Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2008 г. N Ф03-А51/08-1/1488 Иск о внесении изменений об арендной плате в пункт договора на аренду имущественного комплекса направлен на новое рассмотрение, поскольку проверке и оценке в первой и апелляционной инстанциях подлежали в целом все пункты договора, позволяющие разрешить вопрос о наличии или отсутствии обязанности использовать спорное имущество как комплекс или права использовать каждое арендованное здание, строение по собственному усмотрению, в случае, если имущество не является единым комплексом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 19 мая 2008 г. N Ф03-А51/08-1/1488
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 04 мая 2009 г. N Ф03-1666/2009

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Кратасюк О.В. - представитель по доверенности от 05.02.2008 N 1/59, от ответчика: Деева С.Н. - представитель по доверенности от 25.07.2007 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Краевого государственного унитарного предприятия "Госнедвижимость" на решение от 29.10.2007, постановление от 30.01.2008 по делу N А51-8429/2007 2-296 Арбитражного суда Приморского края, по иску Краевого государственного унитарного предприятия "Госнедвижимость" к обществу с ограниченной ответственностью "Меган", 3-е лицо: Департамент имущественных отношений Приморского края, о внесении изменений в договор аренды.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2008 года.

Краевое государственное унитарное предприятие "Госнедвижимость" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Меган" о внесении изменений в пункт 3.6 (об арендной плате) договора от 01.01.2005 N 05/05 на аренду имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Владивосток ул. Коммунаров, 21.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет иска привлечен Департамент имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент).

Дополнением к иску истец уточнил основание иска, сославшись на несоответствие объекта спорных правоотношений (пункта 1.1 договора) статье 132 ГК РФ о предприятии как комплексе, а также на факт государственной регистрации договора аренды в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Решением от 29.10.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.01.2008, в иске отказано из-за недоказанности сдачи в аренду отдельных зданий, в связи с чем к спорным правоотношениям неприменимы предложенные истцом рыночные оценки арендной платы (по каждому объекту).

В кассационной жалобе КГУП "Госнедвижимость" оспаривается вывод суда об отсутствии оснований для признания арендованного ответчиком имущества отдельными объектами недвижимости в связи с его несоответствием общему содержанию договора и действующему порядку государственной регистрации имущественного комплекса и статье 132 ГК РФ (о предприятии как комплексе).

В отзыве на кассационную жалобу доводы истца отклонены со ссылками на статьи 450, 451 ГК РФ.

В настоящем судебном заседании представитель истца кассационную жалобу поддержал в полном объеме и пояснил, что ответчику предоставлено право сдачи спорных объектов в субаренду, которое не ограниченно каким-либо их целевым назначением.

Из пояснений представителя ООО "Меган" следовало, что объекты являются комплексом, поэтому предложенная истцом ставка арендной платы является завышенной для спорного комплекса.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 12.05.2008 в соответствии со статьями 163, 284 АПК РФ.

При проверке в соответствие со статьями 284, 286 АПК РФ законности обжалованных судебных актов федеральным арбитражным судом округа установлено, что доводы заявителя о несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права являются правомерными в связи со следующим.

По заключенному сторонами договору от 01.01.2005 N 05/05 со сроком действия до 31.10.2020 в аренду ответчику переданы как имущественный комплекс несколько объектов недвижимости (административное здание, автомобильная мойка, производственно-ремонтный цех, здание гаража с пристройками общей площадью 7370,2 кв.м).

Пунктом 3.1 договора согласована арендная плата в размере 3831 условных единиц (без НДС) в месяц по курсу доллара США на день платежа.

Основанием иска заявлен письменный отказ арендатора (исходящий от 01.06.2007 N 35) от подписания дополнительного соглашения N 65 о внесении с 01.01.2007 изменений в договор аренды. Данное дополнение оформлено в соответствии с пунктом 3.6 договора о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату в случае рыночной оценки арендной платы на основании решения комиссии по вопросам арендных отношений Арендодателя.

С иском предъявлена выписка из протокола от 24.11.2004 N 32 комиссии по арендным отношениям Департамента.

Отказ арендатора от подписания дополнительного соглашения мотивирован его несоответствием пункту 1.1 договора, так как арендатором изменено наименование объекта аренды: вместо имущественного комплекса в дополнительном соглашении указаны отдельные объекты.

