Решение Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 07 июля 2022 г. по делу N 3а-91/2022

Верховный Суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Кудряшовой Р.Г, при секретаре судебного заседания Андреевой О.В, с участием:

представителя административного истца Павлова С.Л, представителя административного ответчика Бюджетного учреждения "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Артемьевой А.В, представителя административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Михайловой Р.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Центрального союза потребительских обществ Российской Федерации об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости, установил:

Центральный союз потребительских обществ Российской Федерации (далее Центросоюз Российской Федерации) обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - жилого девятиэтажного панельного здания (общежития) с надстроем, общей площадью 6 957 кв.м, этажность - 9, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 01 января 2018 года, равной его рыночной стоимости, 132913300, 00 руб, мотивируя свои требования тем, что Центросоюзу Российской Федерации принадлежит на праве собственности указанный объект недвижимости. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость названного объекта недвижимости составила 301925312, 00 руб. Однако согласно отчету об оценке от 10 сентября 2021 года N О-41/2, изготовленному ООО "... ", рыночная стоимость указанного жилого здания составила 132913300, 00 руб. Установленная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость здания, что создает бремя чрезмерной фискальной нагрузки, что влечет значительное нарушение прав и законных интересов административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца Центросоюза Российской Федерации Павлов С.Л. поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении, и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, указанной в представленном административном истцом отчете. Считает, что заключение комиссии экспертов

от 29 апреля 2022 года N 00421/4-4-22 (793/04-4) составлено с нарушением требований законодательства Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, в связи с чем не подтверждает действительную рыночную стоимость объекта оценки.

Представители административных ответчиков Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Михайлова Р.Г, Бюджетного учреждения "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Артемьева А.В. не возражали против удовлетворения административного иска и установления кадастровой стоимости спорного объекта исходя из результатов судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ неявка лиц, участвующих в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по существу, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

За Центросоюзом Российской Федерации на праве собственности зарегистрировано объект недвижимости - жилое девятиэтажное панельное здание (общежитие) с надстроем, общей площадью 6 957 кв.м, с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес".

По смыслу ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1, 3, 4, 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается результат оценки объекта недвижимости, полученный на определенную дату, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом N 237- ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который в этом случае признается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (абзацы первый и второй статьи 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также- Федеральный закон N 269- ФЗ) соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон N 237- ФЗ.

В частности ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ признается утратившей силу с 1 января 2023 года (ч. 4 ст. 7 Федерального закона N 269-ФЗ).

Федеральный закон N 237-ФЗ дополнен ст. 22. 1, из ч. 1 которой следует, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино- места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных ст. 22. 1 Федерального закона N 237- ФЗ).

В связи с этими изменениями до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст. 22, 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ с учетом, в том числе следующих особенностей:

1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее- решение);

2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения- до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ не применяются;

3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

не применяются положения ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ (п. 1, подп. " а" п. 2, подп. " а- в" п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ).

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости. При этом, поскольку высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ не принято, то заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом.

В соответствии со ст.400 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.401 настоящего Кодекса.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 403 НК РФ (в редакции на настоящее время) налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

На дату начала применения кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером... (01.01.2019) действовала ст. 402 НК РФ, в соответствии с п.1 которой налоговая база в отношении объектов налогообложения определялась исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Пунктом 2 ст.402 НК РФ было предусмотрено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст.402 НК РФ законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Законом Чувашской Республики от 30 сентября 2015 года N 42 "Об установлении единой даты начала применения на территории Чувашской Республики порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Чувашской Республики порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - с 1 января 2016 года.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, урегулированы Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", вступившим в силу с 1 января 2017 года.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 декабря 2016 N 512 установлено, что с 1 января 2017 года проведение государственной кадастровой оценки на территории Чувашской Республики осуществляется в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке.

Согласно п.п.2 п.1 ст.3 этого Закона кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (п.1, 2 ст.6 Закона о государственной кадастровой оценке).

Распоряжением Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики от 18 сентября 2017 года N 913-р принято решение о проведении в 2018 году государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) на территории Чувашской Республики в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 сентября 2016 года N 391 полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено бюджетное учреждение "Чуваштехинвентаризация" Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.

По результатам проведенных данным учреждением работ был составлен отчет об итогах государственной кадастровой оценки.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года N 457 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) на территории Чувашской Республики.

Согласно выписке из ЕГРН от 13 декабря 2021 года N КУВИ-002/2021-166597020 кадастровая стоимость жилого здания с кадастровым номером... по состоянию на 1 января 2018 года составляет 301925312, 46 руб.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности административного истца, в связи с чем Центросоюз Российской Федерации вправе обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Согласно ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В обоснование заявленного требования об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости административным истцом представлен отчет от 10 сентября 2021 года N О-41/2, выполненный ООО "... ", согласно которому рыночная стоимость спорного здания с кадастровым номером... по состоянию на 1 января 2018 года составляет 132913300, 00 руб.

