Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 мая 2008 г. N Ф03-А04/08-1/1555 При новом рассмотрении иска о государственной регистрации на основании договора купли-продажи и перехода права собственности на объекты недвижимости, встречного иска о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора суду необходимо проверить доводы ответчика об утрате интереса к исполнению обязательств по договору, о существенности нарушений договора покупателем, о наличии законных оснований для расторжения договора, о соблюдении досудебного порядка расторжения договора и, в зависимости от установленного, разрешить спор по встречному и первоначальному искам (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 16 мая 2008 г. N Ф03-А04/08-1/1555
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 января 2009 г. N Ф03-5907/2008

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ООО "Амурпул": Э.Ф. Широков, директор; О.В. Калинина, представитель по доверенности N 1 от 17.07.2007, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Амурпул" на решение от 23.10.2007 Арбитражного суда Амурской области, постановление от 24.03.2008 Шестого арбитражного апелляционного суда по делу N А04-785/07-23/1, по иску общества с ограниченной ответственностью "Амурпул" к обществу с ограниченной ответственностью "Профиль-Амур" о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2008 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Амурпул" обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Профиль-Амур" о государственной регистрации на основании договора купли-продажи от 03.05.2005 N 4 и статьи 551 ГК РФ перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Пограничная, 187:

- нежилое здание БРУ - склад по производству ж/б изделий, склад производственной продукции площадью 556, 5 кв.м, этажность 1, литеры А2АЗ;

- нежилое здание - бытовые помещения площадью 65, 7 кв.м, этажность 1, литер А;

- нежилое здание - склад холодный площадью 108, 8 кв.м, этажность 1, литер А1.

Иск обоснован тем, что договор купли-продажи от 03.05.2005 N 4 исполнен сторонами: объекты недвижимости переданы продавцом покупателю по акту приема-передачи от 03.05.2005, оплата по договору произведена покупателем платежным поручением от 16.02.2007 N 2, однако ответчик (продавец) уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поэтому по требованию истца (покупателя) суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

В свою очередь, ООО "Профиль-Амур" на основании статей 405, 450 ГК РФ предъявило встречный иск к ООО "Амурпул" о расторжении договора от 03.05.2005 N 4 в связи с существенным нарушением ООО "Амурпул" условий договора об оплате имущества, вследствие чего исполнение сделки утратило интерес для ООО "Профиль-Амур".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области и Островский Б.В., которому ООО "Профиль-Амур" продало спорные объекты недвижимости по договору купли-продажи от 22.02.2007.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.10.2007 встречный иск ООО "Профиль-Амур" удовлетворен: договор купли-продажи недвижимости от 03.05.2005 N 4, заключенный между ООО "Профиль-Амур" и ООО "Амурпул", расторгнут. В удовлетворении иска ООО "Амурпул" к ООО "Профиль-Амур" о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора от 03.05.2005 N 4, отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2008 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что в нарушение статьи 486 ГК РФ оплата по договору купли-продажи от 03.05.2005 произведена покупателем (ООО "Амурпул") по истечении длительного срока после фактической передачи объектов недвижимости, что не соответствует закрепленному в статье 314 ГК РФ принципу разумности и является существенным нарушением условий договора, дающим основание для его расторжения на основании статьи 405 и подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ. Предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебный порядок расторжения договора соблюден, что, по мнению судов, подтверждается почтовым уведомлением о вручении 20.01.2007 генеральному директору ООО "Амурпул" письма ООО "Профиль-Амур" с предложением о расторжении договора и признанием данного факта директором ООО "Амурпул" в судебном заседании 16.10.2007. В связи с этим встречный иск о расторжении договора удовлетворен, а в удовлетворении первоначального иска отказано, так как при отсутствии договора у ООО "Амурпул" отсутствует право на понуждение контрагента к регистрации права собственности на недвижимость.

В кассационной жалобе ООО "Амурпул", ссылаясь на нарушение арбитражными судами норм материального и процессуального права, просит принятые по делу судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске ООО "Профиль-Амур" о расторжении договора и удовлетворении первоначального иска о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 03.05.2005 N 4.

В обоснование жалобы приведены доводы о несоответствии фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам вывода судов о соблюдении ООО "Профиль-Амур" досудебного порядка расторжения договора; о нарушении статьи 486 ГК РФ, согласно которой при несвоевременной оплате покупателем товара продавец вправе потребовать оплаты товара и процентов по статье 395 ГК РФ, но не расторжения договора; о незаконном расторжении договора при наличии произведенной покупателем оплаты стоимости товара.

ООО "Профиль-Амур" и третьи лица отзывы на кассационную жалобу не представили.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представители ООО "Амурпул" поддержали доводы, изложенные в жалобе.

Представители ООО "Профиль-Амур" и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились. От ООО "Профиль-Амур" поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Судом первой инстанции и апелляционным судом установлено, что 03.05.2005 между ООО "Профиль-Амур" (продавец) и ООО "Амурпул" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 4, предметом которого является передача в собственность покупателя нежилого здания (здания БРУ, склада ж/б изделий, склада производственной продукции) площадью 556,5 кв.м, литеры А2, А3; нежилого здания (бытовые помещения) площадью 65,7 кв.м, литер А; нежилого здания (склад холодный) площадью 108,8 кв.м, литер А1. Цена продаваемого недвижимого имущества согласована сторонами в размере 100000 руб. (без НДС), которые должны быть внесены на расчетный счет продавца в банке. Срок оплаты не установлен.

