Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 апреля 2007 г. N Ф03-А04/07-1/1013 При новом рассмотрении дела о выселении ответчика из нежилых помещений, а также о взыскании задолженности по арендной плате и пени суду надлежит исследовать обстоятельства порядка заключения договора аренды земельного участка, на котором расположено спорное помещение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 10 апреля 2007 г. N Ф03-А04/07-1/1013
(извлечение)

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 ноября 2007 г. N Ф03-А04/07-1/3904

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: С.В. Засухин - представитель по доверенности от 07.06.2006 N 4-2644, от ответчика: М.Р. Мкртчян - представитель по доверенности от 07.03.2007 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Амуркруизавиа" на решение от 28.12.2006, постановление от 27.02.2007 по делу N А04-5583/06-12/136 Арбитражного суда Амурской области, по иску индивидуального предпринимателя Буслова Дмитрия Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью "Амуркруизавиа", 3 лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Благовещенска, о расторжении договора, обязании освободить нежилое помещение, взыскании 170817,96 руб.

Резолютивная часть постановления объявлена 03.04.2007. Полный текст постановления изготовлен 10.04.2007.

Индивидуальный предприниматель Буслов Дмитрий Николаевич обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Амуркруизавиа" о расторжении договора аренды N 138 от 17.12.1997; о выселении ответчика из нежилых помещений по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 181; о взыскании 10818,21 руб., из которых 9090,29 руб. - задолженность по арендной плате за июль 2006 года, 1727,92 руб. пени, предъявленной на основании п. 4.1 договора N 138; о возмещении расходов на оплату услуг представителя в сумме 160000 руб.

До вынесения решения истец отказался от искового требования о расторжении договора, поскольку в соответствии с условиями договора аренды считает его расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления ответчику.

Решением от 28.12.2006 арбитражный суд обязал ООО "Амуркруизавиа" возвратить ИП Буслову Д.Н. нежилые помещения общей площадью 173 кв.м под номерами 40, 41, 42, 44 в здании, расположенном в г. Благовещенске, ул. Зейская, 181.

В остальной части в удовлетворении исковых требований истцу отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.02.2007 решение от 28.12.2006 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами в части обязания ответчика возвратить истцу нежилые помещения, ООО "Амуркруизавиа" в своей кассационной жалобе просит их отменить в этой части и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что выводы суда не соответствуют буквальному значению договора, поскольку его условия не предоставляют арендодателю право на расторжение договора в одностороннем порядке.

Считает, что суд обязан был установить сложившиеся за 8-летний период исполнения договора аренды отношения сторон - КУМИ г. Благовещенска и ООО "Амуркруизавиа".

Настаивает на том, что у бывшего арендодателя отсутствовало желание расторгнуть договор по какому-либо основанию, в том числе и по причине незаключения арендатором договора аренды земельного участка.

Считает неправильным вывод суда о том, что на требование о расторжений договора аренды на основании пункта 4.3 не распространяется срок исковой давности.

Обращает внимание суда кассационной инстанции на то, что судебные акты приняты без учета согласия ответчика, выраженного в его письмах, на возмещение арендной платы за земельный участок.

Полагает, что суд не применил подлежащие применению статьи 438, 420-422, п. 2 статьи 431, статью 617 ГК РФ, п. 24 Информационного письма ВАС РФ "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой от 11.01.2002 N 66; нарушил п. 1, 2 статьи 64, п. 2 статьи 65, п. 4, 1, 2 статьи 71 АПК РФ; неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора; судебные акты основаны на выводах, которые не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Амуркруизавиа" поддержал доводы жалобы в полном объеме.

ИП Буслов Д.Н. в отзыве на кассационную жалобу и через своего представителя в заседании выразил согласие с принятыми по делу решением и постановлением, полагая их законными и обоснованными.

Рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых решения и постановления, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа находит их подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Благовещенска (арендодатель) и Авиационным агентством "Амуркруизавиа" (арендатор) 17.12.1997 заключен договор N 138 аренды нежилых помещений площадью 173 кв.м по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 181 сроком действия с 01.01.1998 по 31.12.2007. Дополнительным соглашением от 28.05.1998 срок действия договора аренды N 138 продлен по 31.12.2015.

По договору купли-продажи N 6 от 29.11.2005 в результате проведенного 24.11.2005 аукциона по продаже муниципального имущества, право собственности на нежилые помещения 38, 40, 41, 42, 49 площадью 131,5 кв.м по ул. Зейская, 181 приобрел ИП Буслов Д.Н.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 05.05.2006 по делу N А04-580/06-4/8 в преамбулу договора N 138 от 17.12.1997 внесены изменения, выразившиеся в замене арендодателя - КУМИ г. Благовещенска на ИП Буслова Д.Н.

Исходя из условий п. 4.3 спорного договора, ИП Буслов Д.Н. 20.06.2006 направил в адрес ООО "Амуркруизавиа" уведомление о расторжении договора аренды и 02.08.2006 обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

При разрешении спора суд признал несостоятельным требование ИП Буслова Д.Н. о взыскании с ООО "Амуркруизавиа" задолженности по арендным платежам. При этом требование истца о выселении ответчика из занимаемых им по договору аренды помещений счел правомерным и подлежащим удовлетворению.

Оценивая обстоятельства расторжения договора аренды ИП Бусловым Д.Н. в одностороннем порядке, суд счел его действия правомерными, поскольку ООО "Амуркруизавиа" не выполнило условие договора N 138 (п. 2.2.3) о заключении договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

В силу данной нормы гражданского законодательства условия заключенного между предыдущим арендодателем и арендатором договора являются обязательными для нового арендодателя в порядке перехода к нему права собственности на предмет аренды.

Согласно условию п. 2.2.3 договора N 138 от 17.12.1997 на арендатора возлагалась обязанность заключения договора аренды земельного участка, которая им не была выполнена.

Суд при рассмотрении спора не исследовал обстоятельства дела в этой части, не установил, по какой причине КУМИ г. Благовещенска не настаивало на заключении такого договора, не выяснил, как это требуется по правилам статьи 431 ГК РФ, действительную общую волю сторон в этой части правоотношений.

Соглашением от 30.11.2004 (л.д. 13 т. 1) КУМИ г. Благовещенска и ООО "Амуркруизавиа", устанавливая арендную плату по договору N 138 от 17.12.1997 в размере 21536 руб. в месяц + НДС, не предусмотрели плату за аренду земельного участка, а также обязанность заключения отдельного договора, оговорив при этом, что арендная плата за арендуемое помещение не включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Более того, судом не исследовались обстоятельства порядка заключения договора аренды земельного участка, а именно: кто должен выступать инициатором этого договора, от кого должны исходить данные о размере участка, о размере платы и другие необходимые для заключения договора условия.

Помимо изложенного, суд при рассмотрении спора не установил, в отношении какого земельного участка идет спор, принадлежит ли этот земельный участок истцу, и соответственно, какое право ИП Буслова Д.Н. нарушено поведением ООО "Амуркруизавиа", а также является ли это поведение виновным.

Таким образом, поскольку судом недостаточно полно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому дело направляется на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 28.12.2006 и постановление апелляционной инстанции от 27.02.2007 по делу N А04-5583/06-12/136 Арбитражного суда Амурской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.