В рамках рассмотрения настоящего дела ввиду возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, по ходатайству стороны ответчика, определением суда от 01 февраля 2022 года в отношении спорного объекта недвижимости по делу была назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ.., с включением в состав комиссии частнопрактикующего эксперта...

Согласно заключению комиссии экспертов от 29 апреля 2022 года N 00421/4-4-22 (793/04-4), выполненному ФБУ.., рыночная стоимость объекта недвижимости - жилого девятиэтажного здания общежития с надстроем, общей площадью 6957 кв.м, с кадастровым номером... по состоянию на 1 января 2018 года составляет 187845087, 16 руб.

Из содержания заключения судебной оценочной экспертизы от 29 апреля 2022 года N 00421/4-4-22 (793/04-4), следует, что в нем подробно изложено описание проведенного исследования и дано обоснованное итоговое суждение о рыночной стоимости объекта на дату ее определения.

Для проведения оценки жилого девятиэтажного здания общежития экспертами отобран затратный подход, в рамках которого применен следующий алгоритм действий по расчету рыночной стоимости объекта недвижимости: определение полной стоимости замещения; определение индекса пересчета (И), определение прямых издержек по объекту исследования (ПИ), определение корректировки данных УПВС, определение прибыли предпринимателя, расчет стоимости замещения, расчет накопленного износа, расчет остаточной стоимости. В соответствии с указанным алгоритмом произведен расчет, приведены используемые параметры и формулы и определена рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 187845087, 16 руб.

В пунктах 18 - 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Проведение исследования с применением затратного подхода осуществлено комиссией экспертов в соответствии с требованиями, изложенными в пункте 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), согласно которому при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Суд приходит к выводу, что заключение комиссии экспертов является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы экспертов не являются противоречивыми. Заключение комиссии экспертов выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответ на поставленный судом вопрос.

Распоряжением Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Приказом Минюста России от 28 декабря 2021 г. N 266 "О внесении изменений в приложения N 1 и N 2 к приказу Минюста России от 27 декабря 2012 г. N 237 "Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России", в перечень проводимых Минюстом экспертиз были добавлены экспертизы, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости. Данный приказ вступил в силу 24 января 2022 г.

В данном случае экспертиза назначена определением суда и проведена в соответствии с положениями Кодекса административного судопроизводства РФ. При выборе экспертных учреждений суд руководствовался распоряжением Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, Приказом Минюста России от 28 декабря 2021 г. N 266 "О внесении изменений в приложения N 1 и N 2 к приказу Минюста России от 27 декабря 2012 г. N 237.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Вопреки доводам представителя административного истца, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертами методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

Эксперт... был опрошен в заседании суда, пояснил методику расчета и обстоятельства его проведения, дал исчерпывающие ответы относительно проведенного экспертного исследования. Сторона административного истца о проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы не просила.

Так, эксперт.., который поддержал результаты проведенного исследования, а также отвечая на вопросы представителя истца пояснил, что для объектов, построенных после 1990-х годов, в оценочной практике применяются справочники фирмы КО-ИНВЕСТ, сборники УПСС. Для объектов построенных ранее, применяются справочники УПВС (Укрупленные показатели восстановительной стоимости), разработанные в ценовой базе 1969 года. Сборники УПВС не являются устаревшими, не запрещены к применению, но используются с определенными оговорками. Попытка применения аналога из справочника КО-ИВЕСТ с соответствующими корректировками, реализованная оценщиками в отчете N 41/2, не привела к объективному результату. В связи с этим комиссией экспертов была проанализирована возможность применения аналога из сборника УПВС N 28. Выбор объектов-аналогов для расчета издержек осуществлен из принципа максимального совпадения характеристик, описывающих объект исследования и объект-аналог.

Выбор в качестве корректирующего коэффициента значения 0, 95 не является технической ошибкой. Действительно, в заключении приведено отношение строительного объема объекта оценки и строительного объема объекта-аналога:

26775/20000=1, 34 отн. ед.

В таблице N 7 заключения приведено значение коэффициента на различие в объемах в размере 0, 87.

Затем эксперты сопоставили гипотетическую площадь объектов при допущении об одинаковой высоте объектов. Так, объект оценки имеет площадь 6957 кв.м. при строительном объеме 26775 кв.м. Приведенная высота объекта составит: 26775/6957=3, 85 м. Приведенная площадь объекта аналога равна: 20000/3, 85=5195 кв.м. Отношение площадей объекта:6957/5195=1, 34 отн. ед. Из сопоставления коэффициентов по объему и площади эксперты выбрали наибольший коэффициент, чтобы избежать необоснованно занижения стоимости.

Значение прибыли предпринимателя экспертами принято на основании данных СтатРиэлт (рис. 12 на стр. 23 заключения). В комментариях к данным сайта указывается, что в таблице приводится "отношение прибыли, полученной в результате продажи вновь построенного объекта, к вложенным в строительство этого объекта средствам - прибыль инвестора". Следовательно, речь идет о продаже всего здания, а не отдельной квартиры.

