Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 декабря 2007 г. N Ф03-А59/07-1/5590 Иск о расторжении договора аренды недвижимого имущества, выселении ответчика из занимаемого помещения направлен на новое рассмотрение, поскольку суд не указал мотивы, по которым он не учитывал мнение надлежащего представителя собственника спорного федерального имущества, не выяснил вопрос о наличии со стороны ответчика существенных нарушений, также судом не выяснялось и из дела не видно наличие проектной документации на выполнение капитального ремонта (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 11 декабря 2007 г. N Ф03-А59/07-1/5590
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 декабря 2008 г. N Ф03-5936/2008

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Царапкин В.В. - представитель по доверенности от 29.10.2007 N 28, от ответчика: Зыков В.А. - директор; Шубина С.В. - представитель по доверенности от 17.03.2005 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Карго-Сервис" на решение от 24.07.2007, постановление от 12.10.2007 по делу N А59-1771/2007-С17 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Аэропорт Южно-Сахалинск" к обществу с ограниченной ответственностью "Карго-Сервис", 3-е лицо Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области, о взыскании 447224 руб. 40 коп., расторжении договора.

Резолютивная часть постановления объявлена 4 декабря 2007 года. Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2007 года.

Федеральное государственное унитарное предприятие "Аэропорт Южно-Сахалинск" обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Карго-Сервис" о расторжении договора аренды недвижимого имущества, выселении из занимаемого помещения и взыскании 329099 руб. 64 коп. основного долга, 118124 руб. 76 коп. процентов по статье 395 ГК РФ.

До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил свои исковые требования, исключив из них взыскание 447224 руб. 40 коп. долга и процентов.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области

Решением суда от 24.07.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.10.2007, договор аренды расторгнут, ответчик обязан освободить помещение. В остальной части производство по делу прекращено.

Удовлетворяя частично иск, суд сослался на наличие нарушений со стороны ответчика, как арендатора, условий договора аренды и инвестиционной программы к нему.

Правильность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 274, 284 АПК РФ по заявлению ООО "Карго-Сервис", где ставится вопрос об их отмене как незаконных с направлением дела на новое рассмотрение.

По утверждению заявителя, суд недостаточно полно исследовал перечисленные обстоятельства по делу, поэтому его вывод о нарушениях ответчиком своих договорных обязательств нельзя признать достаточно обоснованным.

Также он сослался на непривлечение в качестве ответчика собственника спорного государственного имущества - Территориальное управление министерства имущественных отношений РФ по Сахалинской области в нарушение указанных норм закона.

ФГУП "Аэропорт Южно-Сахалинск" доводы кассационной жалобы отклонило по мотивам, изложенным в судебном заседании.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области доводы кассационной жалобы в своем отзыве поддержало и просило судебные акты отменить.

Проверив правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит кассационную жалобу обоснованной.

Между ФГУП "Аэропорт Южно-Сахалинск" (арендодатель), ООО "Карго-Сервис" (арендатор) и КУГИ Сахалинской области (собственник, правопреемник ТУФАУФИ по Сахалинской области) заключался договор аренды N 67-05/02Ф от 12.07.2002, во исполнение которого по акту приема-передачи от 01.08.2002 передавалось в пользование находящееся в федеральной собственности здание гостиницы в городе Южно-Сахалинске, Аэропорт, общей площадью 1738,6 кв.м, сроком на пять лет первоначально, и по дополнительному соглашению от 07.06.2007 срок продлялся до 2017 года.

Данное здание находилось в хозяйственном ведении ФГУП "Аэропорт Южно-Сахалинск". Договор аренды с дополнительным соглашением прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

По условиям пункта 1.1 договора аренды федеральное имущество передавалось в целях организации высококачественного предоставления комплекса гостиничных услуг летному составу и авиапассажирам, а также для осуществления модернизации и ремонта здания в соответствии с инвестиционной программой.

Выполнение работ по инвестиционной программе арендатор должен производить за свой счет и своими силами, с соблюдением установленных ею сроков.

В августе 2006 года ФГУП "Аэропорт Южно-Сахалинск" направляется ООО "Карго-Сервис" письмо от 08.08.2006 N 17-1/742, где в пункте 2 потребовало выполнить в полном объеме предусмотренные в инвестиционной программе обязательства по замене окон, отопительного оборудования и выполнения отделки фасада здания.

Невыполнение этих требований послужило основанием для предъявления истцом настоящих требований.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон, при существенном нарушении его другой стороной.

Пункт 4 статьи 619 ГК РФ предоставляет арендодателю право досрочного расторжения договора в случае непроведения арендатором капитального ремонта в установленные договором сроки в тех случаях, когда производство такового являлось обязанностью последнего.

Удовлетворяя требования ФГУП "Аэропорт Южно-Сахалинск, суд признал существенными нарушения, допущенные ООО "Карго-Сервис, сроков выполнения ремонтных работ.

Однако данный вывод суда нельзя признать достаточно обоснованным.

Арбитражный суд, в частности, указал на невыполнение арендатором ремонтных работ: отделки фасада; замена, ремонт оконных блоков, полов, отопительной системы на этажах; внутреннюю отделку помещений.

Из всех работ, согласованных по программе, арендатором был выполнен ремонт только кровли (пункт 1 программы).

Согласно статьи 1 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная согласно законодательства РФ и утвержденным в установленном порядке стандартам (нормам и правилам), а также описания практических действий по осуществлению инвестиций.

Судом не выяснялось и из дела не видно наличие указанной проектной документации на выполнение капитального ремонта.

Как показывает анализ раздела 2 и плана проведения капитального ремонта, последний срок выполнения в основном всех ремонтных и других работ (замена канализационного оборудования, инженерная коммуникация, телефонизация номеров и т.д.) в нем значится 2008-2009 годы, и только отделка фасада и замена отопительного оборудования определяется соответственно 2004 и 2006 годы.

Основания, по которым суд признал невыполнение только части данных работ в срок существенными, из принятых решений не усматриваются.

Кроме того, суды обеих инстанций не указали мотивы, по которым они не учитывали мнение надлежащего представителя собственника спорного федерального имущества - ТУФАУФИ по Сахалинской области, в качестве третьей стороны, заключившей договор аренды N 67-04/02Ф.

Из находящегося в деле отзыва от 12.09.2007 видно, что он ставит под сомнение наличие существенных нарушений со стороны арендатора своих обязательств по капитальному ремонту здания, указывает на частичное выполнение им инвестиционной программы (замена кровли, батарей отопления и др.).

То обстоятельство, что ФГУП "Аэропорт Южно-Сахалинск" по договору аренды являлось арендодателем в рассматриваемом случае не лишает собственника в лице его компетентных органов права изложить свою позицию по вопросу расторжения договора, заключенного с его участием, согласно положений статей 125, 214, 295 ГК РФ, статей 20, 26 ФЗ"О государственных и муниципальных унитарных предприятий".

Поскольку спор рассмотрен судом с неправильным применением норм материального права и при неполном исследовании всех существенных обстоятельств дела, решение от 24.07.2007 и постановление от 12.10.2007 подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда для устранения названных выше недостатков и выяснения вопроса о наличии со стороны ответчика существенных нарушений.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 24.07.2007 и постановление от 12.10.2007 Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-1771/2007-С17 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.