Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 ноября 2004 г. N Ф03-А51/04-1/2980 Суд понудил ответчика заключить с истцом договоры купли-продажи нежилых помещений, т.к. право истца на приобретение в собственность арендуемых помещений не поставлено в зависимость от того, включено в договор аренды этого имущества условие о выкупе или нет (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 30 ноября 2004 г. N Ф03-А51/04-1/2980
(извлечение)

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 мая 2006 г. N Ф03-А51/06-1/813

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Серебрякова Г.И. - адвокат, доверенность от 31.12.2003 N 09/145 юр, от ответчиков: от Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края: Моторная Н.В. - консультант правового отдела, доверенность от 23.08.2004 N 53/10-1-3170, от Фонда имущества Приморского края: Федюнина Е.Н. - юрисконсульт, доверенность от 24.05.2004 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края, Фонда имущества Приморского края на решение от 31.05.2004, постановление от 27.07.2004 по делу N А51-10133/03 12-324 Арбитражного суда Приморского края, по иску открытого акционерного общества "Торговый дом "Владивостокский ГУМ" к Комитету по управлению государственным имуществом Приморского края, Фонду имущества Приморского края о понуждении к заключению договора.

Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2004. Полный текст постановления изготовлен 30.11.2004.

Открытое акционерное общество "Торговый дом "Владивостокский ГУМ" (далее - ОАО "ТД "Владивостокский ГУМ") обратилось в Арбитражный суд Приморского края к Комитету по управлению государственным имуществом Приморского края (далее - КУГИ Приморского края), Фонду имущества Приморского края с иском (учитывая уточнения) о понуждении ответчиков заключить договоры купли-продажи нежилых помещений, расположенных в г. Владивостоке в здании по ул. Светланская, 35, литер 1 (площадью 5060,1 кв.м) и в здании по ул. Светланская, 45, литер 1 (площадью 3931,4 кв.м) на условиях, изложенных в измененном проекте договора 2004 года.

Решением от 31.05.2004 суд понудил Фонд имущества Приморского края заключить с истцом вышепоименованные договоры в редакции условий договоров 2004 года, предложенных ОАО "ТД "Владивостокский ГУМ". В иске к КУГИ Приморского края отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.07.2004 принятое решение оставлено без изменения.

На состоявшиеся судебные акты поданы две кассационные жалобы - от КУГИ Приморского края и Фонда имущества Приморского края.

В них заявители просят отменить состоявшиеся по делу судебные акты как принятые с нарушением норм действующего законодательства. Считают, что к возникшим правоотношениям судом необоснованно применено законодательство о приватизации, действующее в 1995 году, в то время как на момент спорной приватизации существовали определенные способы приватизации и ст. 13 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ оговорено, что приватизация возможна только установленными способами. Ссылаются на то, что заявки, поданные в 1995 году, не являются офертой, поскольку не отвечают требованиям ст.ст. 433, 435 ГК РФ, противоречат ст. 217 ГК РФ, в связи с чем п. 2 ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ к сложившимся правоотношениям не применим. Указывают на неверное применение законодательства о приватизации при наличии договоров аренды, в которых отсутствуют условия о выкупе арендуемого имущества. Не согласны с оценкой объектов, а именно, возможностью такой оценки по определению арбитражного суда (ст.ст. 9, 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"); с рассрочкой платежа (ст. 19 Закона РФ от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ"). Полагают, что в нарушение ст. 445 ГК РФ не указана норма права, предусматривающая возможность понудить ответчика к заключению договора.

В дополнении к кассационной жалобе КУГИ Приморского края настаивает на том, что поданные истцом заявки не являются офертой для заключения сделки приватизации, поскольку не соответствуют требованиям ст. 435 ГК РФ. Исходя из этого и учитывая п. 2 ст. 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", считает необходимым применить к спорным правоотношениям ныне действующее законодательство и отказать истцу в иске.

