Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 января 1999 г. N Ф03-А51/98-1/1548 При новом рассмотрении дела о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, суду следует выяснить правовой статус спорного помещения, наличие у истца права на выкуп нежилого помещения с учетом установленных законодательством ограничений на приватизацию имущества Минобороны РФ (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 15 января 1999 г. N Ф03-А51/98-1/1548
(извлечение)

Арбитражный суд, при участии от истца: Шевелева Н.Г., помощник генерального директора по правовым вопросам, доверенность N 01 от 04.01.99 г., рассмотрел кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока на решение, постановление от 15.09.98 г., 04.11.98 г. по делу N А51-7195/98 3-187 Арбитражного суда Приморского края, по иску Товарищества с ограниченной ответственностью "Тихоокеанская торгово-производственная компания" к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока о понуждении к заключению договора.

ТОО "Тихоокеанская торгово-производственная компания" (в настоящее время ЗАО "Тихоокеанская торгово-производственная компания" - ЗАО "ТТПК") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом (Комитет) с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу; г. Владивосток, ул. Черемуховая, 5.

Решением от 15.09.93 г. исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 04.11.98 г. решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом предлагается отменить состоявшиеся по делу судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, в иске отказать.

В ее обоснование заявителем жалобы приведены доводы о том, что заявка истца на приватизацию нежилого помещения по ул. Черемуховой, 5 была рассмотрена комиссией по приватизации, выкуп данного помещения ею был разрешен, определена величина выкупа и срок его внесения. Однако в установленный срок сумма выкупа истцом не была внесена, в силу чего в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ и п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 01.07.96 г. N 6/8 не может считаться акцептом о полном и безоговорочном принятии условий оферты оплата стоимости помещения, произведенная 05.01.97 г. По мнению Комитета, протокол заседания комиссии по приватизации от 22.06.95 г. фактически является предварительным договором, содержащим все существенные условия будущего договора купли-продажи, которые не были выполнены покупателем, в связи с чем обязательства, вытекающие из данного договора, прекратились.

Кроме того, в производстве Арбитражного суда Приморского края находится дело по иску Комитета о расторжении договора аренды от 16.05.95 г. N 3/206 и выселении ТОО "ТТПК" из спорного помещения, в связи с чем истец не вправе требовать заключения договора купли-продажи помещения до разрешения по существу спора по данному делу. Договор же N 19-13/1/77 от 01.07.93 г., по которому принято дополнительное соглашение N 3/206 от 16.05.95 г., следует считать расторгнутым в связи с истечением срока его действия. В нарушение ст. 130 АПК РФ судом не рассмотрен проект спорного договора с точки зрения законности всех его условий. Цена объекта приватизации, определенная в 1995 г., по мнению Комитета, должна быть установлена, исходя из правил определения выкупной цены, действующей на момент рассмотрения спора.

ЗАО "ТТПК" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором считает доводы Комитета несостоятельными и просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Комитета участия не принимал. Представитель ЗАО "ТТПК" полностью поддержал возражения, выдвинутые им в опровержение доводов жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражений истца, заслушав представителя ЗАО "ТТПК", Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как усматривается из материалов дела, между Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом, выступающим от имени собственника федерального имущества (арендодатель), войсковой частью 09726 (балансодержатель) и ТОО "ТТПК" (арендатор) заключен договор от 01.07.93 г. N 19-13/1/77 о передаче в аренду нежилого помещения площадью 361,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, 5. Пунктом 1.2 договора определен срок его действия с 01.07.93 г. по 01.07.96 г.

Дополнительным соглашением от 16.05.95 г. N 3/206 внесены изменения в договор аренды от 01.07.93 г., в соответствии с которыми арендодателем нежилого помещения по ул. Черемуховой, 5 следует считать Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока, а срок действия договора определен с 15.03.95 г. по 01.07.96 г.

24.03.95 г. арендатор обратился с заявкой N 292 на приватизацию арендуемого им по данному договору помещения путем выкупа.

Как следует из протокола заседания комиссии по приватизации объектов от 22.06.95 г., выкуп был разрешен и определен размер выкупа - 31731 рубль 04 копейки (с учетом деноминации), а также срок его внесения - до 22.07.95 г.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что сумма выкупа перечислена арендатором 05.01.97 г., однако Комитет уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного помещения, что и послужило основанием обращения ЗАО "ТТПК" с иском о понуждении к его заключению.

Суд удовлетворил заявленные требования и обязал Комитет заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения площадью 254,7 кв.м, расположенного по ул. Черемуховая, 5, на условиях, предложенных ЗАО "ТТПК".

