперт мотивированно и, по мнению суда апелляционной инстанции, обоснованно применил ко всем объектам-аналогам среднее значение скидки на торг в размере 4 %, корректировки на местоположение, площадь и тип объекта. К объектам аналогам N 1 и N 2 применена корректировка на инженерные коммуникации, к объекту-аналогу N 1 - корректировка на физическое состояние объекта.

Размеры корректировок соответствуют справочным данным, отраженным в "Справочнике оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной, подтверждается копиями использованных экспертом материалов, в том числе приведенных объявлений об аренде объектов-аналогов, не вызывает сомнений.

Исходя из доводов апелляционной жалобы административного ответчика, экспертом ФИО17 даны письменные пояснения.

Относительно довода апелляционной жалобы административного ответчика о неверном применении к объектам-аналогам N 1 и N 2 понижающей корректировки на инженерные коммуникации в размере 28 %, эксперт ФИО18 отмечает, что в представленном административным истцом отчете указано на отсутствие у объекта-оценки отопления (т. 1 л.д. 35, 37), ввиду чего экспертом к объектам-аналогам N 1 и N 2 введено среднее значение корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации в размере 0, 72, основанное на опросе участников рынка (собственников объектов недвижимости, инвесторов или их представителей), проведенного по состоянию на 1 января 2018 г, опубликованных НО Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" (https://statrielt.ru). Отсутствие обследования экспертом оцениваемого здания обусловлено ретроспективной датой оценки.

Доводы административного ответчика о некорректном подборе экспертом объектов-аналогов, по мнению судебной коллегии, основаны на произвольном толковании заявителем апелляционной жалобы исследовательской части заключения эксперта, поскольку как результаты подбора таких объектов, так и результаты о стоимости сравниваемых объектов, учетом выявленных экспертом их особенностей, в том числе, их размеры, не могут указывать на недостоверность итогового суждения.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключение судебной оценочной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 16 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 15 июля 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: