Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 апреля 2007 г. N Ф03-А59/07-1/394 При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора аренды земельного участка суду следует определить, находится ли имущество ответчика на спорной части земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 10 апреля 2007 г. N Ф03-А59/07-1/394
(извлечение)

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 июля 2008 г. N Ф03-А59/08-1/2401

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Туров Ю.К. - руководитель сектора правового обеспечения по доверенности от 01.02.2007 N 18-137, Щеляков А.В. - начальник топливно-транспортного цеха по доверенности от 16.03.2007 N 18-170, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества энергетики и электрификации "Сахалинэнерго" на решение от 23.10.2006 по делу N А59-1687/06-С10 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску открытого акционерного общества энергетики и электрификации "Сахалинэнерго" к Территориальному управлению Министерства имущественных отношений по Сахалинской области, открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" в лице Сахалинской железной дороги, 3-и лица: администрация муниципального образования г. Южно-Сахалинск, Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, о признании недействительным договора аренды.

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2007 года. Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2007 года.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 09-40 03.04.2007.

Открытое акционерное общество энергетики и электрификации "Сахалинэнерго" обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Территориальному управлению Министерства имущественных отношений по Сахалинской области, открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" в лице Сахалинской железной дороги (далее - ОАО "РЖД") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 10.06.2004 N 9 в части предоставления ОАО "РЖД" части земельного участка площадью 91,13 га (по кадастровой карте (плану) N 65:01:00 00 000:0011), ранее отведенного истцу согласно договору от 13.07.1999 N 1538.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования г. Южно-Сахалинск (определение от 07.06.2006), Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (определение от 27.06.2006).

Решением от 23.10.2006 в удовлетворении исковых требований ОАО "Сахалинэнерго" отказано.

В апелляционном порядке решение суда не проверялось.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, ОАО "Сахалинэнерго" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение от 23.10.2006 отменить, материалы дела направить на новое рассмотрение. При этом заявитель указал, что судом необоснованно не принято во внимание, что принадлежащий истцу земельный участок в установленном законом порядке не изымался; согласования со смежными землепользователями при оформлении границ отведенных ОАО "РЖД" земельных участков не производилось: судом не дано оценки имеющимся в деле документам, подтверждающим заявленные истцом требования; кроме того, заявитель считает, что для разрешения данного спора имеет значение ранее принятое решение Арбитражного суда Сахалинской области от 20.12.2005 по делу N А59-5508/2005-С10, которым установлено, что спорный земельный участок находится в аренде у двух землепользователей: ОАО "Сахалинэнерго" и ОАО "РЖД", однако данным обстоятельствам судом не дана надлежащая оценка.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "РЖД", возражая относительно доводов жалобы, просило оставить ее без удовлетворения, решение суда от 23.10.2006 - без изменения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ОАО "Сахалинэнерго" привели доводы, аналогичные кассационной жалобе, дав по ним пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные в надлежащем порядке о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, участия в судебном заседании не принимали.

Проверив законность обжалуемого судебного акта. Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа находит его подлежащим отмене в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 10.06.2004 между ТУ Министерства имущественных отношений РФ по Сахалинской области (арендодатель) и ОАО "РЖД" в лице его филиала Сахалинская железная дорога (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 9, по условиям которого арендатор принял в пользование земельные участки в границах, указанных в кадастровых планах, кадастровые номера N 65:00:00 00 000:0001 (680,7557 га), N 65:02:00 00 000:0001 (91,13 га), N 65:02:00 00 000:0002 (340,09 га), 65:01:00 00 000:0011 (167,0168 га) под полосу отвода линии железной дороги, расположенных в административных границах МО "Город Южно-Сахалинск".

Пунктом 1.5 договора описаны объекты, находящиеся на указанном земельном участке со ссылками на свидетельства о государственной регистрации данных объектов. Поскольку договор аренды от 10.06.2004 N 9 заключен на срок более 1 года, последний зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.08.2004.