В пояснениях по кассационным жалобам ОАО "ТД "Владивостокский ГУМ" считает их не подлежащими удовлетворению, просит оставить судебные акты по настоящему делу без изменения. В обоснование ссылается на то, что оформление сделок приватизации посредством заключения договора купли-продажи является для продавца обязательным, поскольку основания для отказа покупателю в выкупе арендуемых нежилых помещений отсутствуют. Неосновательным считает довод о том, что поданные истцом заявки не имеют значения оферты. Полагает, что право на выкуп занимаемых помещений не зависит от наличия в договоре аренды условия о выкупе этих помещений, что соответствует законодательству, действующему на момент подачи заявок. Считает, что суд обоснованно принял редакцию договора в части, касающейся рассрочки платежа, а также на законных основаниях назначил экспертизу для определения рыночной стоимости спорных объектов. Указывает на отсутствие препятствий для приватизации спорных объектов как памятников истории и культуры, что в частности подтверждается тем, что эти объекты включены в прогнозный план приватизации государственного имущества Приморского края.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца возражал против позиции ответчиков, просил оставить принятые судебные акты без изменения. Представители ответчиков привели доводы, соответствующие текстам кассационных жалоб, дав по ним пояснения, настаивали на их удовлетворении.

Проверив законность решения от 31.05.2004, постановления от 27.07.2004, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа оснований для их отмены, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не установил.

Как следует из материалов дела, в 1995 году в Комитет по управлению имуществом Приморского края истцом поданы заявки на приватизацию имущества: зданий магазинов, расположенных по ул. Светланская, N 35 и N 45. Заявки зарегистрированы 31.10.1995 за NN 605Н и 606Н.

Постановлением Комитета по управлению имуществом Приморского края от 28.11.1995 N 208 отложено принятие решения по вышеназванным заявкам до утверждения Правительством РФ дополнительного перечня объектов исторического и культурного наследия федерального значения. Его же постановлением от 29.10.1996 N 126-П отказано в приватизации вышеназванных помещений в связи с тем, что они предложены к включению в Государственный свод особо ценных объектов и отнесению их к объектам исторического и культурного наследия федерального значения. По этой же причине истцу отказано в выкупе арендуемых помещений (письмо Комитета по управлению имуществом Приморского края от 16.02.1998 N 31/2-11-357).

ОАО "ТД "Владивостокский "ГУМ", полагая, что согласно п. 2 ст. 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ принятые Комитетом по управлению имуществом Приморского края заявки от 31.05.1995 NN 605Н, 606Н подлежат рассмотрению согласно действующему на момент их подачи законодательству о приватизации, представил в КУГИ Приморского края и Фонд имущества Приморского края проекты договоров купли-продажи соответствующих объектов недвижимости.

Отказ в их заключении послужил основанием для обращения ОАО "ТД "Владивостокский ГУМ" в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В настоящее время порядок продажи государственного и муниципального имущества определен Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В п. 2 ст. 43 этого закона установлены исключения, составляющие случаи, когда до даты вступления в силу настоящего закона размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что заявки, поданные истцом 31.05.1995, являются офертой, поскольку соответствуют предъявляемым к ним требованиям и содержат информацию, необходимую для приватизации спорных объектов недвижимости. При этом суд обоснованно исходил из того, что критерии, согласно которым заявку можно признать офертой, определяются нормами права, действующими на момент подачи соответствующих заявок.

При таких обстоятельствах суд правомерно исходил из того, что в рассматриваемом случае надлежит руководствоваться законодательством, действовавшим на момент подачи истцом заявок на приватизацию от 31.05.1995 NN 605Н, 606Н.

Согласно п. 4.2, п. 4.5 Основных положений программы приватизации после 01.07.1994 (утв. Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535) созданные в процессе приватизации акционерные общества вправе приобретать в собственность арендуемые ими объекты нежилого фонда; не допускается отказ в продаже арендаторам сданных в аренду объектов нежилого фонда, включая здания и строения, являющиеся объектами исторического и культурного значения, за исключением объектов, на которые распространяются ограничения, установленные разделом 2.1 Программы, а также зданий и сооружений, занимаемых органами государственной власти, органами местного самоуправления и судами.