Исследовав основание иска, содержание условий договора аренды и предъявленные сторонами доказательства, первая и апелляционная инстанции суда отклонили доводы истца об отсутствии у сданного в аренду имущества признаков имущественного комплекса.

Судебные акты в этой части мотивированы тем, что спорный объект не претерпел каких-либо изменений, а также тем, что истец самостоятельно определил его состав как имущественного комплекса, что соответствует статье 132 ГК РФ (о предприятии). Апелляционная инстанция исходила, кроме того, из отсутствия у истца законных оснований для внесений изменений в договор в судебном порядка при возражениях арендатора, поскольку это не предусмотрено статьями 450, 614 ГК РФ, а по требованию заинтересованной стороны изменение договора в судебном порядке в любом случае допускается при одновременном наличии нескольких условий, возникновение которых не доказано.

Между тем, одностороннее изменений условий предусмотрено непосредственно в спорном договоре и допускается законом (статья 310, пункт 3 статьи 450 ГК РФ, статья 451 ГК РФ).

Пунктом 3.6 договора в соответствии с перечисленными нормами ГК РФ прямо предусмотрено наличие у арендодателя права в одностороннем порядке изменить арендную плату в случае рыночной оценки арендной платы на основании решения комиссии по вопросам арендных отношений.

Поскольку арендатор оспаривает правомерность применения последствий одностороннего изменения договора, арендодатель вправе обращаться в суд, так как предусмотренное договором право на одностороннее изменение договора арендатором оспаривается.

Обжалованные судебные акты не соответствуют требованиям статьи 170 АПК РФ, фактическим обстоятельствам дела, касающимся и объекта договора аренды, так как при их вынесении не исследованы основание иска в этой части и представленные истцом доказательства.

Первая и апелляционная инстанция суда ограничились констатацией двух фактов: предмет договора не претерпел никаких изменений, истец самостоятельно определил состав передаваемого в аренду имущества как комплекса, однако основанием иска в этой части являются другие обстоятельства.

В дополнении к иску по пункту 1.1 договора истец сослался, в частности, на несоответствие данного условия статьям 132, 656-660 ГК РФ, так как по смыслу этих норм аренда предприятия и имущественного комплекса регулируется одинаково и отличается от аренды зданий, сооружений, которая регулируется статьями 132, 650-655 ГК РФ,

При таких обстоятельствах вывод первой инстанции о том, что предмет договора остался неизменным является недостаточном для разрешения спора по существу.

Вывод апелляционной инстанции о том, что предмет договора сформулирован истцом самостоятельно, противоречит действительности, поскольку все условия договора являются безусловно согласованными с ответчиком, а иная оценка любой части договора противоречит статье 154 ГК РФ о договорах и односторонних сделках.

Проверке и оценке в первой и апелляционной инстанциях подлежали в целом все пункты договора, позволяющие разрешить вопрос о наличии или отсутствии обязанности использовать спорное имущество как комплекс или права использовать каждое арендованное здание, строение по собственному усмотрению, в случае, если имущество не является единым (технологическим) комплексом.

Для разрешения спора в этой части необходима и оценка регистрационных документов на спорное имущество, поскольку в дополнении к иску истец ссылался на отсутствие в представленных им свидетельствах о праве хозяйствующего ведения на все объекты сведений о том, что они являются частями комплекса.

О статусе спорного имущества могут свидетельствовать и договоры субаренды, так как соответствующие права у арендатора имеются, а право контроля за целевым использованием объектов спорного договора у арендодателя отсутствует (пункт 2.2.8 договора аренды, договоры субаренды от 01.03.2007 N 66, от 01.03.2007 N 63).

Исследование перечисленных обстоятельств может свидетельствовать в соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ о том, насколько нарушило бы соотношение имущественных публичных и частных интересов сторон исполнение договора без изменения его условий, поскольку из существа обязательств сторон вытекает, что арендодатель вправе произвести рыночную оценку своего участия в этой сделке (пункт 3.6 договора).

С учетом изложенного, обжалованные судебные акты признаются подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение для устранения допущенных процессуальных нарушений.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 29.10.2007, постановление от 30.01.2008 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-8429/2007 2-296 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию этого суда.