Указанные объекты недвижимости переданы покупателю по акту приема-передачи от 03.05.2005.

Оплата покупателем стоимости недвижимого имущества произведена платежным поручением от 16.02.2007 N 2 в размере 100000 руб., которые продавец (ООО "Профиль-Амур") возвратил покупателю (ООО "Амурпул") платежным поручением от 26.02.2007 N 216 по мотиву расторжения договора купли-продажи от 03.05.2005.

В связи с этим ООО "Амурпул" внесло 100000 руб. на депозит нотариуса по договору от 02.04.2007 и уведомило об этом ООО "Профиль-Амур".

Однако ООО "Профиль-Амур" по договору купли-продажи от 22.02.2007 продало спорные объекты недвижимости Островскому Б.В. и уклонялось от государственной регистрации перехода права собственности на эти же объекты к ООО "Амурпул", в связи с чем последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, а ООО "Профиль-Амур" - с иском о расторжении договора от 03.05.2005 на основании статьи 405 и пункта 2 статьи 450 ГК РФ, ссылаясь на утрату интереса к сделке и существенное нарушение покупателем условий договора об оплате недвижимого имущества.

Как установлено судами, в договоре купли-продажи от 03.05.2005 N 4 срок оплаты недвижимости не определен.

Применяя положения пункта 2 статьи 314 и пункта 1 статьи 486 ГК РФ, суды признали, что оплата покупателем (ООО "Амурпул") имущества, фактически полученного 03.05.2005, лишь 16.02.2007 не может быть признана исполнением обязательства в разумный срок и свидетельствует о существенном нарушении покупателем обязательств по договору. На этом основании суды пришли к выводу о правомерности требований ООО "Профиль-Амур" о расторжении договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, требуя расторжения договора от 03.05.2005 по указанному основанию, ООО "Профиль-Амур" должно доказать, что вследствие нарушения покупателем обязанности по оплате объектов недвижимости продавцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем ООО "Профиль-Амур" такие доказательства в дело не представило, а суды первой и апелляционной инстанции, в свою очередь, указанные обстоятельства не установили, что свидетельствует о нарушении ими пункта 2 статьи 450 ГК РФ при удовлетворении иска о расторжении договора.

Более того, суды не применили пункт 3 статьи 486 ГК РФ, который устанавливает иные последствия несвоевременной оплаты покупателем товара. Так, согласно указанной норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Также не может быть признано правильным применение статьи 405 ГК РФ. Согласно пункту 2 названной статьи, если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

Ссылаясь на указанную норму, ООО "Профиль-Амур" заявляет об утрате интереса к исполнению покупателем обязательства по договору как на основание для расторжения договора от 03.05.2005. Между тем из смысла пункта 2 статьи 405 ГК РФ такое основание для расторжения договора купли-продажи не усматривается.

Кроме того, применяя статью 405 ГК РФ, суды не проверили доводы ООО "Профиль-Амур" об утрате интереса к исполнению сделки и в связи с этим не дали оценку имеющемуся в деле договору купли-продажи от 22.02.2007, по которому спорное имущество продано новому покупателю - Островскому Б.В. и который свидетельствует о том, что ООО "Профиль-Амур" вступило в аналогичные правоотношения с другим лицом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Признавая ООО "Профиль-Амур" выполнившим указанное требование закона, суд первой инстанции и апелляционный суд исходили из имеющегося в деле письма ООО "Профиль-Амур" от 18.01.2007 в адрес ООО "Амурпул" с предложением о расторжении договора, почтового уведомления от 20.01.2007 о вручении указанного письма директору ООО "Амурпул" Широкову Э.Ф. и зафиксированного в протоколе судебного заседания факта осведомленности ООО "Амурпул" о намерении ООО "Профиль-Амур" расторгнуть договор.

Между тем из имеющегося в деле письма начальника почтамта от 23.11.2007 N 28.30.8-3/377 следует, что подпись в почтовом уведомлении от 20.01.2007 выполнена не Широковым Э.Ф., а работником почты. Участвовавший в судебных заседаниях арбитражного суда первой инстанции и апелляционного суда Широков Э.Ф. факт получения письма ООО "Профиль-Амур" отрицал. Ссылка апелляционного суда на протокол судебного заседания, содержащий подтверждение факта осведомленности ООО "Амурпул" о намерении контрагента по договору расторгнуть сделку является ошибочной, поскольку в протоколе судебного заседания от 16.10.2007 дословно указано, что истец "факт неполучения письма с предложением о расторжении договора не оспаривает" (том 3, л.д. 73). То есть истец подтвердил факт неполучения письма.

При таких обстоятельствах вывод судов о выполнении ООО "Профиль-Амур" требований пункта 2 статьи 452 ГК РФ не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Амурской области и постановление Шестого арбитражного апелляционного суда, принятые с нарушением норм материального права, по неполно установленным обстоятельствам дела и не соответствующие имеющимся в деле доказательствам, подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо проверить доводы ООО "Профиль-Амур" об утрате интереса к исполнению обязательств по договору от 03.05.2005 N 4; о существенности нарушений договора покупателем и о последствиях таких нарушений, имея в виду положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ; о наличии законных оснований для расторжения договора; о соблюдении досудебного порядка расторжения договора и в зависимости от установленного разрешить спор по встречному и первоначальному искам.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 23.10.2007 Арбитражного суда Амурской области, постановление от 24.03.2008 Шестого арбитражного апелляционного суда по делу N А04-785/07-23/1 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.