Установлено, что ОАО "ТД "Владивостокский ГУМ" создано в процессе приватизации посредством преобразования на основании Указа Президента РФ от 01.07.1992 N 721. Также установлено, что спорными объектами недвижимости (зданиями магазинов по ул. Светланской N 35 и N 45) истец на момент обращения с заявками пользовался на условиях договоров аренды.

Делая вывод о том, что спорные объекты недвижимости не относятся к объектам, на которые распространяется запрет на приватизацию, суд принял во внимание следующее: принятие решений по заявкам истца откладывалось до утверждения перечня объектов исторического и культурного наследия федерального значения; согласно Указу Президента РФ от 26.11.1994 N 2121 "О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения" решения о приватизации недвижимых памятников истории и культуры местного значения могут приниматься после утверждения перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения; соответствующий перечень утвержден Указом Президента от 20.02.1995 N 176, спорные здания в него не включены. Более того, в настоящее время здания по ул. Светланская N 35 и N 45 включены в прогнозный план приватизации государственного имущества Приморского края на 2004-2005 годы. При таких обстоятельствах вывод об отсутствии оснований для отнесения спорных зданий к объектам, на которые распространяются ограничения по приватизации, следует признать правильным.

С учетом установленного, суд сделал обоснованный вывод о том, что ОАО "ТД "Владивостокский ГУМ" вправе требовать выкупа спорных помещений. При этом соответствует закону указание суда на то, что право общества на приобретение в собственность арендуемых помещений не поставлено в зависимость от того, включено в договор аренды этого имущества условие о выкупе или нет.

Для определения условия договора о цене продаваемого имущества суд правомерно назначил экспертизу в соответствии с Федеральным законом от 29.08.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Проведение оценки, согласно статье 8 этого Закона, является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Договор купли-продажи спорных объектов заключается после вступления в силу названного закона, а значит, его нормы подлежат применению к спорным правоотношениям, на что правильно указал суд.

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Дату Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" следует читать как "29.07.1998"

Принимая редакцию договора в части включения условия о рассрочке платежа, суд дал оценку следующему: незаконный отказ в приватизации привел к невозможности для истца выкупить помещения по действующему в период подачи заявок законодательству, существенно возросла выкупная цена спорного имущества. При таких обстоятельствах включение данного условия в договор следует признать обоснованным.

При изложенных обстоятельствах решение о понуждении ответчика к заключению договора на предложенных истцом условиях является законным.

Мнение ответчиков о том, что при разрешении вопроса о том, являются ли направленные истцом заявки офертой, необходимо руководствоваться нормативными актами, действующими в период разрешения спора, следует признать ошибочным. По смыслу п. 2 ст. 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" к оферте, направленной до даты вступления в силу настоящего закона, не применяются требования, установленные законодательством, принятым и действующим после указанной даты. Поэтому изложенная в жалобах ссылка о несоответствии заявок, поданных в 1995 году, требованиям ст.ст. 433, 435 ГК РФ, отклоняется судом кассационной инстанции.

В этой связи доводы о необоснованном применении к возникшим правоотношениям законодательства о приватизации, действовавшего в 1995 году, учитывая положения п. 2 ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", следует признать несостоятельными.

Не принимается во внимание довод заявителей кассационных жалоб о невозможности приватизации спорных объектов по причине отсутствия в договорах аренды условия о выкупе арендуемого имущества, поскольку, как указано выше, согласно действующему на момент подачи заявок законодательству, право на выкуп арендуемого имущества не обуславливалось необходимостью включения в договор аренды соответствующего условия.

Несостоятельны доводы жалоб о нарушении судом ст. 445 ГК РФ, так как при удовлетворении требования истца о понуждении заключить договор суд руководствовался нормами законодательства о приватизации, при этом в силу абз. 2 ст. 217 ГК РФ законы о приватизации имеют приоритет перед положениями Гражданского кодекса РФ о порядке приобретения и прекращения права собственности.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 31.05.2004, постановление от 27.07.2004 по делу N А51-10133/03 12-324 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.