Решение мотивировано тем, что истец являлся арендным предприятием и в соответствии с законодательством о приватизации выкупил арендованное муниципальное имущество. Будучи арендатором спорного нежилого помещения, истец в соответствии с п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.93 г. N 2284, п.п. 4.5, 4.9 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 01.07.94 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.94 г. N 1535 и п. 11 Указа Президента РФ от 14.10.92 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации, имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" имеет право на приобретение в собственность арендуемого помещения. Внесение суммы выкупа с нарушением установленного комиссией по приватизации срока не имеет правового значения.

Между тем, выводы суда не подтверждаются материалами дела.

В соответствии с п. 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 01.07.94 г. (далее Основные положения программы приватизации) право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, предоставляется юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате его выкупа.

В деле не представлено доказательств того, что истец являлся арендным предприятием и выкупил арендуемое им имущество, в силу- чего в соответствии с законодательством о приватизации приобрел право на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения по ул. Черемуховой, 5.

Кроме того, суд не учел, что в соответствии с п. 4.2 Основных положений программы приватизации не допускается отказ в продаже арендатором сданных в аренду объектов нежилого фонда, за исключением объектов, на которые распространяются ограничения, установленные разделом 2.1 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.93 г. N 2284 (далее государственная программа приватизации).

Пунктом 2.1.5 раздела 2.1 Государственной программы приватизации установлен запрет на приватизацию штатного и табельного военного и иного имущества, находящегося в оперативном управлении Министерства Обороны РФ.

Из договора аренды спорного помещения от 01.07.93 г. следует, что оно являлось федеральной собственностью и состояло на балансе войсковой части 09726.

Согласно п. 6.5 Государственной программы приватизации приватизация и реализация высвобождаемого военного имущества осуществляется Министерством Обороны РФ в порядке, установленном Указом Президента РФ от 30.11.92 г. N 1518 "О порядке реорганизации и использовании высвобождаемого военного имущества" и от 28.12.92 г. N 1659 "О мерах по социальной защите военнослужащих, бывших военных и членов их семей".

Надлежащих доказательств того, что спорное помещение в установленном законом порядке передано в муниципальную собственность, в деле не имеется.

Следовательно, судом не выяснен правовой статус спорного помещения, а также вопрос о наличии у истца права на выкуп нежилого помещения с учетом установленных законодательством ограничений на приватизацию имущества Министерства Обороны РФ.

Кроме того, суду следовало рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражал.

Так, условие договора о цене, должно соответствовать п. 4.9 Основных положений программы приватизации, регламентирующему порядок определения цены при выкупе арендованного помещения.

Согласно данной норме цена на приобретаемые арендаторами в собственность нежилые помещения устанавливается по методике, утверждаемой в соответствии с настоящим пунктом органом местного самоуправления в 2-х недельный срок с момента введения в действие Основных положений.

При расчете выкупной стоимости по любой из указанных методик продажная цена 1 кв.м общей площади помещения не может превышать суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на коэффициент 2 (для нежилых помещении в жилых домах, включая встроенно-пристроенные).

Если методика определения выкупной стоимости не утверждена вышеуказанным органом в упомянутый срок, продажа помещений осуществляется по максимальной стоимости, определенной в соответствии с настоящим пунктом.

Суд, утвердив п. 1.2 договора купли-продажи в редакции истца, согласно которому цена выкупаемого объекта составила 31731 рубль 04 копейки, не учел, что ее расчет произведен, исходя из суммы годовой арендной платы в размере 15865 рублей 49 копеек (с учетом деноминации), расчет - л.д. 55), тогда как в соответствии с п. 3 дополнительного соглашения от 16.05.95 г. N 3/206 с 01.04.95 г. ежемесячная арендная плата составляла 3429 рублей 52 копейки, а годовая соответственно - 41154 рубля 24 копейки (л.д. 20).

Причем, данная плата устанавливалась за аренду нежилого помещения площадью 377,9 кв.м.

Согласно же п. 1.1 представленного истцом проекта договора купли-продажи нежилого помещения по ул. Черемуховая, 5, продавец приобретает в собственность 254,7 кв.м в спорном помещении.

Данному обстоятельству судом оценка не дана.

Таким образом, выводы суда основаны на недостаточно исследованных обстоятельствах дела.

Между тем, в соответствии со ст. 59 АПК РФ они должны основываться на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное.

Вопрос о распределении госпошлины по кассационной жалобе надлежит решить по результатам повторного рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 15.09.98 г., постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Приморского края от 04.11.98 г. по делу N А51-7195/98 3-187 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.