ОАО ЭиЭ "Сахалинэнерго", полагая, что часть земельного участка площадью 91,13 га (по кадастровой карте N 65:01:00 00 000:0011, площадь 167,0168 га) ранее предоставлена истцу, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, в обоснование требования указав на то, что спорная часть земельного участка входит в состав земель используемых истцом на основании договора аренды от 13.07.1999 N 1538; на наличие в северной части участка имущества, принадлежащего истцу (водоводы, кабели); на отсутствие согласования при предоставлении земельного участка ОАО "РЖД" со смежным землепользователем (ОАО ЭиЭ "Сахалинэнерго"). При этом в качестве правового обоснования указаны положения статей 60, 61 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При разрешении спора суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что каждый земельный участок имеет свой кадастровый номер и доказательств передачи ответчику земельного участка с аналогичным номером истца отсутствуют. Кроме того, указал, что земельный участок зарегистрирован в установленном порядке, существование зарегистрированного права может быть оспорено только в судебном порядке.

Между тем, данные выводы недостаточно обоснованны.

Согласно нормам Земельного кодекса РФ (вступил в силу 30.10.2001) объектом земельных отношений являются, в том числе земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (статья 6 Кодекса).

Описание и индивидуализация земельных участков осуществляется на основании ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 N 28-ФЗ, регулирующего отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра и при использовании его сведений, с учетом положений Приказа Федеральной службы земельного кадастра России от 02.10.2002 N П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет". Согласно п. 2 ст. 7 Закона N 28-ФЗ учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке до вступления в силу названного закона, является юридически действительным.

В соответствии со статьями 25, 26 ЗК РФ права аренды возникают из соответствующего договора, который в зависимости от срока действия (больше года) подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации). Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ регистрация договора является одним из условий его заключения. Исходя из положений п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации, такая регистрация наряду с регистрацией вещных прав на недвижимое имущество свидетельствует об ограничениях (обременениях) прав на него, в том числе аренды.

Регистрация возникающих из договора аренды земельного участка прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на этот участок, осуществляется на основании ст. 26 Закона о госрегистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 6 Информационного письма Высшего Арбитражного суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Как указано выше договор аренды зарегистрирован в учреждении юстиции в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации. В свою очередь, в материалах дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности за Российской Федерацией земельного участка площадью 167,0168 кв.м, кадастровый номер 65:01:0000000:0011, расположенный на территории МО "Город Южно-Сахалинск" под полосы отвода линии ж/д.

В подтверждение права на оспариваемую часть земельного участка истцом представлен договор аренды земельного участка от 13.07.1999 N 1538, предметом которого является земельный участок площадью 111,32 га, имеющий кадастровые номера 65:01:03 09 01:0002, 65:01:03 11 02:0007, 65:01:03 12 01:0004, 65:01:03 12 02:0002, 65:01:03 12 04:003, 65701:03 13 01:0001 - произв. террит. ТЭЦ-1 и участок 65:01:09 - Новоалександровский водозабор. Границы земельного участка определены прилагаемым к договору планом земельного участка (п. 1).

В деле представлен чертеж границ земельного участка Южно-Сахалинской ТЭЦ-1 (производственная зона, водозаборы Луговской, Новоалександровский), чертеж выполнен на 4-х листах с описанием границ смежного землепользователя; общая площадь участка составляет 136,1 га, в том числе участки посторонних землепользователей 13,88 га, жилой зоны - 10,9 га (136,1-13,88-10,9=111,32 га). Сведений о том, каким участкам присвоены вышеназванные номера чертеж границ не содержит.

Далее, требования истца направлены на признание недействительной сделки - договора аренды от 10.06.2004 N 9, предметом которой являются земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:0011, площадь 167,0168 га.

Данный участок 01.06.2004 зарегистрирован на праве собственности за РФ, в деле имеется соответствующее свидетельство о государственной регистрации права; в свидетельстве указан вышеназванный кадастровый номер. Кадастровый план названного участка в материалах дела отсутствует.

Отсутствие кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 65:01:0000000:0011 по договору от 10.06.2004 N 9, отсутствие сведений о том, какому участку присвоены определенные договором от 13.09.1999 N 1538 кадастровые номера на чертеже границ, являющемуся приложением к названному договору, отсутствие других графических изображений земельных участков не позволяет определить месторасположение спорной части земельного участка, установить смежных землепользователей, а также наложение частей участков истца и ответчика. Кроме того, невозможно определить, находится ли имущество ответчика (водоводы, кабели) на спорной части земельного участка и, если находится, границы расположения.

Поскольку названные обстоятельства судом не выяснялись, решение от 23.10.2006 подлежит отмене, дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо выяснить отмеченное и, с учетом установленного, разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 23.10.2006 Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-1687/06-С10 отменить, материалы дела направить на новое рассмотрение.