Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 июля 2022 г. по делу N 66а-1129/2022

Судья административной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Сумбаева А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2021-001270-87 (3а-138/2022) по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Элеватормельмаш" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 17 марта 2022 г., принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В.,

УСТАНОВИЛА:

ОАО "Элеватормельмаш" обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить по состоянию на 01 января 2020 г. кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером: N общей площадью 2637 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для складских помещений", расположенного относительно ориентира по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости, составляющей 3 248 784 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером: N, общей площадью 42 050 +/- 72 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для производственных нужд", расположенного по адресу: "адрес", "адрес", в размере рыночной стоимости, составляющей 44 530 950, 00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером: N общей площадью 6422 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для эксплуатации гаража", расположенного по адресу: "адрес" в размере рыночной стоимости, составляющей 6 833 008 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная по состоянию на 01 января 2020 г. кадастровая стоимость земельных участков завышена, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права, поскольку влияет на размер налоговых платежей; сослался на отчеты об оценке NN ОКР-21-51, ОКР-21-49, ОКР-21-50, подготовленные акционерным обществом Оценочная компания "РУТЕНИЯ" (далее по тексту - АО "Рутения").

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Юг Эксперт Центр".

По результатам проведения экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 4 124 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером N 51 284 000, 00 рублей; земельного участка с кадастровым номером N - 10 042 000, 00 рублей.

Решением Краснодарского краевого суда от 17 марта 2022 г. заявленные требования удовлетворены частично; по состоянию на 01 января 2020 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, составляющей 4 124 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером N - 51 284 000, 00 рублей; земельного участка с кадастровым номером N - 10 042 000, 00 рублей; судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 90 000 рублей возложены на административного истца; установлена дата подачи заявления - 12 октября 2021 г.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение Краснодарского краевого суда от 17 марта 2022 г. отменить, в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с требованиями законодательства; изменение кадастровой стоимости приведет к уменьшению налоговых платежей.

В дополнениях к апелляционной жалобе указано, что при проведении судебной оценочной экспертизы допущены следующие нарушения:

- объект оценки и объект-аналог N 1 не сопоставимы по месторасположению в пределах города, поэтому отсутствие корректировок по указанному параметру не обосновано;

- эксперт ошибочно не применил корректировку на вид разрешенного использования для аналогов NN 2 и 3;

- отсутствуют подтвержденные данные о наличии у объектов-аналогов NN 1 и 2, а также у объекта оценки возможности подключения к инженерным коммуникациям, в отношении объекта-аналога N 3 в объявлении указано, что на земельном участке имеются такие коммуникации как электроснабжение, водопровод, канализация, газоснабжение; соответствующие корректировки экспертом не вносились.

В материалы дела от административного истца поступили письменные возражения, в которых указано на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В судебное заседание участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, о причинах неявки суду не сообщили. Информация о движении дела, дате, времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции (3ap.sudrf.ru).

Поскольку неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием против рассмотрения дела, суд полагает возможным рассмотреть дела в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, письменные пояснения эксперта Юрченко А.И, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, суд не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что административный истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" по состоянию на 01 января 2020 г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 080 872, 40 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 84 528 489, 50 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 15 901 064, 66 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлены отчеты об оценке NN ОКР-21-51, ОКР-21-49, ОКР-21-50, подготовленные АО Оценочная компания "РУТЕНИЯ", согласно которым по состоянию на 01 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 3 248 784 рублей; земельного участка с кадастровым номером N - 44 530 950, 00 рублей; земельного участка с кадастровым номером N - 6 833 008 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка; на разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2020 г.

Согласно заключению эксперта ООО "Юг Эксперт Центр" Юрченко А.И. от 11 января 2022 г. N 3а-1827/2021 по состоянию на 01 января 2020 г. размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N составил 4 124 000, 00 рублей; земельного участка с кадастровым номером N - 51 284 000, 00 рублей; земельного участка с кадастровым номером N - 10 042 000, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателем земельного участка и плательщиком налога, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, учитываемую при расчете налоговых платежей.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 05 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, согласно которым кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости объектов недвижимости. Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы от 11 января 2022 г. N 3а-1827/2021.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта ООО "Юг Эксперт Центр" Юрченко А.И. от 11 января 2022 г. N 3а-1827/2021 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки и отнес его к производственной деятельности. Подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе:

- по земельному участку с кадастровым номером 23:44:0206045:109 на торг, на площадь (для аналога N 2);

- по земельному участку с кадастровым номером 23:44:0304041:99 на торг, на площадь;

- по земельному участку с кадастровым номером 23:44:0304041:5 на торг, на площадь (для аналога N 2).

В письменных пояснениях эксперт указал, что при проведении экспертного исследования проанализирован рынок земельных участков в г. Кропоткине на дату определения стоимости; в качестве аналогов подобраны три объекта, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектами экспертизы (местоположение, вид разрешенного использования и т.д.). Объекты экспертизы по своему характеру относятся к земельным участкам под индустриальную застройку.

Из материалов дела следует, что объект-аналог N 1 представлен к продаже с видом разрешенного использования "для строительства подземных гаражей с эксплуатируемой кровлей на 40 автомашин"; объект-аналог N 2 представлен к продаже с видом разрешенного использования "торговая база, торговля, производство и т.д."; объект-аналог N 3 имеет вид разрешенного использования "промназначение".

Эксперт со ссылкой на "Справочник оценщика недвижимости 2018" (Земельные участки. Часть 2) под ред. Лейфера Л.А, г. Нижний Новгород 2018, указал, что вид разрешенного использования объекта-аналога N 1 позволяет его отнести к земельным участкам под индустриальную застройку; объект-аналог N 2 предназначен для многофункциональной застройки, в том числе для индустриальной.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что экспертом обоснованно не применена корректировка по параметру "вид разрешенного использования".

Оснований для введения корректировки на наличие коммуникаций также не имеется, исходя из следующего.

Пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 установлено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или как часто называют "условно свободный".

Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:

- возможность подключения к коммуникациям - связана с месторасположением земельного участка;

- наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) - связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются.

Вопреки доводам апелляционной жалобы оснований для введения иных корректировок, в том числе на местоположение внутри города, не имелось.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков под индустриальную застройку, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований для проведения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 17 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение в полном объеме изготовлено 22 июля 2022 г.

Судья