Пересчёт удельной стоимости строительства для условий Чувашской Республики выполнен с помощью системы индексов (стр. 21 заключения): цены 1969 в цены 1984; цены 1984 в цены 1991; центы 1991 в цены 2001;цены в 2001 в цены 2017. На каждом этапе учитывались условия строительства в Чувашской Республике, поэтому ссылка на тот факт корректировка 1, 317 относится только к условиям строительства Московской области, является несостоятельной.

Доводы представителя истца о том, что эксперты при определении рыночной стоимости объекта недвижимости отказались от использования сравнительного и доходного подходов, ограничившись применением только затратного, судом отклоняются, поскольку выбор экспертами затратного подхода к оценке, его методов, равно как отказ от использования сравнительного и доходного подходов, аргументированы в заключении, соответствуют требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Таким образом, применение всех трех подходов к оценке не является обязательным. Оценщик (эксперт) вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых оправдано, или возможно для оценки конкретных объектов, имеющихся данных и сформированного назначения оценки (предполагаемого использования результатов оценки).

При этом, экспертами отмечено следующее.

Отказ от применения доходного подхода обоснован тем, что отсутствуют данные о ставках аренды аналогичных зданий, приемлемых показателях недозагрузки, величины операционных расходов.

В части отказа от сравнительного подхода указано, что подход, в котором сравниваются цены на отдельные жилые и нежилые помещения, и на этой основе определяется стоимость всего здания, по мнению экспертов, не соответствует принципам, лежащим в основе сравнительного подхода. При определении стоимости объекта недвижимости, представляющего собой отдельностоящее здание, аналогами должны являться такие же здания, но не помещения аналогичного использования. В отсутствие предложений (или сделок) с зданиями, являющимися аналогами оцениваемому, применение сравнительного подхода не является корректным.

Применяя затратный подход к оценке, эксперты указали, что оценщики в отчете N 41/2 применили затратный подход. В составе метода, использованного оценщиками, указано сопоставление объекта исследования с объектом-аналогом. В качестве такого аналога оценщики определили "Жилой дом серии 81-013.84 с малогабаритными квартирами". Согласно открытым данным жилые дома по типовому проекту 81-013.84, серии 81 выполнялись со стенами из легкобетонных блоков, в то время как в оцениваемом здании стены из кирпича. Этот факт существенным образом влияет на процесс оценки. Оценщики попытались применить корректировку, однако использована корректировка на сборный железобетон, а не на легкобетонные блоки. Основным замечанием БУ "Чуваштехинвентаризация" в отношении методологии затратного подхода в отчете N 41/2 является отсутствие прибыли предпринимателя. Исходя из изложенного, экспертами в оценке применен затратный подход.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный истцом отчет N 41/2 не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости объекта недвижимости - жилого девятиэтажного здания общежития.

Позиция стороны истца о неверном определении результатов рыночной стоимости жилого здания в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, исследовав экспертное заключение, пояснения эксперта в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы является полным и обоснованным, противоречий в выводах комиссии экспертов, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, не имеется.

При этом представленные представителем истца Павловым С.Л. отзыв и дополнение к отзыву на заключение комиссии экспертов, составленные со слов представителя истца специалистом, суд оценивает их критически, поскольку они по существу являются рецензией на заключение судебной экспертизы, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения специалист не предупрежден, выводы специалиста о допущенных судебными экспертами нарушениях при производстве судебной экспертизы являются субъективным мнением специалиста, выводы судебной экспертизы не порочит, а потому судом первой инстанции в качестве доказательства, опровергающего выводы судебного эксперта, не могут быть приняты.

Учитывая изложенное, суд считает, что по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости, его рыночную стоимость следует установить на основании результатов судебной экспертизы, проведенной экспертами ФБУ...

В соответствии со ст.17 Закона о государственной кадастровой оценке орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в порядке, предусмотренном ст.16, 19, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, осуществляет внесение в ЕГРН таких сведений, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В силу п.4 ст.18 Закона о государственной кадастровой оценке в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом данные сведения применяются до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо, если характеристики здания будут изменены до указанного момента, - до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости внесены в ЕГРН 1 января 2019, датой начала применения кадастровой стоимости является 1 января 2019 года, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращался, а административное исковое заявление подано в суд 17 декабря 2021 года.

С учетом вышеприведенных положений законов во взаимосвязи с положением Закона Чувашской Республики "Об установлении единой даты начала применения на территории Чувашской Республики порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения" настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - жилого девятиэтажного панельного здания (общежития) с надстроем, назначение: многоквартирный дом, общей площадью 6 957 кв.м, этажность - 9, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2018 года, равной его рыночной стоимости в размере 187845087 (сто восемьдесят семь миллионов восемьсот сорок пять тысяч восемьдесят семь) рублей 16 копеек.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 декабря 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г. Нижний Новгород) через Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: судья Р.Г. Кудряшова

Мотивированное решение изготовлено 14 июля 2022 года.