Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 июня 2005 г. N Ф03-А51/05-1/1342 При новом рассмотрении дела о взыскании с ЗАО арендных платежей и пени по договору аренды земли, суду следует принять во внимание то обстоятельство, что ЗАО как прежний собственник объекта недвижимости утратило право пользования землей, в том числе и право аренды на земельный участок, и, следовательно, выбыло из обязательства по договору аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 28 июня 2005 г. N Ф03-А51/05-1/1342
(извлечение)

См. также Постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 июля 2006 г. N Ф03-А51/06-1/1662 и от 22 августа 2006 г. N Ф03-А51/06-1/2513

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Литорина" на решение от 23.09.2004, постановление от 19.01.2005 по делу N А51-5630/04 12-122 Арбитражного суда Приморского края, по иску администрации муниципального образования г. Владивосток к закрытому акционерному обществу "Литорина" о взыскании 53573 руб.

Резолютивная часть постановления объявлена 21.06.2005. Полный текст постановления изготовлен 28.06.2005.

Администрация муниципального образования г. Владивосток обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к закрытому акционерному обществу "Литорина" о взыскании 53513 руб., составляющих 20191 руб. 96 коп. - задолженность по договору аренды земли от 08.12.1993, 33381 руб. 04 коп. - пени, согласно п. 4 договора.

До принятия решения судом истец, в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшил размер исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды земли до 13242 руб. 34 коп., пени - до 16057 руб. 67 коп.

Решением от 23.09.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 19.01.2005, исковые требования с учетом ст. 196 ГК РФ удовлетворены в части взыскания задолженности в сумме 13242 руб. 34 коп., пени в сумме 16057 руб. 67 коп., всего 29300 руб. 01 коп.

В кассационной жалобе ЗАО "Литорина" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как несоответствующие нормам права. По мнению заявителя, по договору аренды земли обязательства ответчика прекратились в связи с переходом права собственности на объект недвижимости в соответствии со ст. 552 ГК РФ, ст. 37, п. 11 ст. 39 Земельного кодекса РСФСР. Новым собственником нежилых помещений и фактическим пользователем земельного участка стало физическое лицо - Сириченко Н.И.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Представители сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в заседании суда кассационной инстанции участия не принимали.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает необходимым их отменить в соответствии со ст. 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между администрацией г. Владивостока (арендодатель) и ТОО "Литорина" (ныне - ЗАО "Литорина") (арендатор) заключен договор аренды земли, согласно которому арендатору предоставлена 1/5 доля земельного участка площадью 785 кв.м, расположенного по ул. Сахалинской, 54, на условиях долгосрочной аренды, сроком на 10 лет для размещения кондитерского цеха.

08.12.1993 договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Владивостока.

Согласно п.п. 2,3 договора арендная плата (ставка арендной платы установлена с коэффициентом 6,0 по отношению к ставке земельного налога) вносится ежеквартально в срок до 15 числа первого месяца квартала.

Неоплата ответчиком арендных платежей за период с января 2000 года по декабрь 2003 года (включительно) (согласно расчету суммы иска) послужила основанием для обращения администрации МО г. Владивосток в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

При разрешении спора суд первой и апелляционной инстанций с учетом положений ст. 196 ГК РФ, удовлетворяя исковые требования о взыскании с ЗАО "Литорина" арендных платежей, пени по договору за период со второго квартала 2001 года по четвертый квартал 2003 года, сделал вывод о наличии обязательств у последнего по исполнению договора аренды земли от 08.12.1993 (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Поскольку названный договор в соответствии со ст. 450 ГК РФ не расторгнут; изменения в связи со сменой собственника в него не внесены.

Между тем вывод суда в части взыскания арендных платежей и пени по договору аренды земли от 08.12.1993 за период со второго квартала 2001 года по четвертый квартал 2003 года не соответствует следующему.

Как указано выше арендатору - ЗАО "Литорина" согласно договору аренды земли от 08.12.1993 предоставлена 1/5 доли земельного участка площадью 785 кв.м, расположенного по ул. Сахалинской, 54 на условиях долгосрочной аренды.

В деле представлено свидетельство о государственной регистрации права, согласно которому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.03.2001 сделана запись о регистрации права собственности на нежилые помещения (N 1-40) общей площадью 600,7 кв.м в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, расположенного по ул. Сахалинской, 54 в г. Владивостоке за Сириченко Натальей Ивановной.

В соответствии с нормами ст. 1 Закона РФ "О плате за землю" использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы установлены: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Следовательно, установление пользователя, а именно собственника недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, имеет значение для выяснения вопроса о том, кто обязан производить платежи за пользование таким земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом либо договором. Пунктом 2 этой же статьи установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Правилами п. 1 ст. 551 ГК РФ определено, что при отчуждении недвижимости переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Аналогичное правило закреплено в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР.

При этом п. 3 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Таким образом, в силу закона прежний собственник объекта недвижимости утратил право пользования землей, в том числе и право аренды на земельный участок, и, следовательно, выбыл из обязательства по договору аренды.

Данное обстоятельство судом не принято во внимание.

Кроме того, по договору аренды предоставлена 1/5 доли земельного участка площадью 785 кв.м, а площадь отчужденных нежилых помещений (N 1-40) составляет 600,7 кв.м. В связи с чем судом не выяснено, остались ли во владении у прежнего собственника помещения. В материалах дела такие доказательства отсутствуют.

С учетом изложенного, принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченное, установить необходимые обстоятельства, с учетом которых разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 23.09.2004, постановление от 19.01.2005 по делу N А51-5630/04 12-122 Арбитражного суда Приморского края отменить, передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.